堤 猛雄
本日のちょっとひとこと言いたい！
本日のちょっとひとこと言いたい！
1月19日の新規登録物件は68件中ピップアップは2件、うち不正登録は1件でした。
1月20日の新規登録物件は74件中ピックアップは2件、うちワンクリック仲介は1件、不正登録は1件、書面申込有は1件でした。
1月21日の新規登録物件は95件中ピップアップは3件、うち不正登録は1件でした。
割安感がある売れ筋物件不足の中で、高値掴みの買取転売業者など売主から仲介手数料を得られる物件を売る【両手仲介】狙いの業者の多さは想定通りの動きです。
物価高に追い付かない賃金によって賃貸需要も盛り上がりに欠け、売買物件も実需買いは限られているため、不動産市況は富裕層と外国人の動向に左右されます。
さて昨日の早朝はトランプの大統領就任をネットのLIVEを見ました。ついに米大統領トランプが復活しました！
私と同じ不動産業で名をはせ、実は誕生日も一緒のトランプ！2017年に旅したNYではトランプタワーも訪れ、前回の大統領就任当時から応援しています。賛否はありますが、今までの歴代大統領の中では一番好きですね。
アメリカファーストなので安倍元首相亡き日本への対応は今のところ不透明ではありますが、今後出てくる真実の情報には期待します。また世界の大きな転換点にいることをとても嬉しく思っています。
tenki.jp
来週からまた寒くなりそうですね。ヒートショックなどお気を付けください。
西日本レインズから11月市況動向データが発表されました。不動産市況のチェックは欠かせません。下記成約チェックの下に記載してます。ぜひご確認を！
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2024年12月25日-27日の成約物件
12月25日の福岡都市圏以外（北九州・筑豊・筑後）での成約数は11件の成約でした。
12月25日の福岡都市圏の成約物件は20件でした。
| 福岡都市圏の成約で最低価格は福津市津屋崎8丁目の土地 |
| 登録価格975万円で成約 |
| 福岡都市圏の成約で最高価格は中央区平尾4丁目のマンション |
| 登録価格15,000万円で成約 |
| ★2024年12月25日の成約一覧はこちら★ |
12月26日の福岡都市圏以外（北九州・筑豊・筑後）での成約数は20件の成約でした。
12月26日の福岡都市圏の成約物件は25件でした。
| 福岡都市圏の成約で最低価格は福津市東福間7丁目の店舗付住宅 |
| 登録価格380万円 350万円で成約 |
| 福岡都市圏の成約で最高価格は早良区次郎丸5丁目のビル |
| 登録価格8,200万円で成約 |
| ★2024年12月26日の成約一覧はこちら★ |
12月27日の福岡都市圏以外（北九州・筑豊・筑後）での成約数は26件の成約でした。
12月27日の福岡都市圏の成約物件は22件でした。
| 福岡都市圏の成約で最低価格は早良区大字西の土地 |
| 登録価格166万円 95万円で成約 |
| 福岡都市圏の成約で最高価格は博多区麦野6丁目の一棟売アパート |
| 登録価格15,000万円で成約 |
| ★2024年12月27日の成約一覧はこちら★ |
成約報告は義務やエビデンスもない、ただの業者の任意による報告であり、曖昧なデータとだと知り鵜呑みにしてはいけません。国は不動産の成約データについては一般ユーザーに公開していますが、データが豊富な不動産業界は公開に後ろ向きです。公益法人としていかがなものかと思います。
ふれんずよりお知らせ配信があり、成約事例は個人情報にあたるため成約情報の検索結果に「個人情報を隠す」というチェックボックスが設置されました。成約情報を一般消費者に開示する場合は必ず利用をするようにとのことなので、成約情報一覧のPDFの「所在地の番地」「地番」「建物名」等を非表示とさせていただきます。会員様で詳細を希望される方は個別に対応いたしますのでお申し付けください。
堤エステートの会員様は不動産データマイングで成約データを分析して相場観を養って下さい。この価格で買えるか、妥協することなく自己判断して下さい。
市況動向データ（西日本レインズ/REINS）
成約データは大事です。西日本レインズの月次サマリーレポートの2024年11月の市況動向データが出ました。
西日本レインズ
○2024年11月 福岡県の中古住宅成約状況
前年比で戸建・マンションともに件数増・価格上昇続く
○中古戸建住宅
成約件数は162件で前年比プラス14.7％の2桁増となり10ヶ月連続で前年同月を上回った。
平均成約価格は2,234万円と前年比で3.8％上昇し11ヶ月連続で前年同月を上回った。
土地面積は224.6㎡で前年比マイナス0.4％とほぼ横ばいながら23年10月から14ヶ月連続で前年同月を下回った。
建物面積は114.3㎡で前年比プラス0.0％とほぼ横ばいとなった。
先月2.3％から14.7％へと成約件数は伸びが急上昇しました。『元気都市福岡』には一定数の買い需要があり、売れ筋の売り物件不足により選択肢を失った一般ユーザーが妥協して動いたのでしょう。日銀の金利上昇のスピード次第では市況悪化も否めず、今後の動きを引き続き注視したいものです。
○中古マンション
成約件数は330件で前年比プラス14.7％の2桁増となり、23年8月から16ヶ月連続で前年同月を上回った。
平均成約㎡単価は37.4万円と前年比で4.2％上昇し、20年12月から48ヶ月連続で前年同月を上回った。
成約価格は2,437万円と前年比で3.6％上昇し、23年7月から17ヶ月連続で前年同月を上回った。
専有面積は65.1㎡で前年比マイナス0.7％と、ほぼ横ばいながら5ヶ月連続で前年同月を下回った。
一部の人気エリアでは供給数が少なく需要が上回り、堅調な動きとなりました。依然として品薄の好立地な築浅物件は需給のバランスで堅調ではありますが、立地に劣る築古物件の動きは鈍いものがあります。
好立地での築浅物件が少なく低金利に支えられていますが、旧耐震構造の築古物件の動きは弱くエリアによる格差拡大は続くとみています。新築マンションも契約率鈍化してきており、金利の動向が今後に影響すると思われるため引き続き注視したいものです。
西日本レインズ
物件登録情報をみると在庫が75028件から76005件と引き続き増加しています。成約件数は上昇していますが在庫も増加しており、地域によって需給は異なるためより物件を見極める力が問われます。
高くなりすぎた新築マンションの契約数も鈍化しており想定通り、今後も増えすぎた業者のチキンレースは続くとみています。
他県のレインズデータもみてみよう
肌感覚通りの市況悪化ですが伸びない賃金に価格がついてこない限り上値は重く、地域による格差は今後も広がるとみています。
各地域レインズが公開している不動産市場動向は下記からご覧ください。
北海道・青森県・岩手県・宮城県・秋田県・山形県・福島県・茨城県・栃木県・群馬県・埼玉県・千葉県・東京都・神奈川県・新潟県・山梨県・長野県
東日本レインズ
滋賀県・京都府・大阪府・兵庫県・奈良県・和歌山県
近畿レインズ
富山県・石川県・福井県・岐阜県・静岡県・愛知県・三重県
中部レインズ
「レインズ（REINS）」とは国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムです。「Real Estate Information Network System（不動産流通標準情報システム）」の英語の頭文字を並べて名付けられ、組織の通称にもなっています。 レインズは設立以来、一貫して利用の拡大が続いており、日常生活で水道、電気、ガスが欠かせないように、不動産取引を行なううえでなくてはならないインフラ（基盤）となっています….
東日本レインズ
お勧め記事とか、Youtubeとか
国土交通省はマンションを建て替える際に、隣接する民家や駐車場などに用地を広げて建物を大きくできる取り組みを後押しする。隣接地の所有者に建て替え後のマンションの区分所有権を付与できるよう法改正する。2025年の通常国会に関連法案を提出する方針だ….
日本経済新聞
そもそもマンションは建て替え時に必要な住民間の合意形成が難しい…。マンションとは共同住宅であり単独では決めれないものです。
複雑な土地の所有権… 福岡市・薬院で苦節13年、私道を『市道』に変えた執念
ビルやマンションが立ち並ぶ福岡市中央区薬院3丁目の細い道路。一見、自治体が管理する公道と思いきや、少し前まで個人や会社が所有する私道だった。道路の地下に敷設されている市の下水道管などが老朽化し、大雨で周囲は水浸しに。ただ、私道の維持管理は所有者が行うため、市の対処は難しかった。そんな中、地域住民が立ち上がり、13年かけて関係者を説得、私道から工事可能な「市道」に導いた….
西日本新聞
このような道路にまつわる問題はありますが地価が低いところは解決までのハードルは高いですね。
数多く存在する不動産コメンテーターの中でとても近い考えの牧野氏。ほとんどのコメンテーターがポジショントークの中でブレずに正直に伝えられていると思います。当会員様は必ずみて下さい。
パトふれくんの物件はふれんずに日々登録される物件全てから選べているワケではありません。ふれんず新規登録物件のお知らせメールはのシステムの関係上、20カテゴリー以上の登録が出来ず、新規登録された物件全てをチェックできないのです。ただ1カテゴリー毎に主要なエリアに絞って細かくチェックしているので、ほぼカバーはしているとは思っています。
一般ユーザーのMYふれんず登録で各自登録してみて下さい(^_^)v。
適正価格を知りたい方、今後の市況について、住宅ローンでお悩みの方、競売不動産について、様々なトラブルでお悩みの方、各種相談もお気軽に！
2025年1月19日-21日のピックアップ物件
1月19日の新規登録物件は68件中ピップアップは2件、1月20日の新規登録物件は74件中ピックアップは2件、1月21日の新規登録物件は95件中ピップアップは3件でした。
【NEW】マーク欲しさなのか？相変わらず新規登録に拘り日々あの手この手を使い買い煽りを続ける一部の業者は絶えません。
新規登録情報とは名ばかりであり、MYふれんず登録を行う一般ユーザーは毎日同じ物件を見せられることを嫌い、結局は【物件囲い込み】の温床であるSUUMOに流れるぼです。
『物件数NO1』と宣うSUUMOですが、それに対抗してふれんずは「【物件囲い込み】のない唯一の不動産ポータルサイトを売りにすれば良いのでは？」とふれんず事務局トップに直談判しました。
多くの業者にとって負担の大きい無駄な広告費を払いたいですか？それを回避するには最強の販促ツールであるふれんずを使うことです。
一部の業者が姑息な不正登録を続けていますがそれは逆効果であり愚かな行為です。登録情報を見れば業者の質も見抜けます。
伏魔殿のような不動産業界ですが高齢化で廃業も今後増える、情報が民主化され業界をまともなものに変えるチャンス芽はあるのです。微力ではありますが尽力したいと思います。
● ご確認ください ●
『パトふれくん』はオススメ物件としてピックアップしているものもありますが、そうではない理由でピックアップしたものもあります。会員様は私が『なぜこの物件をピックアップしたのか？』という目線で見て下さい。
したがって物件情報としてピックアップしているわけではありません。気になった物件はリンクを付けている物件情報PDFに業者名が掲載されていますのでそちらにお問合せをすることができます。
マンション
オープンレジデンシア渡辺通南 11階部分・10階部分
| 福岡市中央区清川2丁目18-10 | 価 格｜３,４８０万円 |
| 専有面積｜壁芯34.3㎡ | 間 取｜1LDK |
| 築年月｜2024［R6］年9月 | 階 数｜地上14階建11階部分 |
| 総戸数｜78戸 | 管理費・積立金｜3,900円／2,400円 |
パトふれくんチェックポイント
「西鉄平尾」駅まで徒歩12分。令和6年9月築の14階建、1103号室は11階部分34.3㎡の1LDK、1004号室は10階部分38.25㎡の1LDK。昨年10月の新規登録1103号室：3,780万→3,480万円、1004号室：3,980万→3,680万円の値下げです。業者の新築転売ビジネスです。
スカイハイツ今宿 406号室
| 福岡市西区今宿2丁目6-22 | 価 格｜２,３７０万円 |
| 専有面積｜壁芯76.2㎡ | 間 取｜3LDK |
| 築年月｜1990［H2］年3月 | 階 数｜地上9階建4階部分 |
| 総戸数｜49戸 | 管理費・積立金｜7,700円／13,180円 |
パトふれくんチェックポイント
JR筑肥線「今宿」駅まで徒歩9分。平成2年3月築の9階建4階部分、76.2㎡の3LDK。昨年4月の新規登録時2,499万円→2,450万円→2,399万円→2,370万円の値下げです。
売主の物件情報から問い合わせすると仲介手数料はかかりません。しかし仲介業者の情報から問い合わせをすると仲介手数料がかかる可能性があります。このような物件を堤エステートではワンクリック仲介物件と呼んでいます。
下記の売主の物件へ問い合わせすると仲介手数料はかかりません。
下記の仲介業者へ問い合わせすると仲介手数料がかかる可能性があります。
トピレック博多 4階部分
| 福岡市博多区博多駅南6丁目8-30 | 価 格｜１,２８０万円 |
| 専有面積｜壁芯49.19㎡ | 間 取｜1LDK |
| 築年月｜1974［S49］年9月 | 階 数｜地上10階建9階部分 |
| 総戸数｜244戸 | 管理費・積立金｜5,040円／6,300円 |
パトふれくんチェックポイント
JR鹿児島本線「竹下」駅まで徒歩15分。昭和49年9月築の10階建4階部分、49.19㎡の1LDK。昨年11月19日の新規登録後に登録情報を抹消して新規登録要件を満たさない登録を行っています。宅建協会に報告済です。
宅建協会幹部の会社自らの不正は絶えません。公益法人という優遇された組織は不動産業者の集まりであり民間人の目線が不足しているのでしょうか、公益法人発足当初から民間人登用の意見を公にしていますが結局のところ同じ穴の狢なのでしょうか。
グランドパレス新宮 9階部分
| 糟屋郡新宮町大字上府1-1266 | 価 格｜３,２９０万円 |
| 専有面積｜壁芯68.82㎡ | 間 取｜3LDK |
| 築年月｜1996［H8］年1月 | 階 数｜地上11階建9階部分 |
| 総戸数｜86戸 | 管理費・積立金｜6,000円／8,670円 |
パトふれくんチェックポイント
JR鹿児島本線「新宮中央」駅まで徒歩5分。平成8年1月築の11階建9階部分、68.82㎡の3LDK。昨年11月22日の新規登録後に別の物件番号で新規登録要件を満たさない登録をしております。宅建協会に報告済です。
ヘルスケアさわら 305号室
| 福岡市西区愛宕4丁目24-24 | 価 格｜４３０万円 |
| 専有面積｜壁芯39.52㎡ | 間 取｜1LDK |
| 築年月｜1981［S56］年2月 | 階 数｜地上7階建3階部分 |
| 総戸数｜101戸 | 管理費・積立金｜40,750円／9,480円 |
パトふれくんチェックポイント
市営地下鉄空港線「姪浜」駅まで徒歩19分。昭和56年2月築の7階建て2階部分、39.52㎡の1LDK、マリナ通りに面したシニア向けマンションです。昨年11月12日登録情報を抹消して新規登録要件を満たさない登録を行っています。宅建協会に報告済です。
戸建
福岡市東区八田1丁目タウンハウス
| 福岡市東区八田1丁目1-19 | 価 格｜２,５９０万円 |
| 土地面積｜タウンハウスのため持分 | 建物面積｜134.95㎡ |
| 築年月｜1981［S56］年2月 | 構 造｜木造3階建 |
| 間 取｜4LDK | 管理費・積立金｜8,500円／2,000円 |
パトふれくんチェックポイント
JR香椎線「舞松原」駅まで徒歩22分。物件名はモントーレガーデンコートクロッシング、平成17年2月築の木造3階建のタウンハウス、134.95㎡の4LDK。昨年12月の新規登録時2,600万円→2,590万円の値下げです。タウンハウスのため一般的な戸建とは違い管理費等が別途必要です。新規登録要件を逆手にとったチョイ下げは他業者でも目立ちます。
福岡市南区平和1丁目中古一戸建て
| 福岡市南区平和1丁目26-22 | 価 格｜４,２８０万円 |
| 土地面積｜実測329.15㎡ | 建物面積｜171.6㎡ |
| 築年月｜1974［S49］年7月 | 構 造｜木造 |
| 間 取｜4LDK | 現 況｜空家 |
パトふれくんチェックポイント
平和1丁目バス停まで徒歩4分。敷地は約99.56坪。建物は昭和49年7月築の木造、171.6㎡の4LDK。2020年1月の新規登録時5,480万円→5,280万円→4,990万円→4,900万円→5,150万円→4,900万円→4,980万円→4,780万円→4,580万円→4,480万円→4,280万円の値下げです。業者の値付けは様々です。
注意事項｜当物件情報は福岡宅建協会ふれんず掲載の物件です。ふれんずは共同仲介物件のため成約済・売却済・販売中止となる場合があります。また物件の詳細や図面が現況と相違ある場合には現況優先とします。
