宅建協会ふれんず｜2024年7月11日・12日・13日の新着オススメ物件｜新着物件総数280件中13件

福岡で物件探すなら登録件数ナンバー１！宅建協会ふれんず｜堤猛雄が選ぶ本日の新着物件オススメはこれだ！

7月11日の新規登録物件数は58件中ピップアップは3件、うちワンクリック仲介は1件、行方不明物件は1件でした。

7月12日の新規登録物件数は129件中ピップアップは2件、うちワンクリック仲介は1件、行方不明物件は2件、不正登録は2件でした。

7月13日の新規登録物件数は93件中ピップアップは6件、うちワンクリック仲介は1件、行方不明物件は1件でした。

連休はあいにくの雨ですね。休み明けも雨空は続き酷暑も戻ってきそうです。

不動産市場は稼ぎ時とみたのか各業者のルーティンワーク登録数が爆増しました。買取転売業者のチョイ下げと両手仲介狙いの登録が目立ちましたが狙い通りの成果がでるのかな？

支店経済と言われる福岡には大企業は少なく県民所得も高くありません。高くなりすぎた物件を買い上がる人は限られています。

福岡の市場は有望と言われていますが、都心部にも空き店舗が目立ち外国人観光客のほうが目立ちます。東京、大阪に行くたびに福岡の人の数の少なさを実感します。

業者は売り続けないと生き残れません。創業期の平成初期バブル崩壊を経験し、負の連鎖が始まると早く気付いた時には既に動けないことを知っています。金利上昇と今のようなジャブジャブ金融の終焉が来ると終わります。

10年以上続いた不動産業界の宴は『低金利』と『大幅金融緩和』と『半世紀ローン』などのジャブジャブ融資によって起きたことです。先の事は誰も分かりませんが、私は身の丈をわきまえ、アメーバ経営に徹しつつ機を見て買い場を探っていきたいと思います。

西日本レインズから5月市況動向データが発表されました。不動産市況のチェックは欠かせません。下記成約チェックの下に記載してます。ぜひご確認を！

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2024年6月27日・28日・29日の成約物件

6月27日の福岡都市圏以外（北九州・筑豊・筑後）での成約数は13件の成約でした。

6月27日の福岡都市圏の成約物件は15件でした。

福岡都市圏の成約で最低価格は筑紫野市大字永岡の土地

登録価格80万円で成約

福岡都市圏の成約で最高価格は西区小戸3丁目の土地

登録価格17,600万円で成約

★2024年6月27日の成約一覧はこちら★

6月28日の福岡都市圏以外（北九州・筑豊・筑後）での成約数は19件の成約でした。

6月28日の福岡都市圏の成約物件は44件でした。

福岡都市圏の成約で最低価格は中央区荒戸2丁目のマンション　1K　オーナーチェンジ

登録価格300万円　→　285万円で成約

福岡都市圏の成約で最高価格は中央区大名2丁目のマンション

登録価格12,500万円で成約

★2024年6月28日の成約一覧はこちら★

6月29日の福岡都市圏以外（北九州・筑豊・筑後）での成約数は12件の成約でした。

6月29日の福岡都市圏の成約物件は22件でした。

福岡都市圏の成約で最低価格は中央区荒戸3丁目のマンション　1K　オーナーチェンジ

登録価格650万円　→　645万円で成約

福岡都市圏の成約で最高価格は中央区平尾1丁目のマンション

登録価格8,340万円　→　8,240万円で成約

★2024年6月29日の成約一覧はこちら★

成約報告は義務やエビデンスもない、ただの業者の任意による報告であり、曖昧なデータとだと知り鵜呑みにしてはいけません。国は不動産の成約データについては一般ユーザーに公開していますが、データが豊富な不動産業界は公開に後ろ向きです。公益法人としていかがなものかと思います。

ふれんずよりお知らせ配信があり、成約事例は個人情報にあたるため成約情報の検索結果に「個人情報を隠す」というチェックボックスが設置されました。成約情報を一般消費者に開示する場合は必ず利用をするように…とのことなので、成約情報一覧のPDFの「所在地の番地」「地番」「建物名」等を非表示とさせていただきます。会員様で詳細を希望される方は個別に対応いたしますのでお申し付けください。

堤エステートの会員様は不動産データマイングで成約データを分析して相場観を養って下さい。この価格で買えるか、妥協することなく自己判断して下さい。

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成約データは大事です。西日本レインズの月次サマリーレポートの2024年5月の市況動向データが出ました。

市況動向データ（西日本レインズ/REINS）

月次サマリーレポート（2024年5月度）

西日本レインズ

○2024年5月 福岡県の中古住宅成約状況

前年比で戸建・マンションともに件数増・価格上昇続く

○中古戸建住宅

成約件数は152件と前年比で5.3％増加し、4ヶ月連続で前年同月を上回った。

平均成約価格は2,259万円と前年比で3.6％上昇し、5ヶ月連続で前年同月を上回った。

土地面積は223.6㎡と前年比で1.7％縮小し、8ヶ月連続で前年同月を下回った。

建物面積は115.4㎡で前年比プラス0.3％と、ほぼ横ばいながら4ヶ月ぶりに前年同月を上回った。

パワービルダー等は売れ残り在庫処分を経て用地仕入れを抑制した上での値下げもあるため、成約数は上向いています。一方、物価高で中間層の財布の紐は固くなっています。

売り物件不足による需要と供給バランスにより、一定数の買い需要のある福岡は底堅さをみせていますが、更なる高値を目指すには賃金上昇と低金利維持が欠かせず、レッドオーシャン化した建売分譲業者等の淘汰再編が進むとみています。

○中古マンション

成約件数は322件で前年比プラス13.9％の2ケタ増となり、10ヶ月連続で前年同月を上回った。

平均成約㎡単価は37.8万円で前年比プラス11.2％の2ケタ上昇となり、20年12月から42ヶ月連続で前年同月を上回った。

成約価格は2,522万円で前年比プラス15.6％の2ケタ上昇となり、11ヶ月連続で前年同月を上回った。

専有面積は66.8㎡と前年比で3.9％拡大し、4ヶ月連続で前年同月を上回った。

戸建では買えない売れ筋の立地に優れたマンション人気は根強いものがあります。以前からお伝えしている通りマンションには個別性が高く深い闇があります。

未だワンルーム等の手頃な投資用物件は相変わらず底堅いものがありますが、築古旧耐震構造や立地に劣る物件の動きは今後鈍くなるとみています。

2024年5月西日本レインズ県別等レポート

2024年5月 西日本レインズ物件登録の状況

西日本レインズ

この市況データを見てどう動くのか？

マンションや戸建ての成約件数が堅調でしたが、高値圏を維持する売れ筋物件不足の中で、一定数存在する選択肢を失った買客が購入したのが要因でしょう。

築浅好立地の売れ筋物件は強く、築古で立地に劣る物件は動きが鈍くなっており、二極化は今後も進んでいくとみています。引き続き金利上昇がひとつの大きな転換点になり、いずれは下落基調になると感じています。

また最近、マンションは修繕積立金不足問題が一定数周知されてきたのか、物件選定時には今まで以上の調査の必要性を感じます。現実に物件によっては積立金不足により契約を躊躇する方も増えてきています。マンションは物件ごとに管理状況を契約前にチェックすることをお勧めします！

戸建については立地に劣るのに実力以上に嵩上げされた郊外の物件は値下げ基調に入っております。新築建築を希望する方が探している土地に関しても、建築費の高止まり買手にとって向かい風は継続しています。売るだけの営業マンのポジショントークを鵜呑みにせずまずは理論武装からはじめましょう！

貴重な時間の中、日々新規登録物件をくまなくチェックすることで景況感は肌感覚で見えてきます。先行指数である株価に比べ、不動産価格の動きは鈍くゆっくり動きますがトレンドの変化を見極められます。先の事は誰もわからない、ありのままをプロの視点で今後もお伝えしたいと思います。

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お勧め記事とか、Youtubeとか

「安い土地を買って高い建物を建てる」→節税効果はMAXだが…

孫の代まで迷惑が降りかかる「トラブルの種」に。いったいなぜ？【不動産投資のプロが解説】

ゴールドオンライン

賃貸？持ち家？と迷う前にもっと大事なこと　住宅ローン「変動金利」をなめてはいけない理由

先日、ある不動産会社の若手社員が、駅前で新築マンションのビラ配りをしていました。そのマンションは、多くの人が聞いたことがある好立地の場所です。にもかかわらず、ビラ配りとは……と気になった私は、ビラをもらうことにしました….

AERAdot.

「後悔しています」不動産業者に勧められて組んだ「住宅ローン」…

年間返済額平均「174万円」の重み　　「世帯月収43万円の家族」住宅ローンを払えるか？

ゴールドオンライン

木を見て森を見ずでは資産価値は維持出来ません。『絶対上がる』はなく誰も先の事はわかりません。営業トークポジショントークには要注意！

会社の顧問税理士に相談したのに大失敗！プロでも見逃しがちな「相続のトラップ」

子供たちへ相続させるべき財産を整理し、遺言書も認めた。遺産相続の手続きを終え、安らかな眠りについた、はずだった……。しかし、親の「手続きのミス」で、相続した子供たちが大損するケースがある….

現代ビジネス

士業と言っても得意・不得意分野があり見極めが必要です。弁護士、税理士その他の士業をはじめ不動産業者も「誰に頼むのか？」が一番重要です。

防衛費使い残し、昨年度は1300億円　執行追いつかず

政府の2023年度の決算について、予算計上したが結果として使わなかった防衛費の不用額が1300億円程度あることが分かった。防衛省発足後の07年度以降では、1800億円を計上した11年度に次ぐ規模だ。防衛費を大幅に増額したが執行が追いついていない….

日本経済新聞

防衛省・自衛隊不祥事、220人を処分　海幕長は辞任へ

木原稔防衛相は12日、閣議後の記者会見で陸海空3自衛隊や内部部局で延べ220人の処分を発表した。安全保障にかかわる「特定秘密」の不適切な扱いや手当の不正受給、食堂での不正飲食、パワーハラスメントの4つの不祥事を確認した。海上自衛隊トップの酒井良海上幕僚長は19日付で引責辞任する….

日本経済新聞

防衛費の倍増の裏にはアメリカの言いなりで、使えないものを買わされ挙句は不正にまで行うとは。警察もしかり組織は腐るということです。

【解説】返すべき？「定額減税」配偶者が『二重取り』

年収100～103万円で1人で2人分…制度設計に問題か　返却は不要….

FNNプライムオンライン

税制を複雑にして国民を欺くやり方のツケがまわっただけです。

日本はどこに向かうのかな？　真実は自分自身で取りに行かなないと辿り着けないものです。

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パトふれくんの物件はふれんずに日々登録される物件全てから選べているワケではありません。ふれんず新規登録物件のお知らせメールはのシステムの関係上、20カテゴリー以上の登録が出来ず、新規登録された物件全てをチェックできないのです。ただ1カテゴリー毎に主要なエリアに絞って細かくチェックしているので、ほぼカバーはしているとは思っています。

一般ユーザーのMYふれんず登録で各自登録してみて下さい(^_^)v。

適正価格を知りたい方、今後の市況について、住宅ローンでお悩みの方、競売不動産について、様々なトラブルでお悩みの方、各種相談もお気軽に！

2024年6月26日・27日・28日のピックアップ物件

7月11日の新規登録物件数は58件中ピップアップは3件、7月12日の新規登録物件数は129件中ピップアップは2件、7月13日の新規登録物件数は93件中ピップアップは6件でした。

物価高を超えない賃金が2年以上続き、庶民の財布の紐は固くなっています。、一方、一部の需要に各業者は買客を追い続けます。この不正登録の多さと【物件囲い込み】を狙った行方不明物件の増加が今の市況のリアルです。

一部の業者が繰り返す不正登録や、行方不明物件の登録業者はふれんず側で確認出来ます。私はエビデンスをつけて常に宅建協会に報告しています。協会は宅建業法違反を行う業者を公表して下さい。

物件種目	売地
所在地	福岡市東区香椎駅東4丁目
価　格	1,761.5万円

物件種目	売地
所在地	古賀市川原
価　格	380万円

物件種目	一棟売マンション
所在地	太宰府市朱雀4丁目
価　格	11,500万円

物件種目	中古マンション
所在地	福岡市博多区美野島2丁目
価　格	1,380万円

先日もふれんずのサイトが見れなくなりました。

システム改修など必要でしょうが限られた予算では仕方がないことも理解はしています。そこで提言、不正登録業者から罰金を取り無料登録をやめて課金することでシステムのアップデートしてはいかがでしょうか？

実は以前もふれんず事務局トップにも提言しています。もっとふれんずの価値を高め、他県にはない最強の販売ツールであるふれんずを売り込めばいいのです。【物件囲い込み】のない唯一の不動産ポータルサイトとしてのインパクトは大きく、公益法人として一般ユーザーに還元しましょう。

業者も【物件囲い込み】の温床であるバカ高いSUUMOなどに広告費をいつまで垂れ流すのでしょうか。今後、益々資金力のある【両手仲介】比率の高い大手業者が限りある買客をさらっていきます。宅建協会の会費は大手も中小も同額であり、会員の大多数は中小零細事業者です。

少子高齢化の人口減少社会で少ないパイを競い増えすぎた業者数はいずれ維持できなくなります。『木を見て森を見ず』では困るのです。

【パトふれくん】はプロの不動産業者である私が、福岡宅建協会の情報サイト『ふれんず』に新規登録をされる物件を毎日チェックをして、いろんな意味で気になった物件をピックアップしているコンテンツです。

オススメ物件としてピックアップしているものも中にはありますが、そうではない理由でピックアップしたものもあります。会員様には私が『なぜこの物件をピックアップしたのか？』という目線で見て欲しいと思っています。

したがって物件情報としてピックアップしているわけではありません。気になった物件はリンクを付けている物件情報PDFに業者名が掲載されていますので、そちらにお問合せをすることができます。

マンション

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ラフォーレ香椎アベニュー 102号室

JR香椎線「香椎」駅まで徒歩16分。平成8年10月築の6階建1階部分、71.3㎡の3LDK。昨年4月の新規登録時1,990万円→1,948万円→1,920万円→1,850万円→1,750万円→1,650万円→1,600万円→1,650万円→1,550万円→1,500万円、刻みますね。

物件詳細PDF

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ヴィラ日の里 102号室

JR鹿児島本線「東郷」駅まで徒歩11分。昭和47年7月築の5階建1階部分、44.99㎡の2LDK。2月の新規登録時650万円（現況渡し）、リフォーム後の再販のようです。

物件詳細PDF

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シティライフ箱崎7　3階部分

西鉄バスの原田東町まで徒歩5分。昭和63年4月築の6階建3階部分、77.6㎡の3LDK。4月の新規登録時1,880万円→1,980万円、価格を上下させ登録する業者が後を絶たないが売主から媒介もらっているのかな？

物件詳細PDF

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シーサイド百道イーストステージ1号棟 104号室

市営地下鉄空港線「西新」駅まで徒歩13分。平成2年3月築の14階建1階部分、90.76㎡の4LDK。昨年8月の新規登録時4,380万円→4,290万円→4,290万円→4,190万円の値下げです。

売主の物件情報から問い合わせすると仲介手数料はかかりません。しかし仲介業者の情報から問い合わせをすると仲介手数料がかかる可能性があります。このような物件を堤エステートではワンクリック仲介物件と呼んでいます。

下記の売主の物件へ問い合わせすると仲介手数料はかかりません。

売主の物件詳細PDF

下記の仲介業者へ問い合わせすると仲介手数料がかかる可能性があります。

仲介の物件詳細PDF

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下大利団地26　305号室

西鉄「下大利」駅まで徒歩6分。昭和50年4月築の5階建3階部分、62.42㎡の2LDK。4月の新規登録時1,598万円→1,498万円→1,480万円→1,448万円→1,420万円→1,398万円の値下げです。

売主の物件情報から問い合わせすると仲介手数料はかかりません。しかし仲介業者の情報から問い合わせをすると仲介手数料がかかる可能性があります。このような物件を堤エステートではワンクリック仲介物件と呼んでいます。

下記の売主の物件へ問い合わせすると仲介手数料はかかりません。

売主の物件詳細PDF

下記の仲介業者へ問い合わせすると仲介手数料がかかる可能性があります。

仲介の物件詳細PDF

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ピュアドームアーティック平尾 502号室

「西鉄平尾」駅まで徒歩5分。平成17年9月築の6階建5階部分、49.66㎡の1LDK。新規登録後に登録情報を抹消して新規登録要件を満たさない登録を行っています。宅建協会に報告済です。

物件詳細PDF

戸建て

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福岡市西区野方6丁目中古一戸建て

市営地下鉄七隈線「橋本」駅まで徒歩24分。敷地は約56.51坪。建物は昭和55年11月築の木造、81.14㎡の3LDK。昨年4月の新規登録時2,599万円→2,549万円→2,499万円→2,449万円→2,399万円→2,349万円→2,299万円→2,249万円→2,299万円→2,399万円→2,349万円→2,299万円の値下げ、築古旧耐震構造でバス便です。

物件詳細PDF

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福岡市早良区内野5丁目中古一戸建て

市営地下鉄七隈線「野芥」駅までバス12分。敷地は約59.93坪。建物は昭和53年3月築の木造、77.83㎡の3LDK。昨年9月の新規登録時1,930万円→1,848万円の値下げです。

売主の物件情報から問い合わせすると仲介手数料はかかりません。しかし仲介業者の情報から問い合わせをすると仲介手数料がかかる可能性があります。このような物件を堤エステートではワンクリック仲介物件と呼んでいます。

下記の売主の物件へ問い合わせすると仲介手数料はかかりません。

売主の物件詳細PDF

下記の仲介業者へ問い合わせすると仲介手数料がかかる可能性があります。

仲介の物件詳細PDF

その他

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福岡市早良区大字飯場住宅付店舗

陽光台バス停まで徒歩64分。敷地は約201.46坪。建物は平成5年3月築の木造、663.57㎡の飲食店舗。早良街道、三瀬峠へ向かう道中に位置する古民家風の料理屋さん、価格はさておき希少性の高い物件です。

物件詳細PDF

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福岡市西区愛宕南1丁目一棟売マンション

市営地下鉄空港線「室見」駅まで徒歩12分。敷地は約89.21坪。建物は平成17年7月築のRC、ワンルーム×20戸のオーナーチェンジ物件。6月24日の新規登録時21,000万円からの大幅値上げ、告知事項有りで短期間での大幅値上げは意図的なものを感じます…。

物件詳細PDF

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糸島市荻浦5丁目ビル

JR筑肥線「美咲が丘」駅まで徒歩2分。敷地は約53.34坪。建物は平成8年11月築の鉄骨造、315.83㎡の元眼科のビル。昨年6月の新規登録時4,980万円からの大幅値下げ、以前は眼科の病院だった建物で駅近物件です。

物件詳細PDF

土地

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福津市津屋崎5丁目土地

つい先日も新規登録されてピックアップしました！五反田バス停まで徒歩8分。敷地は約51.27坪。区画が特定出来ず一般ユーザーに誤認を与えるのでは？この手の登録が増えています。宅建協会に報告済です。

物件詳細PDF

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太宰府市梅香苑4丁目土地

西鉄「紫」駅まで徒歩19分。敷地は約64.49坪の住宅地。新規登録後に登録情報を抹消して新規登録要件を満たさない登録を行っています。宅建協会に報告済です。

物件詳細PDF

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【注意事項】
当物件情報は福岡宅建協会ふれんず掲載の物件です。ふれんずは共同仲介物件のため成約済・売却済・販売中止となる場合があります。詳細情報や物件の有無は堤エステートに直接ご確認ください。また物件の詳細や図面が現況と相違ある場合には現況優先とします。