不動産査定の考え方、教えます。

不動産の価格はあなたでも算出できます

堤エステートでは会員様や不動産購入を希望されるお客様には不動産査定の考え方をレクチャーいたします。様々データから概算価格は算出できます。

ここでは、堤エステートが仕入れた物件を見本として、不動産価格を導き出します。考え方は多くの物件で参考になると思います。

福岡市博多区麦野|中古一戸建て

福岡市博多区麦野1丁目中古一戸建て販売時の外観

福岡市博多区麦野は市場で販売されることが少ない人気のある地域です。個性的な外観のこの物件は土地が約64坪と広く、価格を査定すると資産価値の高い物件ということがお分かりいただけます。

※各数字・金額は平成23年査定時のものです

福岡市博多区麦野中古一戸建て/販売時の特設ページはこちらから

土地の価格について

まず近隣の地価を参考にして物件の地価を査定します。

土地価格名住所価格
地価公示福岡市博多区麦野3丁目5番3(博多-7)320,342円/坪
宅建地価福岡市博多区麦野1丁目330,000円/坪
宅建地価福岡市博多区麦野2丁目310,000円/坪
宅建地価福岡市博多区麦野3丁目340,000円/坪
実勢地価福岡市博多区麦野3丁目5番327~31万円/坪
路線価福岡市博多区麦野2丁目8番18(当該物件)251,848円/坪

※路線価は地価公示の概ね80%の水準となっています

上記データより、当該物件の立地と準角地であることを考慮して物件の土地価格は『33万円/坪』と試算します

当該物件の土地価格:64.38坪 × 33万円/坪 = 21,245,400円
土地だけで2,124万円の試算価値と査定できます

建物の新築時の価格について

新築時の建物価格が不明なので、国税庁の確定申告:譲渡所得申告(記載例)土地や建物をお売りになった場合→土地や建物の譲渡所得のあらまし→参考2でご確認いただける建物価額表から計算します。

建物の標準的な建築価額表

※(上図の注意)「建築統計年報(国土交通省)」の「構造別:建築物の数、床面積の合計、工事費予定額」表の1㎡あたりの工事予定額によります。

当該物件は平成13年築なので、木造の建築価額は157,200円/㎡と設定されています。

157,200円 × 建物面積:111.05㎡= 17,457,060円

新築価格は、17,457,060円 と試算します

建物の耐用年数と減価償却資産の償却率について

耐用年数と償却率は、税務署(青色申告決算書[不動産取得用]の書き方)から参照しています。

主な減価償却資産の耐用年数表

耐用年数は上図を確認すると下記の通りです

22年

減価償却資産の償却率表

減価償却は上図を確認すると償却率は下記の通りです

0.046

建物の減価償却費について

建物の減価償却費は以下の計算式により求めることができます。

取得 (新築) 価額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数 = 減価償却費

17,457,060円(新築価格)× 0.9 × 
0.046 × 9(経過年数)
6,504,500 円(減価償却費)

新築価格から減価償却費を引くと、現在の建物の価格が算出できます。

17,457,060円(新築価格)- 
6,504,500円(減価償却費)
10,952,560円(現在の建物価格)

現在の建物の資産価値は、10,952,560円となります。

この物件の査定価格

当該物件の価格は下記の通り、査定いたします。

土地の価格 + 建物の価格 = 物件の価格
21,245,400円(土地)
+10,952,560円(経過年数)
= 32,197,960 円(土地建物の価格)

査定価格は 3,219万円 となりました。 販売価格は 2,480万円 ですので、
かなりの低価格ということがお分かりいただけます!!

福岡市博多区麦野1丁目中古一戸建て販売時の外観

この計算式を元に、インターネットから現在の地価や建築価額表などの参考価格を取得して計算をしてください。


しかしこれらの計算から導かれる価格はあくまでも机上の数字です。実際の査定の現場では、各物件毎に立地や環境、今後の都市計画、土地の形状、道路付き、建物のグレードと維持管理の状態、個別の査定に影響すると思われる要因の有無、そして近隣物件の実際の取引価額と照らし合わせて算出します。

これが不動産のプロである不動産業者ならではの査定です。しかし不動産業者のレベルも様々、お客様自身で数字を導き出せるスキルを持つことは重要です。

堤エステートでは、お客様が物件購入をされる場合には、これに加えて独自で構築しているデータシステム/なびnet不動産データマイニングサイトを活用しています。このサイトは一般市場の物件データだけではなく、不動産業者の仕入市場である競売市場のデータまで網羅しています。

なびnet不動産データマイニングサイト

また堤エステートの会員様はプロの査定方法をレクチャーいたします。不動産売却や購入時に詳しい査定額を確認したい方は、ぜひお気軽にお問合せ下さい。

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