宅建協会ふれんず｜2024年11月10日・11日・12日の新着オススメ物件｜新着物件総数248件中11件

福岡で物件探すなら登録件数ナンバー１！宅建協会ふれんず｜堤猛雄が選ぶ本日の新着物件オススメはこれだ！

11月10日の新規登録物件は55件中、ピップアップは1件でした。

11月11日の新規登録物件は82件中ピックアップは4件、うちワンクリック仲介は1件、不正登録は2件でした。

11月12日の新規登録物件は111件中ピップアップは6件、うち不正登録は3件でした。

先週の日曜日の成果が芳しくなかったのか、月曜の業者の休日前の登録が100件超えへと爆増したようです。伸びない成約数の中でコスパ最強のふれんずにせっせとルーティンワーク登録に勤しんでいるようです。不正登録やワンクリック仲介も絶えず、年の瀬が近づき今後も買い煽り登録は続くとみています。

一般ユーザーも登録情報の質をみれば業者の質も見極められます。高値の売れ残り在庫が多い傾向にあるワンクリック仲介、不正登録など繰り返す業者にはお気を付け下さい。

さて気になる話題をもうひとつ。当社も不動産情報サイトSUUMOの利用をしていますが、先日お知らせが来ました。以下内容です。

◎SUUMO｜カスタマーサーベイ終了に伴うご案内

このたびSUUMOでは口コミ広告であるカスタマーサーベイを終了する事となりました
　　
■サービス終了の背景

口コミ広告としての情報の正当性を担保することが困難と判断されたため弊社では昨今の情勢を鑑みて全社的に情報の信頼性を高める取り組みを推進しており、口コミ広告もその対象となります。

時流の変化に伴い社会からもより厳正な運用を求められるなか、2015年から始まった同サービスの方式ではそのお声にお応えしていくことが困難と判断し、サービス終了することとさせていただきました。

以下略

上記サービス開始時には利用してみましたが、他業者の口コミ数（明らかにそんな数の口コミがくるはずないのでは？？）や内容（自演自作？？）が怪しく、サービス自体が懐疑的に感じられたので、早々に利用を止めていました。まだ続いていたんですね…。というかそれより【物件囲い込み】の温床となっている現状を変えることを見直して欲しい、改めて物申す！

福岡市の10日間天気

tenki.jp

来週からは気温も20℃を下回り秋の深まりは進みそうです。大好きな秋を堪能したいと思います。

西日本レインズから9月市況動向データが発表されました。不動産市況のチェックは欠かせません。下記成約チェックの下に記載してます。ぜひご確認を！

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日々、コツコツとFacebookも更新しています。堤エステートのFacebookでは不動産に関連する記事をピックアップ、個人のFacebookでは不動産以外のジャンルを問わない気になることをピックアップしています。ぜひフォローといいね！をお願いします！Facebookへは下記画像をクリック！

2024年10月25日・26日・27日の成約物件

10月25日の福岡都市圏以外（北九州・筑豊・筑後）での成約数は10件の成約でした。

10月25日の福岡都市圏の成約物件は12件でした。

福岡都市圏の成約で最低価格は中央区薬院4丁目のマンション

登録価格620万円　→　600万円で成約

福岡都市圏の成約で最高価格は早良区室見4丁目の土地

登録価格23,900万円　22,000万円で成約

★2024年10月25日の成約一覧はこちら★

10月26日の福岡都市圏以外（北九州・筑豊・筑後）での成約数は13件の成約でした。

10月26日の福岡都市圏の成約物件は21件でした。

福岡都市圏の成約で最低価格は東区香椎駅東3丁目の土地

登録価格380万円　→　180万円で成約

福岡都市圏の成約で最高価格は南区若久団地の中古一戸建て

登録価格6,730万円　6,700万円で成約

★2024年10月26日の成約一覧はこちら★

10月27日の福岡都市圏以外（北九州・筑豊・筑後）での成約数は7件の成約でした。

10月27日の福岡都市圏の成約物件は17件でした。

福岡都市圏の成約で最低価格は糟屋郡篠栗町大字尾仲の土地

登録価格350万円で成約

福岡都市圏の成約で最高価格は早良区室見1丁目の土地

登録価格4,980万円　4,800万円で成約

★2024年10月27日の成約一覧はこちら★

成約報告は義務やエビデンスもない、ただの業者の任意による報告であり、曖昧なデータとだと知り鵜呑みにしてはいけません。国は不動産の成約データについては一般ユーザーに公開していますが、データが豊富な不動産業界は公開に後ろ向きです。公益法人としていかがなものかと思います。

ふれんずよりお知らせ配信があり、成約事例は個人情報にあたるため成約情報の検索結果に「個人情報を隠す」というチェックボックスが設置されました。成約情報を一般消費者に開示する場合は必ず利用をするように…とのことなので、成約情報一覧のPDFの「所在地の番地」「地番」「建物名」等を非表示とさせていただきます。会員様で詳細を希望される方は個別に対応いたしますのでお申し付けください。

堤エステートの会員様は不動産データマイングで成約データを分析して相場観を養って下さい。この価格で買えるか、妥協することなく自己判断して下さい。

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成約データは大事です。西日本レインズの月次サマリーレポートの2024年9月の市況動向データが出ました。

市況動向データ（西日本レインズ/REINS）

月次サマリーレポート（2024年9月度）

西日本レインズ

○2024年9月 福岡県の中古住宅成約状況

前年比で戸建・マンションともに件数増・価格上昇続く

○中古戸建住宅

成約件数は 149 件と前年比で 8.3％増加し、8ヶ月連続で前年同月を上回った。

平均成約価格は2,296万円で前年比プラス11.6％の2ケタ上昇となり、9ヶ月連続で前年同月を上回った。

土地面積は223.0㎡と前年比で2.4％縮小し、12ヶ月連続で前年同月を下回った。

建物面積は114.3㎡と前年比で2.9％拡大し、5ヶ月連続で前年同月を上回った。

7月から2ヶ月連続で成約件数は下がっています。【元気都市福岡】には一定数の買い需要があり、売れ筋の売り物件不足により選択肢を失った一般ユーザーが妥協して動いたのでしょう。また前回同様、郊外物件の値下げが目立ちエリアによる格差拡大は今後も続くとみています。日銀の金利上昇のスピード次第では市況悪化も否めず今後の動きを引き続き注視したいものです。

○中古マンション

成約件数は300件と前年比で9.3％増加し、23年8月から14ヶ月連続で前年同月を上回った。

平均成約㎡単価は38.7万円で前年比プラス11.7％の2ケタ上昇となり、20年12月から46ヶ月連続で前年同月を上回った。

成約価格は2,520万円で前年比プラス10.5％の2 ケタ上昇となり23 年7月から15ヶ月連続で前年同月を上回った。

専有面積は65.1㎡と前年比で1.1％縮小し、3ヶ月連続で前年同月を下回った。

先月より成約件数は下がっています。品薄の好立地な築浅物件は需給のバランスで堅調ですが、立地に劣る築古物件の動きは鈍いものがあります。好立地での築浅物件が少ない上、低金利にも支えられていますが、旧耐震構造の築古物件の動きは弱くエリアによる格差拡大は続くとみています。

2024年9月西日本レインズ県別等レポート

2024年9月 西日本レインズ物件登録の状況

西日本レインズ

登録物件数は前月14419件→14568件へ増加しており、在庫物件数は前月73799件→74292件と共に増えています。大幅値下げも散見され、買取転売業者など高値仕入れ物件の売れ行きも厳しい状況が読み取れます。

場所により新築マンションの契約数も鈍化しており想定通り、今後も増えすぎた業者のチキンレースは続くとみています。

他県のレインズデータもみてみよう

肌感覚通りの市況悪化ですが伸びない賃金に価格がついてこない限り上値は重く、地域による格差は今後も広がるとみています。

各地域レインズが公開している不動産市場動向は下記からご覧ください。

レインズデータライブラリー

北海道・青森県・岩手県・宮城県・秋田県・山形県・福島県・茨城県・栃木県・群馬県・埼玉県・千葉県・東京都・神奈川県・新潟県・山梨県・長野県

東日本レインズ

不動産市場動向

滋賀県・京都府・大阪府・兵庫県・奈良県・和歌山県

近畿レインズ

中部圏市場動向

富山県・石川県・福井県・岐阜県・静岡県・愛知県・三重県

中部レインズ

レインズとは？

「レインズ（REINS）」とは国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムです。「Real Estate Information Network System（不動産流通標準情報システム）」の英語の頭文字を並べて名付けられ、組織の通称にもなっています。 レインズは設立以来、一貫して利用の拡大が続いており、日常生活で水道、電気、ガスが欠かせないように、不動産取引を行なううえでなくてはならないインフラ（基盤）となっています….

東日本レインズ

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お勧め記事とか、Youtubeとか

2025年に建築基準法改正！中古戸建不動産投資スキームが厳しくなる理由

2025年4月に施行される建築基準法改正により、これまで一部建築審査が省略できた「4号特例」が縮小され、実質的に廃止されます。4号特例とは、「建築基準法第6条第1項第4号に該当する建築物」の場合、一部審査が対象外になることです。戸建て木造の場合の4号建築物の認定条件は….

健美家

この改正は中古転売ビジネスには少なくとも逆風となります。建築のコストアップ避けられず住宅市況の悪化は自然な流れです。

要は選ぶ物件次第で変わります。不動産は立地が肝であり他人に賃貸する以外にも有効なやり方はあるのです。

2024年10月の全国企業倒産909件

10月倒産では11年ぶりの900件台、負債1億円未満が今年最高の77.1％　2024年10月度の全国企業倒産（負債額1,000万円以上）は、件数が909件（前年同月比14.6％増）、負債総額は2,529億1,300万円（同17.8％減）だった….

東京商工リサーチ

2024年1-10月「新聞販売店」倒産状況

1-10月の「新聞販売店」倒産40件で年間最多を更新中　部数減や折込み広告が減少、人手不足とコストで逆風続く….

東京商工リサーチ

コンビニより多かった「町の歯医者」が過去最悪の倒産ラッシュに追い込まれた理由…このままでは「悪徳歯科医」が跋扈する事態に

「犬も歩けば歯医者にあたる」「コンビニよりも多い」。そんな言葉で知られる通り、全国で実に約6万7000軒（コンビニは約5万7000軒）もある「歯医者」に、ある《異変》が起きている….

現代ビジネス

上場企業の決算も芳しくなく、国内で大多数を占める中小零細企業はさらに厳しい状況は続くとみています。

これがリアルな街の不動産屋さんの声です。実社会で役に立たない定員割れの大学に貴重な時間とお金かける選択肢はないのでは？大学生をあてにしたアパート運用は厳しく、今後も供給過多による売り物件が増えると思っています。

生活に追われマスゴミの情報を鵜呑みする…、残念ながらこれが今の日本の現状です。今回の兵庫県知事選の結果はとても深い意味のあることです。

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パトふれくんの物件はふれんずに日々登録される物件全てから選べているワケではありません。ふれんず新規登録物件のお知らせメールはのシステムの関係上、20カテゴリー以上の登録が出来ず、新規登録された物件全てをチェックできないのです。ただ1カテゴリー毎に主要なエリアに絞って細かくチェックしているので、ほぼカバーはしているとは思っています。

一般ユーザーのMYふれんず登録で各自登録してみて下さい(^_^)v。

適正価格を知りたい方、今後の市況について、住宅ローンでお悩みの方、競売不動産について、様々なトラブルでお悩みの方、各種相談もお気軽に！

2024年11月10日・11日・12日のピックアップ物件

11月10日の新規登録物件は55件中ピップアップは1件、11月11日の新規登録物件は82件中ピックアップは4件、11月12日の新規登録物件は111件中ピップアップは6件でした。

想定通り売れる物件と売れない物件の差が拡大しています。

会員様の内覧希望により人気地区の内覧予約を取りましたが、既に片手を超える数の内見申込が入っていました。取引先の大手業者だったので何とか予約出来ましたが、人気の高さがうかがえました。供給数が少ない売れ筋物件は未だ人気があり、需要と供給のバンランスで未だ売り手市場です。

一方、郊外の立地に劣る築古物件の動きは鈍く二極化が鮮明です。安く購入して欲しい当会員様にお勧めしたい物件価格ではなく悩ましいところですが、最終的には会員様の気持ち次第です。内覧に立ち会い、ありのままを伝えたいと思います。

私の持論ですが、住宅価格についてはエリアによっては下落していく可能性が高いとみています。資産価値を維持出来る物件は、希少な駅近の一等地であり、高くなりすぎた供給過多のエリアはお勧めしません。

先安感を感じる現状で自らも様子見しており、現在新規会員様の入会には現状をありのままお伝えしています。現在の市場には良い物件が少なく、すぐにでも家を買いたい方であれば、まずは当HPで理論武装してからの会員登録をお勧めしています。

正直なところ買い需要の一番多い価格帯の4,000万円以下の物件は高値掴みの可能性が高く、お勧めできる物件はとても少ないものです。現状は一般的なサラリーマンには資産価値を維持出来るお宝物件をゲット出来るタイミングには見えません。持論ではありますが、今は様子見がベストな選択だと感じています。

今年も良い物件に巡りあえずご卒業できなかった会員様も少なくなく、新規入会希望の方にはありのままをお伝えする所存です。現在新たにHPをリニューアル予定で新しい不動産仲介業のカタチを具現化していきたいと思います。

【パトふれくん】はプロの不動産業者である私が、福岡宅建協会の情報サイト『ふれんず』に新規登録をされる物件を毎日チェックをして、いろんな意味で気になった物件をピックアップしているコンテンツです。

オススメ物件としてピックアップしているものも中にはありますが、そうではない理由でピックアップしたものもあります。会員様には私が『なぜこの物件をピックアップしたのか？』という目線で見て欲しいと思っています。

したがって物件情報としてピックアップしているわけではありません。気になった物件はリンクを付けている物件情報PDFに業者名が掲載されていますので、そちらにお問合せをすることができます。

マンション

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グランドメゾン赤坂けやきレジデンス 8階部分

市営地下鉄空港線「赤坂」駅まで徒歩7分。平成30年6月築の17階建8階部分、114.12㎡の2LDK。担当者の移動に伴う登録らしいです。新築分譲価格を知りたい会員様はご連絡下さい。

物件詳細PDF

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オープンレジデンシア天神今泉 401号室

市営地下鉄七隈線「薬院大通駅 徒歩6分。令和5年9月築の14階建4階部分、34.12㎡の1LDK。9月末の新規登録時3,500万円→3,499万円→3,497万円と万円単位の値下げを繰り返しています。新規登録要件を逆手にとった登録でしょうか。

物件詳細PDF

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ラ・セーヌ浄水 303号室

市営地下鉄七隈線「薬院大通」駅まで徒歩3分。昭和57年1月築の6階建3階部分、54.77㎡の2LDK。10月の新規登録時2,490万円→2,380万円の値下げです。

売主の物件情報から問い合わせすると仲介手数料はかかりません。しかし仲介業者の情報から問い合わせをすると仲介手数料がかかる可能性があります。このような物件を堤エステートではワンクリック仲介物件と呼んでいます。

下記の売主の物件へ問い合わせすると仲介手数料はかかりません。

売主の物件詳細PDF

下記の仲介業者へ問い合わせすると仲介手数料がかかる可能性があります。

仲介の物件詳細PDF

仲介の物件詳細PDF

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ネクサス香椎第6号棟 1階部分

西鉄貝塚線「西鉄香椎」駅まで徒歩13分。平成1年3月築の8階建1階部分、75.91㎡の3LDK。10月9日の新規登録後に登録情報を抹消して新規登録要件を満たさない登録を行っています。宅建協会に報告済です。

物件詳細PDF

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コアマンション老司 2階部分

老司一丁目バス停まで徒歩3分。平成6年2月築の5階建2階部分、74.47㎡の3LDK。『物件番号99603758　情報更新日2024年11月08日　売主の新規登録後に売主と違う価格で新規登録を行っています。』と宅建協会に報告済です。

物件詳細PDF

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ヘルスケアさわら 2階部分

市営地下鉄空港線「姪浜」駅まで徒歩15分、西鉄愛宕神社入口バス停まで1分。昭和56年2月築の7階建て2階部分、42.45㎡の1LDK、マリナ通りに面したシニア向けマンションです。10月17日の新規登録後に登録情報を抹消して新規登録要件を満たさない登録を行っています。宅建協会に報告済です。

物件詳細PDF

戸建

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福岡市中央区御所ヶ谷中古一戸建て

市営地下鉄七隈線「薬院大通」駅まで徒歩7分。敷地は約50.89坪。建物は昭和63年3月築のRC、252.81㎡の4SLDK。4月の新規登録時18,000万円→16,500万円、昭和築ですが近年に大規模リフォーム実施済、人気エリアの最寄り駅まで徒歩圏内の希少物件です。

物件詳細PDF

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春日市若葉台西1丁目中古一戸建て

JR鹿児島本線「南福岡」駅まで徒歩22分。敷地は約51.09坪。建物は昭和57年8月築の木造、111.98㎡の4LDK。7月の新規登録時1,998万円→1,000万円、告知有物件ですが業者の値付けは様々です。

物件詳細PDF

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福岡市博多区那珂1丁目中古一戸建て

JR鹿児島本線「竹下」駅まで徒歩8分。敷地が約43.3坪。建物は昭和36年9月築の木造、95.82㎡の4DK。7月の新規登録時1,480万円からの再販で3,400万円・現況変更なしの爆上げ登録！

物件詳細PDF

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糸島市志摩御床中古一戸建て

御床バス停まで徒歩7分。敷地は約481.87坪。建物は平成6年7月築の木造、174.31㎡の5LDK。11月8日の新規登録後に登録情報を抹消して新規登録要件を満たさない登録を行っています。宅建協会に報告済です。

物件詳細PDF

土地

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福岡市西区生の松原3丁目土地

JR筑肥線「下山門」駅まで徒歩12分。敷地は約48.32坪の住宅地。前日新規登録後に再度価格を旧価格に戻し新規登録要件を逆手にとった登録を行っいます。宅建協会に報告済です。

物件詳細PDF

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【注意事項】
当物件情報は福岡宅建協会ふれんず掲載の物件です。ふれんずは共同仲介物件のため成約済・売却済・販売中止となる場合があります。詳細情報や物件の有無は堤エステートに直接ご確認ください。また物件の詳細や図面が現況と相違ある場合には現況優先とします。