住宅ローンの基礎知識―借入可能額を知ろう

住まいを購入するとき、多くの方が利用するのが住宅ローン。しかし何度も利用するものではないので、分からないことが多いと思います。

「自分はいくらまで借りられるのか?」
「無理なく返済できる金額はいくらなのか?」
「どの金利を選べば一番いいのか?」  等々…

当社で不動産を購入されるお客様でもご相談が多いのは資金計画。そこで住宅ローンの基礎知識をご説明します。

借入可能額を知ろう

住宅ローンは金融期間やローンの種類によって融資できる限度額が決まっています。 例えば民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して貸し出すフラット35と、福岡銀行の住宅ローンの場合を比較すると下記のようになります。

フラット35[買取型]100万円以上8,000万円以下で、建設費または購入価額の90%以内
福岡銀行50万円以上1億円以内で住宅取得にかかる所要資金の範囲内、但し本体価格(土地+建物)×200%を上限とします

借入可能額は融資限度額の範囲で、購入予定の住宅価格や借りる人の属性(年収や年齢、お勤め先の業種等)や返済能力などから審査され決定します。

また通常、金融機関が融資をする際の審査時、 目安にするのが返済負担率です。 これは、融資を受ける人の年収に対するローンの年間返済額の割合のことを言います。

年収年収に占める年間返済額の割合※
フラット35【買取型】400万円未満30%以下
フラット35【買取型】400万円以上35%以下
その他の民間ローン年収による20~35%以下が多く、40%以下の場合もある

※他に借入れがある場合は、その返済額も合わせた割合となります。フラット35は融資実行時の金利、その他は審査用の金利で計算します。

この返済負担率の算出は、それぞれの金融機関が定めた審査用の金利で計算します。ただし住宅ローンの申し込み時点で、車のローンやカードローンなど、別の借入れがあると、金融機関は他の返済分も合わせて年間返済額を計算するので、借入額が少なくなることがあります。

当社のお客様でも、希望の融資額を受けるために、車のローンを繰上げ返済をした場合もあります。また、カードローン等がある場合は、住宅ローン申し込みの前に返済をして、且つクレジットカードの解約を金融機関より勧められた場合もあります。

家族の収入を合算する場合は注意が必要

一人分の収入だけでは希望金額が借りられないような場合、同居する家族の収入を合算することで、借入可能額を増やすことができます。

しかし今後のライフプランをよく検討した上で無理のない設定しておく必要があります。例えば、ご夫婦の収入合算で住宅ローンを借りて、後に奥様が出産のために退職を考えたとき、返済が苦しくなることに気付き困るようなケースもあるのです。

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