パトふれくん

2024年11月26日-28日更新

堤猛雄

本日の堤猛雄のちょっと一言。

11月26日の新規登録物件は82件中ピップアップは5件、ワンクリック仲介は3件でした。

11月27日の新規登録物件は38件中ピックアップは1件でした。

11月28日の新規登録物件は61件中ピップアップは2件、うち不正登録1件、書面申込有りは1件でした。

新規登録数が減少しました。年の瀬を近づき、新規の売れ筋物件の売り物件も少なく価格も高止まりしています。

不動産価格は需要と供給のバランス決まります。資産価値をこの先も維持するためには『木を見て森を見ず』ではなく物件を見極める力が問われます。

苦戦が続く買取転売業者、買取りを行う会社を同じグループ内の会社にして、買取った物件を仲介物件として事業を行えば客付け仲介業者に払う仲介手数料を省けます。

割安物件を買取業者に持っていけば専任媒介で『ご褒美仲介』を得られる美味しいビジネスモデルも価格下落期には厳しくなります。

一方仲介業者も『ご褒美仲介』が無くなればわざわざ美味しい物件を買取業者に持っていかなくなる可能性もあり、諸刃の剣でもあります。

多くなりすぎた仲介業者も生き残りをかけ、買取転売業者になるケースは増えています。所詮、仲介手数料は3％、両手仲介で6％、ダブル仲介で12％、買取転売に比べ利益も少なく時間もかかります。

勿論買取価格が高くて利益が出ず、損をする買取業者もいて、買取事業はハイリスクハイリターンではあります。特に価格下落期には買取業者の腕の見せ所であり、中途半端な仲介業1本でやっていくのは厳しさが増すとみています。

人口減少社会で住宅の買い需要が減る中、本物のプロでなければ生き残れなくなるのは自然な流れです。人件費と販促費など固定経費の高さを上回る売上げを上げ続けられるのか？

住宅産業は斜陽産業であることを知っておいて損はないと思います。

福岡市の10日間天気
tenki.jp

週末くらいからお天気に恵まれ気温も上がるようです。師走に入っても暖かいのも悪くはないですね。とは言え急な寒暖差にはお気を付けください。

西日本レインズから10月市況動向データが発表されました。不動産市況のチェックは欠かせません。下記成約チェックの下に記載してます。ぜひご確認を！

日々、コツコツとFacebookも更新しています。堤エステートのFacebookでは不動産に関連する記事をピックアップ、個人のFacebookでは不動産以外のジャンルを問わない気になることをピックアップしています。ぜひフォローといいね！をお願いします！Facebookへは下記画像をクリック！

2024年11月9日・10日・11日の成約物件

11月9日の福岡都市圏以外（北九州・筑豊・筑後）での成約数は7件の成約でした。

11月9日の福岡都市圏の成約物件は8件でした。

福岡都市圏の成約で最低価格は糟屋郡大字内橋のマンション

登録価格650万円　→　550万円で成約

福岡都市圏の成約で最高価格は南区若久3丁目の新築一戸建て

登録価格4,180万円で成約

★2024年11月9日の成約一覧はこちら★

11月10日の福岡都市圏以外（北九州・筑豊・筑後）での成約数は6件の成約でした。

11月10日の福岡都市圏の成約物件は14件でした。

福岡都市圏の成約で最低価格は博多区吉塚4丁目のマンション

登録価格810万円で成約

福岡都市圏の成約で最高価格は城南区別府7丁目のマンション

登録価格4,490万円で成約

★2024年11月10日の成約一覧はこちら★

11月11日の福岡都市圏以外（北九州・筑豊・筑後）での成約数は7件の成約でした。

11月11日の福岡都市圏の成約物件は16件でした。

福岡都市圏の成約で最低価格は中央区平尾1丁目のマンション

登録価格350万円　→　330万円で成約

福岡都市圏の成約で最高価格は中央区薬院1丁目の一棟売マンション　オーナーチェンジ

登録価格33,000万円で成約

★2024年11月11日の成約一覧はこちら★

成約報告は義務やエビデンスもない、ただの業者の任意による報告であり、曖昧なデータとだと知り鵜呑みにしてはいけません。国は不動産の成約データについては一般ユーザーに公開していますが、データが豊富な不動産業界は公開に後ろ向きです。公益法人としていかがなものかと思います。

ふれんずよりお知らせ配信があり、成約事例は個人情報にあたるため成約情報の検索結果に「個人情報を隠す」というチェックボックスが設置されました。成約情報を一般消費者に開示する場合は必ず利用をするように…とのことなので、成約情報一覧のPDFの「所在地の番地」「地番」「建物名」等を非表示とさせていただきます。会員様で詳細を希望される方は個別に対応いたしますのでお申し付けください。

堤エステートの会員様は不動産データマイングで成約データを分析して相場観を養って下さい。この価格で買えるか、妥協することなく自己判断して下さい。

成約データは大事です。西日本レインズの月次サマリーレポートの2024年10月の市況動向データが出ました。

市況動向データ（西日本レインズ/REINS）

月次サマリーレポート（2024年10月度）
西日本レインズ

○2024年10月福岡県の中古住宅成約状況

前年比で戸建・マンションともに件数増・価格上昇続く

○中古戸建住宅

成約件数は147件と前年比で2.3％増加し、9ヶ月連続で前年同月を上回った。

平均成約価格は2,280万円で前年比プラス11.4％の2ケタ上昇となり、10ヶ月連続で前年同月を上回った。

土地面積は224.4㎡と前年比で2.2％縮小し、13ヶ月連続で前年同月を下回った。

建物面積は114.1㎡と前年比で1.1％拡大し、6ヶ月連続で前年同月を上回った。

先月8.3％から2.3％へと成約件数の伸びが急減しています。元気都市福岡には一定数の買い需要があるため、売れ筋の売り物件不足により選択肢を失った一般ユーザーが妥協して動いたのでしょう。日銀の金利上昇のスピード次第では市況悪化も否めず、今後の動きを引き続き注視したいものです。

○中古マンション

成約件数は299件と前年比で9.0％増加し、23年8月から15ヶ月連続で前年同月を上回った。

平均成約㎡単価は38.2万円と前年比で8.4％上昇し、20年12月から47ヶ月連続で前年同月を上回った。

成約価格は2,520万円と前年比で7.2％上昇し、23年7月から16ヶ月連続で前年同月を上回った。

専有面積は65.9㎡と前年比で1.1％縮小し、4ヶ月連続で前年同月を下回った。

一見堅調そうに見えるが8月までの勢いは鈍化しています。品薄の好立地な築浅物件は需給のバランスで堅調ではありますが、立地に劣る築古物件の動きは鈍いものです。好立地での築浅物件が少ないため低金利に支えられていますが、旧耐震構造の築古物件の動きは弱くエリアによる格差拡大は続くとみています。新築マンションも契約率が鈍化してきており、金利の動向が今後に影響すると思われるため、引き続き注視しています。

2024年10月西日本レインズ県別等レポート

2024年10月西日本レインズ物件登録の状況
西日本レインズ

物件登録情報をみると在庫が74292件から75028件と増加しています。大幅値下げも散見されますが、需要が高い売れ筋マンションの高値傾向にあるため、買取転売業者など高値仕入れの物件の厳しい状況が読み取れます。場所により新築マンションの契約数も鈍化しています。想定通り、今後も増えすぎた業者のチキンレースは続くとみています。

他県のレインズデータもみてみよう

肌感覚通りの市況悪化ですが伸びない賃金に価格がついてこない限り上値は重く、地域による格差は今後も広がるとみています。

各地域レインズが公開している不動産市場動向は下記からご覧ください。

レインズデータライブラリー

北海道・青森県・岩手県・宮城県・秋田県・山形県・福島県・茨城県・栃木県・群馬県・埼玉県・千葉県・東京都・神奈川県・新潟県・山梨県・長野県
東日本レインズ

不動産市場動向

滋賀県・京都府・大阪府・兵庫県・奈良県・和歌山県
近畿レインズ

中部圏市場動向

富山県・石川県・福井県・岐阜県・静岡県・愛知県・三重県
中部レインズ

レインズとは？

「レインズ（REINS）」とは国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムです。「Real Estate Information Network System（不動産流通標準情報システム）」の英語の頭文字を並べて名付けられ、組織の通称にもなっています。レインズは設立以来、一貫して利用の拡大が続いており、日常生活で水道、電気、ガスが欠かせないように、不動産取引を行なううえでなくてはならないインフラ（基盤）となっています….
東日本レインズ

お勧め記事とか、Youtubeとか

先の事は誰も分かりません。2つの異なる見解をあなたはどうみますか？ひとつの情報を鵜呑みせず俯瞰的にみて下さい。人にはその人の立場があるため、ポジショントークにはお気を付けください。

「築浅のマイホームの床が突然抜け落ちた」間違った断熱で壁内と床下をボロボロに腐らせた驚きの正体

日本の住宅は、欧米の国々に比べて、極端に短寿命です。図表1は、少し古い資料なので、近年はもう少し長くなっているかとは思われますが、平成8年（1996年）時点では、日本の住宅は30年程度で建て替えられてしまっています….
PRESIDENT Online

私は自宅を3度も注文住宅で建てましたが、今の自宅は断熱性能に拘り、エアコンを使う頻度は少なくなり快適そのものです。もちろん価格は上がりますが健康のためにも必要不可欠なものと割り切っています。しかし価格高騰によるコストをかけられる人の数は限られるのも現実です。

1億円の住戸でも固定資産税は5000万円の物件と同じ…エコノミストが「タワマン税制にメスを」と説く理由

物価高騰が止まらない。円安とインフレへの対抗措置としてどのような具体策があるか。エコノミストの崔真淑さんは「金融所得課税の拡大だけでなく不動産所得の課税強化、そして消費税の時限的な引き下げが有効だ」という….
PRESIDENT Online

節税がセールストークで売って来た営業マン。国民負担率の高止まりは避けられず、取れる所から税金をとる流れは知っておいて損はありません。

地場の不動産仲介業における景況感調査（2024 年 7～9 月期）

不動産情報サービスのアットホーム株式会社が、地域に根差して不動産仲介業に携わるアットホーム加盟店を対象に、全国13・都道府県14エリアの居住用不動産流通市場の景気動向について、四半期ごとにアンケート調査を実施・公表するものです。なお、分析はアットホームラボ株式会社に委託しています。本調査は、2014年1～3月期に開始し今回（2024年7～9月期）が第43回となります。
athome｜アットホーム株式会社

データは大事です。参考にして下さい。

認知症発見の鍵はたったの「3質問」　慶応大などチーム、容易に検出する手法を開発

慶応大や済生会横浜市東部病院のチームは、認知症のアルツハイマー病やその前段階である軽度認知障害（MCI）の疑いがある人を（1）困っていることはあるか（2）楽しみはあるか（3）最近の気になるニュースは何か－という三つの質問で容易に検出する手法を開発したと発表した。病気の兆候を早期に捉えることで、速やかな治療につながると期待される….
西日本新聞

認知症は高齢者介護における大きな問題です。まずは正確に知ることが大事、山田悠史医師の話しは必見です。

野菜価格が軒並み高止まり　キャベツは平年比2.4倍、日本人の野菜不足に拍車懸念も

野菜の価格が軒並み高騰している。農林水産省が26日発表した食品価格動向調査によると、18～20日の野菜小売価格（全国平均）はキャベツが平年比（過去5年平均）で2・4倍も値上がりし、その他の野菜も10～50％も高かった。25日に厚生労働省が公表した国民健康・栄養調査では、2023年の成人の野菜摂取量が過去最低を記録するなど日本人の野菜不足が改めて顕在化….
産経ニュース

年収1000万円稼いでも手取りは725万円に…「給料から天引きされてしまうお金」の年収別早見表

税金や社会保険料の国民負担が増えている。実際、私たちの給料にどの程度影響しているのか。金融教育家の上原千華子さんは「税金は年収が高ければ高いほど負担が大きくなる一方、社会保険料は年収750万円以上になると年収における割合が減っていく」という….
PRESIDENT Online

｢唐揚げ定食880円￫1000円｣で1年後に閉店に追い込まれた店が値上げより先にやるべきだったこと

小さな飲食店が、お客を減らさずして値上げをするにはどうしたらいいのか。飲食店を専門とする中小企業診断士の難波三郎さんは「飲食店は、値上げをする前に、まず考えるべきこと、やるべきことがある。ある和風レストランは、それを怠り、銀行に言われるがまま値上げをしたために経営が悪化し、閉店することになってしまった」という….
PRESIDENT Online

物価高に追い付かない賃金、血税を納得できる使い方と思う人はどれだけいるのでしょうか？

鹿児島県警の『処分』に内規も懲罰もなし　口頭厳重注意や業務指導　識者「不祥事隠蔽のからくりか」

鹿児島県警の一連の不祥事を巡り、野川明輝・前本部長が職員に対する「処分」だと説明した口頭厳重注意や業務指導に、根拠となる内規さえないことが分かった。内規がないためペナルティーの定めもない。法律に基づく懲戒処分の下に「監督上の措置」があり、さらに業務指導などが続く、外部からは分かりにくい仕組み。同県警の「処分」制度はなぜ複雑怪奇なのか….
西日本新聞

不祥事続く鹿児島県警、処分軽すぎる？　盗撮80回で停職、ストーカー事案は「注意」

鹿児島県警で不祥事が相次いだ問題では「処分者」の多くが法律に基づく「懲戒処分」でなく、内規による「監督上の措置」やその下の業務指導などにとどまっている。前生活安全部長らの内部告発で発覚した4事案のうち3事案は「処分」の内容が軽いため、当初は「発表基準に達しない」として不祥事の発生自体を伏せていた。県議会では「事案の悪質さに比べて、処分が軽すぎる」との批判が出ている….
西日本新聞

買収か寄付か、浮上した公選法違反疑惑　斎藤知事は弁明「PR会社社長はボランティア」

激戦となった兵庫県知事選を制し再選された斎藤元彦知事が、交流サイト（SNS）戦略などに携わったPR会社に報酬を支払ったとして、公職選挙法違反（買収）に該当する可能性が浮上している….
産経ニュース

身内に甘い組織、報じるメディアも所詮広告屋であり同じ穴の貉です。

パトふれくんの物件はふれんずに日々登録される物件全てから選べているワケではありません。ふれんず新規登録物件のお知らせメールはのシステムの関係上、20カテゴリー以上の登録が出来ず、新規登録された物件全てをチェックできないのです。ただ1カテゴリー毎に主要なエリアに絞って細かくチェックしているので、ほぼカバーはしているとは思っています。

一般ユーザーのMYふれんず登録で各自登録してみて下さい(^_^)v。

適正価格を知りたい方、今後の市況について、住宅ローンでお悩みの方、競売不動産について、様々なトラブルでお悩みの方、各種相談もお気軽に！

2024年11月26日-28日更新

11月26日の新規登録物件は82件中ピップアップは5件、ワンクリック仲介は3件でした。 11月27日の新規登録物件は38件中ピックアップは1件でした。 11月28日の新規登録物件は61件中ピップアップは2件、うち不正登録 […]

2024年11月26日・27日・28日・25日のピックアップ物件

11月26日の新規登録物件は82件中ピップアップは5件、11月27日の新規登録物件は38件中ピックアップは1件、11月28日の新規登録物件は61件中ピップアップは2件でした。

【パトふれくん】はプロの不動産業者である私が、福岡宅建協会の情報サイト『ふれんず』に新規登録をされる物件を毎日チェックをして、いろんな意味で気になった物件をピックアップしているコンテンツです。

オススメ物件としてピックアップしているものも中にはありますが、そうではない理由でピックアップしたものもあります。会員様には私が『なぜこの物件をピックアップしたのか？』という目線で見て欲しいと思っています。

したがって物件情報としてピックアップしているわけではありません。気になった物件はリンクを付けている物件情報PDFに業者名が掲載されていますので、そちらにお問合せをすることができます。