宅建協会ふれんず｜2024年8月22日・23日・24日の新着オススメ物件｜新着物件総数221件中11件

福岡で物件探すなら登録件数ナンバー１！宅建協会ふれんず｜堤猛雄が選ぶ本日の新着物件オススメはこれだ！

8月22日の新規登録物件数は35件中ピップアップは2件、うちワンクリック仲介は1件でした。

8月23日の新規登録物件数は110件中ピップアップは5件、うちワンクリック仲介は2件、不正登録は1件でした。

8月24日の新規登録物件数は76件中ピップアップは3件、うちワンクリック仲介は2件、行方不明物件は1件でした。

相変わらず酷暑が続いていますがいかがお過ごしでしょうか？強い勢力の台風10号が発生し28日(水)頃、四国～本州に上陸・縦断する恐れがあります。今のところ幸い福岡にはあまり影響はなさそうですが天災地変には備えたいものです。

取引先の業者さんと会食しながら情報交換すると、不動産市況の悪化が多数を占め閉塞感を感じます。以前からお伝えしているとおりの動きです。

高値仕入れの買い取り転売業者のチョイ下げは日々続いていますが、物価高に喘ぐ消費マインドの低下と共に、今後も買い重要の減退は否めず、更なる不動産市況の悪化は避けられないとみています。

お陰さまで今年も年前半で今年分想定売り上げ及び利益を稼ぎ切り、残る在庫は来年以降に持ち越す予定です。

残暑厳しい福岡を離れ北海道での仕事も視野に入れています。投資事業も今回の株暴落で大幅に資産を増やすことが幸い出来ました。一筋縄ではいかぬ投資ですが身の丈に合わせ投機ではなく投資をコツコツやりたいと思います。

西日本レインズから6月市況動向データが発表されました。不動産市況のチェックは欠かせません。下記成約チェックの下に記載してます。ぜひご確認を！

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2024年8月8日・9日・10日の成約物件

8月8日の福岡都市圏以外（北九州・筑豊・筑後）での成約数は13件の成約でした。

8月8日の福岡都市圏の成約物件は4件でした。

福岡都市圏の成約で最低価格は中央区天神3丁目のマンション　ワンルーム

登録価格600万円で成約

福岡都市圏の成約で最高価格は糟屋郡宇美町宇美東2丁目の中古一戸建て

登録価格3,370万円　→　3,350万円で成約

★2024年8月8日の成約一覧はこちら★

8月9日の福岡都市圏以外（北九州・筑豊・筑後）での成約数は11件の成約でした。

8月9日の福岡都市圏の成約物件は7件でした。

福岡都市圏の成約で最低価格は糟屋郡宇美町ゆりが丘の中古一戸建て

登録価格900万円　→　770万円で成約

福岡都市圏の成約で最高価格は東区香椎照葉1丁目のマンション

登録価格3,850万円で成約

★2024年8月9日の成約一覧はこちら★

8月10日の福岡都市圏以外（北九州・筑豊・筑後）での成約数は13件の成約でした。

8月10日の福岡都市圏の成約物件は3件でした。

福岡都市圏の成約で最低価格は宗像市自由ヶ丘5丁目の売地

登録価格1,600万円　→　1,500万円で成約

福岡都市圏の成約で最高価格は早良区重留4丁目の新築一戸建て

登録価格2,898万円で成約

★2024年8月10日の成約一覧はこちら★

成約報告は義務やエビデンスもない、ただの業者の任意による報告であり、曖昧なデータとだと知り鵜呑みにしてはいけません。国は不動産の成約データについては一般ユーザーに公開していますが、データが豊富な不動産業界は公開に後ろ向きです。公益法人としていかがなものかと思います。

ふれんずよりお知らせ配信があり、成約事例は個人情報にあたるため成約情報の検索結果に「個人情報を隠す」というチェックボックスが設置されました。成約情報を一般消費者に開示する場合は必ず利用をするように…とのことなので、成約情報一覧のPDFの「所在地の番地」「地番」「建物名」等を非表示とさせていただきます。会員様で詳細を希望される方は個別に対応いたしますのでお申し付けください。

堤エステートの会員様は不動産データマイングで成約データを分析して相場観を養って下さい。この価格で買えるか、妥協することなく自己判断して下さい。

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成約データは大事です。西日本レインズの月次サマリーレポートの2024年6月の市況動向データが出ました。

市況動向データ（西日本レインズ/REINS）

月次サマリーレポート（2024年6月度）

西日本レインズ

○2024年6月 福岡県の中古住宅成約状況

前年比で戸建・マンションともに件数増・価格上昇続く

○中古戸建住宅

成約件数は151件と前年比で3.9％増加し、5ヶ月連続で前年同月を上回った。

平均成約価格は2,106万円と前年比で2.2％上昇し、6ヶ月連続で前年同月を上回った。

土地面積は227.9㎡と前年比で2.1％縮小し、9ヶ月連続で前年同月を下回った。

建物面積は116.0㎡で前年比プラス0.1％と、ほぼ横ばいながら5月に続いて前年同月を上回った。

高値仕入れのパワービルダーによる売れ行き鈍化で値下げでの成約数が伸びたのでしょうか。用地の仕入れ価格には慎重になってきています。

市場には未だ高値物件が目立ち、売れ筋の売り物件不足により選択肢を失った一般ユーザーの妥協買いが結果的に成約数を伸ばしているようです。売る続けることしか出来ない業者のチキンレースは今後進むとみています。

○中古マンション

成約件数は311件で前年比プラス10.7％の2ケタ増となり、11ヶ月連続で前年同月を上回った。

平均成約㎡単価は37.6万円で前年比プラス13.1％の2ケタ上昇となり、20年12月から43ヶ月連続で前年同月を上回った。

成約価格は2,513万円で前年比プラス17.6％の2ケタ上昇となり、12ヶ月連続で前年同月を上回った。

専有面積は66.9㎡と前年比で3.9％拡大し、5ヶ月連続で前年同月を上回った。

需要と供給のバランスで成約数が伸びてはいますが、中古市場では築古旧耐震構造の物件など動きは鈍く、品薄な売れ筋に買いが集まったようです。

新築マンションの供給が絞られ、中古市場では相場を逸した高値物件でも一部の投資家？外国人などの買いが見受けられます。持論ではありますが、実需物件においては金利上昇による本格的な下落基調前の天井圏にあるとみています。

2024年6月西日本レインズ県別等レポート

2024年6月 西日本レインズ物件登録の状況

西日本レインズ

この市況データを見てどう動くのか？

先月と変わらない見立てです。

マンション、戸建ての成約件数が堅調でしたが、高値圏を維持する売れ筋物件不足の中で選択肢を失ったのが要因でしょう。

築浅・好立地の売れ筋物件は強く、築古で立地に劣る物件は動きが鈍く、今後も二極化が進んでいくとみています。今後は引き続き金利上昇がひとつの大きな転換点になり、いずれは下落基調になると感じています。

最近、修繕積立金不足問題が一定数周知されてきたのか、物件選定時の調査の必要性を感じます。賢明な一部の一般ユーザーは積立金不足により、契約を躊躇する方も現実に増えてきています。マンションは物件ごとに管理状況を契約前にチェックすることをお勧めします！

戸建については立地に劣る実力以上に嵩上げされた郊外の物件は値下げ基調に入っており、建築費の高止まり買手にとって向かい風は継続しています。

売る事が仕事である営業マンのポジショントークを鵜呑みにせず、まずは理論武装からはじめましょう！

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お勧め記事とか、Youtubeとか

「住宅ローン」変動型の金利は年内にどこまで上がるのか…固定金利への借り換えを検討してもいい人の条件

日銀によるマイナス金利解除後、ジワジワと住宅ローン金利が上がり始めた。今のところ、変動金利には大きな影響が出ていないが、固定金利への借り換えを考えている人もいるだろう。ファイナンシャルプランナーの松岡賢治さんは「変動金利がどこまで上がるのかを想定することが重要」という….

PRESIDENT Online

先の事は誰もわかりません。住宅ローンは家計に占める割合が高く、そもそも返済額の確定しないローンはお勧しません。アベノミクス以降の今までは変動有利という現実はあり、物件価格の上昇を支えていますが、金利上昇による価格下落が心配です。

｢ゴミ屋敷になる家｣は玄関でわかる…老後のひとり暮らしが破綻する人に共通する｢玄関のサイン｣とは

老後のひとり暮らしが破綻して、自宅を「ゴミ屋敷」に変えてしまう人がいる。『老後ひとり暮らしの壁』（アスコム）を書いた山村秀炯さんは「ゴミ屋敷のような部屋を片付けていると、玄関の様子が似ていることに気づく。また、居間と寝室にも2つの共通点がある」という….

PRESIDENT Online

私は長年、競売物件を扱い商売柄不良債権になる物件を見てきたので良く分かります。ある程度、雰囲気や匂いなど見た目で気付くことが多いものです。

不動産含み益、最大に　昨年度29兆円　三井不や東ガス、資本効率向上へ売却検討

上場企業が保有する不動産の含み益が2023年度に前の年度比7%増の約29兆円と、開示が義務になった09年度以降で最大になった。東京ガスや東洋製缶グループホールディングス（GHD）など、資本効率の向上へ不動産の売却を検討する企業が増えている。現預金や政策保有株などに続く「眠る資産」として株式市場の注目を集めている….

日本経済新聞

金利が上がる前に益出しするのは自然な流れ、不動産価格の更なる上昇が見込めないと判断するなら『売り』です。

中小企業　全体の99%、業況は足踏み

中小企業基本法で定義づけられ、製造業の場合は「資本金3億円以下または従業員300人以下」の企業を指す。サービス業であれば「資本金5000万円以下または従業員100人以下」の企業が該当する。5月に成立した改正産業競争力強化法で、政府は新たに従業員2000人以下で中小ではない企業を「中堅企業」と定め、重点支援の対象にしている….

日本経済新聞

大多数を占める中小零細事業者の実情は厳しいものがあります。インボイス導入や雇用保険の改正も労働生産の向上が見込めない中小潰しの流れです。

「火使うのに」エアコンない給食室　福岡市の小中校で半数以上　北九州は完全設置

「酷暑なのに小学校の給食調理室にエアコンがありません」。本紙「あなたの特命取材班」に、給食調理員の知人を持つ長崎県佐世保市の50代男性から情報が寄せられた。調べると、同市では給食調理室がある全小中学校にエアコンがなく、熊本、鹿児島両市も設置率10％以下。福岡市は5割を下回った。記録的暑さのこの夏。夏休み前の調理室は高温多湿で熱中症の危険も高かったはずだ。なぜ設置が進まないのか….

西日本新聞

堀江貴文「いずれ東大ブランドは価値を失う。日本の小中学校は潰れていい」　ホリエモンが思い描く「新しい学校」

日本が活力を取り戻すためには、学校教育を解体・変革しなくてはいけない…。そう語るのは、新刊『ホリエモンのニッポン改造論』を発表した堀江貴文氏だ。なかでも「オンライン授業」の導入は、あらゆる面においてメリットしかないという。ホリエモンが思い描く、新たな学校のカタチとは？　存分に語ってもらった….

現代ビジネス

小学校の給食調理室にエアコンなし？福岡県の設置率43.9％とは驚きました！生きる術を学べない教育に大金を払う対価は乏しいのでは。

市民と訪日客「二重価格」設定OK？　観光施設維持へ検討「国で線引き」差別の懸念も

訪日外国人数が過去最高ペースで増加する中、観光施設などで訪日客の入場料を住民より高く設定する「二重価格」を検討する動きが広がっている。既に飲食店では導入例があるが、世界遺産の姫路城などでも浮上。背景には訪日客の急増により、各地で観光資源の維持管理費の確保などを迫られている事情もある。ただ、専門家からは安易な導入は差別につながるとの指摘が出る….

西日本新聞

差別？立教大の教授が言っているようですが、お花畑世界で生きている者らしい思考ですね。

信じるか信じないかはあなた次第です。情報は民主化されていますが、多くの国民は生活に追われ無関心となり洗脳されています。以前、サグラダ・ファミリアに訪れた際に主任彫刻家である外尾さんにお会いした時、直接言われた「無関心ほど怖いものはない」という言葉がしみる今日この頃です。

福岡市の税収、2年連続で過去最高　鍵はマンション

福岡市は、2023年度の市税収入の決算見込みが前年度比3・3％増の3699億3700万円となり、2年連続で過去最高額を更新したと発表した。新築マンションなどの建設により、固定資産税と都市計画税が堅調に伸びたことなどが要因という….

西日本新聞

他の市町村に比べて福岡市の固定資産は事業の固定資産にも厳しい、血税を有効活用してもらいたいものです。

「一生、頼れない」…署員のストーカー事件、被害女性が吐露　鹿児島県警の隠蔽疑惑

鹿児島県警による隠蔽（いんぺい）が疑われている同県警霧島署員のストーカー規制法違反事件。被害者の女性（25）が西日本新聞の対面取材に応じた。県警は女性の訴えを放置し、証拠となる防犯カメラの映像データを消去した。女性は被害のトラウマに加え「警察は守ってくれない」との不安に苦しみ続けている….

西日本新聞

組織を守るためなら事実を捻じ曲げ捏造することも厭わない、深い闇がある階層社会の淀みは昇進試験で上がる上層部にあります。

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パトふれくんの物件はふれんずに日々登録される物件全てから選べているワケではありません。ふれんず新規登録物件のお知らせメールはのシステムの関係上、20カテゴリー以上の登録が出来ず、新規登録された物件全てをチェックできないのです。ただ1カテゴリー毎に主要なエリアに絞って細かくチェックしているので、ほぼカバーはしているとは思っています。

一般ユーザーのMYふれんず登録で各自登録してみて下さい(^_^)v。

適正価格を知りたい方、今後の市況について、住宅ローンでお悩みの方、競売不動産について、様々なトラブルでお悩みの方、各種相談もお気軽に！

2024年8月22日・23日・24日のピックアップ物件

8月22日の新規登録物件数は35件中ピップアップは2件、8月23日の新規登録物件数は110件中ピップアップは5件、8月24日の新規登録物件数は76件中ピップアップは3件でした。

ワンクリック仲介、不正登録、行方不明物件の登録は不動産業の本質を現しています。割安物件が一般ユーザーに届かない現状はレインズをみればわかります。使いにくさとアナログ感は旧態依然の日本社会の縮図です。

アメリカの仲介業者は『エージェント＝代理人』と呼ばれていますが、日本の仲介業者には似非エージェントはいても本物は見当たりません。

まずは宅建協会自ら【物件囲い込み】の温床である【両手仲介】を無くし、成約事例の公開など一般ユーザー対し情報格差を無くすことです。

相関性の高い株式市場では情報公開が進み、以前大負けした私も相場で負けなくなりました。健全そうに見えてそうではない不動産業界のマーケット、宅建協会も業者数が減るのは本望ではないはずです。

【両手仲介禁止】は両手仲介率の高い大手にとってダメージがありますが、宅建協会の会員業者の大多数は中小零細事業者です。木を見て森を見ず、【パトふれくん】はぶれずにありのままを伝えたいと思います。

相変わらずの行方不明物件も発見。

物件種目	中古一戸建住宅
所在地	福岡市西区姪の浜3丁目
価　格	3,890万円

【パトふれくん】はプロの不動産業者である私が、福岡宅建協会の情報サイト『ふれんず』に新規登録をされる物件を毎日チェックをして、いろんな意味で気になった物件をピックアップしているコンテンツです。

オススメ物件としてピックアップしているものも中にはありますが、そうではない理由でピックアップしたものもあります。会員様には私が『なぜこの物件をピックアップしたのか？』という目線で見て欲しいと思っています。

したがって物件情報としてピックアップしているわけではありません。気になった物件はリンクを付けている物件情報PDFに業者名が掲載されていますので、そちらにお問合せをすることができます。

マンション

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エイリックスタイル那珂川 902号室

JR博多南線「博多南」駅まで徒歩18分。令和6年8月築の13階建9階部分、65.01㎡の3LDK。新築分譲中の物件をマンションデベ自らふれんずに登録、売れ行きに陰りが出ているようですね。

物件詳細PDF

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グランフォーレ箱崎九大前駅レジデンス 7階部分

市営地下鉄箱崎線「箱崎九大前」駅まで徒歩2分。令和5年10月築の7階建7階部分、84.63㎡の3LDK。昨年12月の新規登録時7,980万円→7,480万円→7,470万円の値下げです。新築転売ビジネスの動きはとても参考になります。

物件詳細PDF

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モントーレ新宮セントラルステーション 404号室

JR鹿児島本線「新宮中央」駅まで徒歩1分。平成24年9月築の14階建4階部分、80.6㎡の4LDK。

売主の物件情報から問い合わせすると仲介手数料はかかりません。しかし仲介業者の情報から問い合わせをすると仲介手数料がかかる可能性があります。このような物件を堤エステートではワンクリック仲介物件と呼んでいます。

下記の売主の物件へ問い合わせすると仲介手数料はかかりません。

売主の物件詳細PDF

下記の仲介業者へ問い合わせすると仲介手数料がかかる可能性があります。

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エイルスクエア長住南 301号室

福岡病院下バス停まで徒歩3分。平成9年6月築の7階建3階部分、85.5㎡の4LDK。4月の新規登録時2,498万円→2,398万円→2,298万円→2,198万円→2,098万円の値下げです。

売主の物件情報から問い合わせすると仲介手数料はかかりません。しかし仲介業者の情報から問い合わせをすると仲介手数料がかかる可能性があります。このような物件を堤エステートではワンクリック仲介物件と呼んでいます。

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戸建て

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福岡市東区香椎駅東1丁目中古一戸建て

JR香椎線「香椎」駅まで徒歩11分。敷地は約24.59坪。建物は昭和61年8月築の木造、73.1㎡の2LDK。狭小地に建つコンパクトな築古物件、最寄り駅まで徒歩圏内ですが建物の状況次第かな。

物件詳細PDF

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福岡市南区柳瀬2丁目中古一戸建て

JR博多南線「博多南」駅まで徒歩23分。敷地は約36.76坪。建物は昭和54年2月築の木造、78.66㎡の4DK。7月の新規登録時999万円→1,999万円、リフォーム予定の値上げのようです。

物件詳細PDF

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太宰府市国分5丁目中古一戸建て

西鉄「都府楼前」駅まで徒歩23分。敷地は約36.31坪。建物は昭和51年6月築の木造、67.89㎡の3LDKのリフォーム済。6月の新規登録時1,599万円→1,549万円→1,499万円の値下げです。

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糸島市千早新田中古一戸建て

JR筑肥線「加布里」駅まで徒歩17分。敷地は約51.76坪。建物は昭和56年7月築の木造、85.29㎡の3LDK。昨年12月の新規登録時1,798万円→1,698万円→1,650万円→1,598万円→1,539万円→1,498万円の値下げです。

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その他

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福岡市早良区大字飯場住宅付店舗

陽光台バス停まで徒歩64分。敷地は約201.46坪。建物は平成5年3月築の木造、663.57㎡の飲食店舗。7月の新規登録時5,300万円→5,000万円→5,300万円、お盆が明けたら価格を戻し新規登録要件を逆手に取った登録でしょうか。

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大野城市錦町3丁目一棟売アパート

西鉄「春日原」駅まで徒歩10分。敷地は約38.86坪。建物は平成23年6月築の軽量鉄骨、94.57㎡の1LDK×2戸。6月4日の新規登録後に登録情報を抹消して新規要件を満たさない登録を行っています。宅建協会に報告済です。

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土地

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大野城市御笠川5丁目土地

西鉄「白木原」駅まで徒歩21分。敷地は約145.40坪、3号線沿いの準工業地域。2月の新規登録時21,800万円→19,700万円→18,210万円。

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【注意事項】
当物件情報は福岡宅建協会ふれんず掲載の物件です。ふれんずは共同仲介物件のため成約済・売却済・販売中止となる場合があります。詳細情報や物件の有無は堤エステートに直接ご確認ください。また物件の詳細や図面が現況と相違ある場合には現況優先とします。