競売不動産｜競売物件について

　

競売とは

全国の地方裁判所では、借金を返済できなくなった人の所有する不動産を差し押さえて売却し、その代金を借金の返済に充てる手続きを行っています。これを『競売』といい差し押さえられた不動産を『競売不動産』といいます。

競売不動産―流通の仕組み

競売不動産は落札（売却）を経て一般市場で販売されることも多々あります。競売市場は不動産業者にとって大きな物件仕入市場の一つなのです。ここで競売不動産流通の仕組みを見てみましょう。

このように、競売不動産は特別な物件という訳ではありません。たまたま所有者の借金返済が出来なくなったため、競売市場で売却されることになっただけなのです。

競売は裁判所での手順を経て売却されていきます。閲覧から不動産引渡しまで約2ヶ月となりますが、立ち退きがうまくいかない場合には更に時間がかかることもあります。競売不動産は巡りめぐって一般流通市場で再販され新しい所有者の住まいとなります。

激減した競売物件

福岡地方裁判所[本庁]による競売不動産の公告数は2024年には212件の物件が公告されています。不良債権処理がまだまだ多かった2010年は1052件もの競売物件が公告されたのと比べると公告数は5分の1に激減しています。

もともと競売市場は不動産業者にとって物件の仕入市場でした。しかしインターネットによる情報開示等の影響から異業種や一般エンドユーザーの参入も増えてきました。

また多くの不動産業者が仕入れとして競売になる前の差押物件の売却、いわゆる『任意売却』に参入して、不良債権物件が処理されていることも公告件数の減少理由のひとつと考えられます。

競売不動産の落札方法

競売は全国の地方裁判所にて入札方式で売却されています。各物件には買受可能価額という金額が設定されており、その金額より高く入札をします。そして入札者全員の中で一番高い金額を提示した人が物件を落札（取得）できます。

落札価格が高騰している競売市場

ここ数年、一般市場では不動産価格の高騰が続いているため購入を希望する層が新築から中古物件市場に流入しています。そのため市場で売れる中古の売れ筋物件がますます少なくなっているため、公告件数の減った競売市場にも新規業者が多数参入しており、最近の落札金額は過熱・高騰しているのが現状です。

また競売の入札基準となる売却基準価額は主に不動産鑑定評価を参考にするため、近年の不動産価格高騰に連動して売却基準価額そのものが高くなっています。そのため落札金額も（私から見ると）ありえない高値となっていることがあります。

競売のメリットとデメリット

入札方式の取得であっても一般市場で購入するより割安で取得できる可能性が高い競売。しかし割安なのにはワケがあります。

メリット
リスクがあるため一般市場より2～3割程度安く購入出来る可能性がある
競争相手はほとんど業者のため仕入金額での購入が見込める
業者の利益など中間マージンがないため無駄な諸経費を削減できる
業者の利益など中間マージンがないため無駄な諸経費を削減できる

デメリット
事前に室内を見ることはできず占有者がいる場合は立ち退き交渉が必要
物件の瑕疵についての保証がなく競落人の自己責任となる
金融機関の住宅ローン等の取扱いが少なく取扱えた場合も融資額が低い
その他改装費用などで自己資金が多く必要になる場合がある

このようにメリットもありますがリスクがあることも否定できません。しかし競売物件の中には高級住宅地にある豪邸など通常では売り物件として流通しにくい物件や、自宅の隣地の空地が出されるケースなど取得することに意味のある物件が出てくるのも魅力のひとつといえます。

物件の価値を適正に判断する事や、占有者がいる場合の立ち退き交渉など落札後の対応力がなければ「安物買いの銭失い」になりかねません。しかしリスクを取ることで競売市場は魅力的であることは堤エステートの実例でもお判りいただけると思います。

競売では住宅ローンって使える？

競売不動産を取得するときは、まとまった現金が必要です。入札をする時には裁判所から公告されている「入札保証金」を現金で振り込まなくてはいけません。この「入札保証金」は落札できなければ、各入札者に全額返金されます。

そして落札できた場合は基本的に開札から約1か月半後に代金納付の期限となり、落札金額から入札保証金を差し引いた残代金を振り込む必要があります。そしてこの残代金はほとんどの場合、現金で準備しなくてはいけません。

通常の不動産購入では多くのお客様が住宅ローンを利用されます。しかし競売不動産の場合、金融機関は物件の売却基準価額までしか融資を行ってくれません。その他煩雑な手続きも必要なため金融機関も積極的ではなく、取扱いをしないところも多々あります。 これらのことから個人の入札に対して金融機関の融資は難しいと思われます。