堤 猛雄
本日のちょっとひとこと言いたい！
本日のちょっとひとこと言いたい！
2月5日の新規登録物件は59件中ピックアップは1件、うち不正登録は1件でした。
2月6日の新規登録物件は81件中ピップアップは3件、うちワンクリック仲介は2件でした。
2月7日の新規登録物件は107件中ピップアップは5件、うちワンクリック仲介は2件、不正登録は2件でした。
先般もお伝えしましたがオフィスに買取転売業者の営業マンが未だアポなしで訪れます。大方貴重な時間を無駄にすることが多く、事務所は一見さんお断りの玄関はオートロックでモニターで対応しています。
アポなしは基本的にお断りしていますが、たまに時間が空いた時には稀に応対するケースもあります。大方は高値仕入れの売れ残り在庫のリストを渡されますが、私は【両手仲介】など眼中なく、冷ややかな対応となります。たまにですが、何も知らない営業マンが可哀そうでアドバイスすることもありますが…。飛び込み営業は効率が悪く、業者周りをするならせめてその会社のHPくらい見て行った方が良いと思います。
新規登録情報も名ばかりで、不振にあえぐ業者がルーティンワーク登録に勤しむ様は今の市況をあらわしています。新規登録要件を逆手に取った登録の多さや、一時期流行った山林分譲業者の登録も目立ちます。
情報の質の低下は貴重な買い客から益々そっぽを向かれるでしょう。自分が客の立場たった目線にたち『客が何を欲しているのか？』を考えるべきです。姑息な業者のHPを見ると、HPに書いてあることと真逆の事をしているように見えます。
今後、買い需要はますます細っていきます。増えすぎた業者数を賄うだけのパイは限られます。【223スタイル】では絶対勧めない割高物件を競って登録しまくる現状はレッドオーシャンです。
さて先日もオンライン相談の依頼がありましたが、相談者に銀行経由で営業されたのは超割高の新築一棟売りの収益物件…。一見した時点で投資不適格物件でしたが、敢えて細かく物件評価してわかりやすくレポートを作成してありのままをお伝えしました。毎度のことながらクソ物件を掴まされることなく、安堵しました。
私の相談サービスは有料ですが、数をこなすつもりもなく広告など一切していません。相談物件の調査やレポート作成に要する時間を考慮すると割に合わないのが実情です。しかしご依頼いただく方は当HPをネットで探していただいた方、一期一会大切にボランティア精神で行っています。相談する前によく当HPを見てみて下さい。無料で相談を受け付けるような業者とは一線を画してます。
不動産には逆風が吹いており、お宝物件をGET出来るのはそう容易いことではありません。まずは理論武装からはじめましょう！
今年の私は堤エステート創業35周年と還暦（年男）と節目の年です。私自身と現会員様以外の仕事せず、仕事をセーブして今後10年を見据えた生き方を模索します。家族との時間も大切に楽しい時を過ごします。
一見さんからのご相談に応えられないケースは多々あると思いますが何卒ご容赦下さいませ。
tenki.jp
来週の祝日（建国記念の日）には気温も上がりそうです。寒暖差には気をつけてください。今年は花粉が多いようで早めの対策をお勧めします。
西日本レインズから12月市況動向データが発表されました。不動産市況のチェックは欠かせません。下記成約チェックの下に記載してます。ぜひご確認を！
日々、コツコツとFacebookも更新しています。堤エステートのFacebookでは不動産に関連する記事をピックアップ、個人のFacebookでは不動産以外のジャンルを問わない気になることをピックアップしています。ぜひフォローといいね！をお願いします！Facebookへは下記画像をクリック！
2025年1月12日-14日の成約事例
1月12日の福岡都市圏以外（北九州・筑豊・筑後）での成約数は9件の成約でした。
1月12日の福岡都市圏の成約物件は11件でした。
| 福岡都市圏の成約で最低価格は糸島市二丈武1丁目の中古一戸建て |
| 登録価格580万円で成約 |
| 福岡都市圏の成約で最高価格は糸島市志登の中古一戸建て |
| 登録価格4,400万円 → 4,300万円で成約 |
| ★2025年1月12日の成約一覧はこちら★ |
1月13日の福岡都市圏以外（北九州・筑豊・筑後）での成約数は7件の成約でした。
1月13日の福岡都市圏の成約物件は4件でした。
| 福岡都市圏の成約で最低価格は糸島市二丈深江の中古一戸建て |
| 登録価格1,280万円 → 1,150万円で成約 |
| 福岡都市圏の成約で最高価格は中央区赤坂2丁目のマンション |
| 登録価格6,200万円 → 6,000万円で成約 |
| ★2025年1月13日の成約一覧はこちら★ |
1月14日の福岡都市圏以外（北九州・筑豊・筑後）での成約数は4件の成約でした。
1月14日の福岡都市圏の成約物件は7件でした。
| 福岡都市圏の成約で最低価格は糟屋郡志免町東公園2丁目の土地 |
| 登録価格1,990万円 → 1,900万円で成約 |
| 福岡都市圏の成約で最高価格は西区豊浜2丁目の土地 |
| 登録価格6,780万円で成約 |
| ★2025年1月14日の成約一覧はこちら★ |
成約報告は義務やエビデンスもない、ただの業者の任意による報告であり、曖昧なデータとだと知り鵜呑みにしてはいけません。国は不動産の成約データについては一般ユーザーに公開していますが、データが豊富な不動産業界は公開に後ろ向きです。公益法人としていかがなものかと思います。
ふれんずよりお知らせ配信があり、成約事例は個人情報にあたるため成約情報の検索結果に「個人情報を隠す」というチェックボックスが設置されました。成約情報を一般消費者に開示する場合は必ず利用をするようにとのことなので、成約情報一覧のPDFの「所在地の番地」「地番」「建物名」等を非表示とさせていただきます。会員様で詳細を希望される方は個別に対応いたしますのでお申し付けください。
堤エステートの会員様は不動産データマイングで成約データを分析して相場観を養って下さい。この価格で買えるか、妥協することなく自己判断して下さい。
市況動向データ（西日本レインズ/REINS）
成約データは大事です。西日本レインズの月次サマリーレポートの2024年12月の市況動向データが出ました。
西日本レインズ
○2024年12月 福岡県の中古住宅成約状況
前年比で戸建・マンションとも件数増・価格横ばい
○中古戸建住宅
成約件数は169件で前年比プラス 20.7％の大幅増となり、11ヶ月連続で前年同月を上回った。
平均成約価格は2,180 万円で前年比マイナス0.8％と、ほぼ横ばいながら12ヶ月ぶりに前年同月を下回った。
土地面積は229.5㎡で前年比プラス0.8％と、ほぼ横ばいながら23年10月から15ヶ月ぶりに前年同月を上回った。
建物面積は115.4㎡で前年比マイナス0.9％と、ほぼ横ばいながら8ヶ月ぶりに前年同月を下回った。
肌感覚通り、年末の駆け込み需要があったようで成約件数は伸びが急上昇しています。当会員様も動きが活発で、買い負けするくらいの人気が集中する物件が品薄なエリアもありました。ただ立地に劣る郊外の築古物件の動きは鈍く、エリアによる格差拡大が目立っています。成約価格も下がり上値を追う勢いは感じません。
○中古マンション
成約件数は326件で前年比プラス11.9％の2ケタ増となり、23年8月から17ヶ月連続で前年同月を上回った。
平均成約㎡単価は37.1万円で前年比プラス0.5％と、ほぼ横ばいながら20年12月から49ヶ月連続で前年同月を上回った。
成約価格は2,414万円と前年比で1.3％下落し、23年6月以来18ヶ月ぶりに前年同月を下回った。
専有面積は65.0㎡と前年比で1.9％縮小し、6ヶ月連続で前年同月を下回った。
相場を逸した高値圏の物件を円安基調による外国人買いもあったようです。マンションは戸建てに比べ立地に恵まれる物件が多く堅調ですが、成約価格が下がり戸建同様上値を追う動きは限られます。日銀の利上げも決まり4月の4号特例やリフォームへの影響は避けられず厳しい状況は避けられないとみています。
西日本レインズ
物件登録情報をみると一番注目している在庫が76005件から76301件と引き続き増加している。成約件数は上昇していますが、在庫も増加しているということです。地域によって需給は異なるため、より物件を見極める力が問われます。
高くなりすぎた新築マンションの契約数も鈍化しており想定通り、今後も増えすぎた業者のチキンレースは続くとみています。
他県のレインズデータもみてみよう
肌感覚通りの市況悪化ですが伸びない賃金に価格がついてこない限り上値は重く、地域による格差は今後も広がるとみています。
各地域レインズが公開している不動産市場動向は下記からご覧ください。
北海道・青森県・岩手県・宮城県・秋田県・山形県・福島県・茨城県・栃木県・群馬県・埼玉県・千葉県・東京都・神奈川県・新潟県・山梨県・長野県
東日本レインズ
滋賀県・京都府・大阪府・兵庫県・奈良県・和歌山県
近畿レインズ
富山県・石川県・福井県・岐阜県・静岡県・愛知県・三重県
中部レインズ
「レインズ（REINS）」とは国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムです。「Real Estate Information Network System（不動産流通標準情報システム）」の英語の頭文字を並べて名付けられ、組織の通称にもなっています。 レインズは設立以来、一貫して利用の拡大が続いており、日常生活で水道、電気、ガスが欠かせないように、不動産取引を行なううえでなくてはならないインフラ（基盤）となっています….
東日本レインズ
お勧め記事とか、Youtubeとか
借金して家を買うなんて「コスパ悪すぎ」…東京23区の住宅地から始まる不動産市場の『地殻変動』
まずは世田谷、目黒、文京、杉並、大田、練馬の戸建て住宅から。高騰が続く首都圏の不動産市場は今後、どうなっていくのか。不動産事業プロデューサーの牧野知弘さんは「2030年にかけて大量相続問題が表面化し、東京23区を皮切りに首都圏3県の中古・賃貸マーケットに大量の戸建て住宅やマンション住戸が供給されるだろう」という….
PRESIDENT Online
先の事は誰も分かりませんが私は牧野氏と同じ視点です。業歴10年くらいの業者は上昇相場しか経験値はありません。
理由を知ってギョッとした…中国でスタバ閉店、予想をはるかに超えた「衝撃的な街の姿」
中国では、コロナ禍終息後も期待された経済回復が実現せず、不動産市場の崩壊や若者の失業率の高さなど、深刻な不況が報じられている。これらの問題は日本のメディアでも頻繁に取り上げられているが、その実態はどのようなものなのか….
ダイヤモンド・オンライン
中国人が「日本の別荘」として超高級タワマンを購入…都心マンションの「空き家」が増えている裏事情
都心のマンション価格が高騰し、日本人には手が届かない値段になってきている。不動産事業プロデューサーの牧野知弘さんは「外国人が訪日時の活動拠点としてタワマンを購入するケースが増えているが、あくまで別荘扱いであるためほぼ空き住戸化している」という….
PRESIDENT Online
日本に巣くう売国奴が少子高齢化に背を向け私腹を肥やすことに勤しんだ結果ではないでしょうか。日本は他国に比べ不動産売買に対して外国人規制がないため、海外富裕層に売りまくる一部の業者は笑いが止まらない状況です。これはなるべくして起きたことです。動画中にも言われていましたが、中国デベロッパーが福岡に10000戸を計画？！既にエリアによって移民は増えていく実感はあります。
投資のひとつの見方として参考にして下さい。数多い投資家から情報を俯瞰的にみて欲しいものです。
山あいの『1億円トイレ』に村民が憤り「あの規模でこの値段はおかしい」…なぜ作った？村長に聞くと「村の良さをアピールする狙い。特別に高かったとは思わない」
奈良県の山あいに設置されている公衆トイレ。驚くのは建設にかかった費用で、なんと約1億円です。住民からは「これが1億円？」「高額すぎる」と憤りの声が上がっています….
MBS
われわれ現役世代は「奴隷」なのか？「社会保険料」で《収入の3分の1が消滅》…「社会保障依存国家」日本の暗い未来
カネがない、カネがないと言うが、日本人は今、何にカネを使っているのだろうか。結論から言おう。日本全体をひとつの家庭だとすれば、収入の3分の1が、医療費や老親の生活費・介護費に消えていく….
現代ビジネス
血税に群がる輩と拝金主義者によって富は失われています。マスゴミは真実を伝えることが出来ない洗脳装置です。情報は民主化されていますが、真実を見極める力がより問われます。
福岡市内に設置された標識情報を基に、市内における2024年下半期（7～12月）の開発動向を追った。共同住宅（木造を除く）の計画戸数は4,300戸で、24年上半期（1～6月）比で480戸の減少となった….
NetIB-NEWS
2024年下半期 福岡市の開発動向（中）博多区 計画は1,000戸超を維持
24年下半期の計画戸数は1,259戸で、24年上半期比で509戸減となった。総戸数100戸超の計画が2棟にとどまったものの、JR博多駅や西鉄の新駅・桜並木駅周辺での開発が再び盛り上がりを見せた….
NetIB-NEWS
2024年下半期 福岡市の開発動向（後）南区 今年は駅前開発に期待
南区の計画戸数は24年上半期比で407戸減となる264戸にとどまった。下半期は100戸超の計画物件がなかったほか、マンション開発件数自体も少なく、計画戸数が伸び悩む結果となった….
NetIB-NEWS
今後人が集まる場所を知ることは不動産選びには重要な視点、不動産は立地が肝です!
「市立病院の建て替えに」250億円を寄付、70代資産家夫婦が宝塚市に 建設費の6割超
兵庫県宝塚市は3日、老朽化のため建て替え方針の市立病院について、市内在住の資産家から建設資金250億円の寄付を受けたと発表した….
産経ニュース
お金は必要だがお金は墓場には持っていけません。足るを知ることで楽に生きられます。
パトふれくんの物件はふれんずに日々登録される物件全てから選べているワケではありません。ふれんず新規登録物件のお知らせメールはのシステムの関係上、20カテゴリー以上の登録が出来ず、新規登録された物件全てをチェックできないのです。ただ1カテゴリー毎に主要なエリアに絞って細かくチェックしているので、ほぼカバーはしているとは思っています。
一般ユーザーのMYふれんず登録で各自登録してみて下さい(^_^)v。
適正価格を知りたい方、今後の市況について、住宅ローンでお悩みの方、競売不動産について、様々なトラブルでお悩みの方、各種相談もお気軽に！
2025年2月5日～7日のピックアップ物件
2025年2月5日-7日のピックアップ物件
2月5日の新規登録物件は59件中ピックアップは1件、2月6日の新規登録物件は81件中ピップアップは3件、2月7日の新規登録物件は107件中ピップアップは5件でした。
新規登録物件の約1割は不正や姑息な登録であり、登録される物件はプロなら買えない価格です。手詰まり感のある現状で各業者大変なんでしょう。長らく続いた不動産業界の宴は終わり、難しい局面は今後徐々に進むとみています。
● ご確認ください ●
『パトふれくん』はオススメ物件としてピックアップしているものもありますが、そうではない理由でピックアップしたものもあります。会員様は私が『なぜこの物件をピックアップしたのか？』という目線で見て下さい。
したがって物件情報としてピックアップしているわけではありません。気になった物件はリンクを付けている物件情報PDFに業者名が掲載されていますのでそちらにお問合せをすることができます。
マンション
ライオンズマンション鳥飼 205号室
| 福岡市城南区鳥飼6丁目15-33 | 価 格｜３,０１０万円 |
| 専有面積｜壁芯62.92㎡ | 間 取｜3LDK |
| 築年月｜1979［S54］年8月 | 階 数｜地上3階建2階部分 |
| 総戸数｜21戸 | 管理費・積立金｜10,010円／17,170円 |
パトふれくんチェックポイント
市営地下鉄七隈線「別府」駅まで徒歩8分。昭和54年8月築の3階建2階部分（情報には2階建と記載）62.92㎡の3LDK。昨年12月の新規登録時3,080万円→3,060万円→3,040万円→3,020万円→3,010万円の値下げです。この業者ここ最近複数物件で意図的な新規登録要件を逆手に取った登録を繰り返しています。宅建協会に報告済です。
寺塚パークマンシヨン 4階部分
| 福岡市南区寺塚2丁目15-16 | 価 格｜１,９００万円 |
| 専有面積｜壁芯98.96㎡ | 間 取｜3LDK |
| 築年月｜1982［S57］年9月 | 階 数｜地上5階建4階部分 |
| 総戸数｜17戸 | 管理費・積立金｜19,800円／11,590円 |
パトふれくんチェックポイント
西鉄「高宮」駅までバス6分。昭和57年9月築の5階建4階部分、98.96㎡の4LDK。5日前の新規登録時1,900万円→1,900万円と変わらず、現況『居住中』→『空家』変更による新規登録、要件を逆手に取った登録でしょうか。
MJR和白丘 1202号室
| 福岡市東区和白丘1丁目21-7 | 価 格｜４,２８０万円 |
| 専有面積｜壁芯86.52㎡ | 間 取｜4LDK |
| 築年月｜2003［H15］年2月 | 階 数｜地上15階建12階部分 |
| 総戸数｜152戸 | 管理費・積立金｜5,500円／19,000円 |
パトふれくんチェックポイント
JR鹿児島本線「福工大前」駅まで徒歩1分。平成15年2月築の15階建12階部分、86.52㎡の4LDK。5日前の新規登録時4,380万円→4,280万円の値下げです。
売主の物件情報から問い合わせすると仲介手数料はかかりません。しかし仲介業者の情報から問い合わせをすると仲介手数料がかかる可能性があります。このような物件を堤エステートではワンクリック仲介物件と呼んでいます。
下記の売主の物件へ問い合わせすると仲介手数料はかかりません。
下記の仲介業者へ問い合わせすると仲介手数料がかかる可能性があります。
ソピア都府楼 405号室
| 太宰府市通古賀3丁目21-17 | 価 格｜１,３９５万円 |
| 専有面積｜壁芯65.94㎡ | 間 取｜2LDK |
| 築年月｜1993［H5］年3月 | 階 数｜地上5階建4階部分 |
| 総戸数｜28戸 | 管理費・積立金｜6,900円／14,510円 |
パトふれくんチェックポイント
西鉄「都府楼前」駅まで徒歩4分。平成5年3月築の5階建4階部分、65.94㎡の2LDK。昨年11月の新規登録時1,390万円→1,490万円→1,395万円の値下げです。
売主の物件情報から問い合わせすると仲介手数料はかかりません。しかし仲介業者の情報から問い合わせをすると仲介手数料がかかる可能性があります。このような物件を堤エステートではワンクリック仲介物件と呼んでいます。
下記の売主の物件へ問い合わせすると仲介手数料はかかりません。
下記の仲介業者へ問い合わせすると仲介手数料がかかる可能性があります。
エイルヴィラクレアテュール井尻南Ⅱ 601号室
| 福岡市南区曰佐2丁目17-11 | 価 格｜２,８６９万円 |
| 専有面積｜壁芯86.58㎡ | 間 取｜4LDK |
| 築年月｜1999［H11］年5月 | 階 数｜地上6階建6階部分 |
| 総戸数｜23戸 | 管理費・積立金｜8,430円／9,520円 |
パトふれくんチェックポイント
西鉄「井尻」駅まで徒歩22分。平成11年5月築の6階建6階部分、86.58㎡の4LDK。昨年12月の新規登録時2,980万円→2,918万円→2,869万円の値下げです。
売主の物件情報から問い合わせすると仲介手数料はかかりません。しかし仲介業者の情報から問い合わせをすると仲介手数料がかかる可能性があります。このような物件を堤エステートではワンクリック仲介物件と呼んでいます。
下記の売主の物件へ問い合わせすると仲介手数料はかかりません。
下記の仲介業者へ問い合わせすると仲介手数料がかかる可能性があります。
戸建
宗像市田熊3丁目中古一戸建て
| 宗像市田熊3丁目6-36 | 価 格｜３,１８０万円 |
| 土地面積｜実測222.13㎡ | 建物面積｜96.26㎡ |
| 築年月｜2024［R6］年1月 | 構 造｜木造 |
| 間 取｜3LDK | 現 況｜空家 |
パトふれくんチェックポイント
JR鹿児島本線「東郷」駅まで徒歩11分。敷地は約67.19坪。建物は令和6年1月築の木造、96.26㎡の3LDK。3,580万円→3,180万円の値下げ、中古とはいえ新築未入居のようです。
売主の物件情報から問い合わせすると仲介手数料はかかりません。しかし仲介業者の情報から問い合わせをすると仲介手数料がかかる可能性があります。このような物件を堤エステートではワンクリック仲介物件と呼んでいます。
下記の売主の物件へ問い合わせすると仲介手数料はかかりません。
下記の仲介業者へ問い合わせすると仲介手数料がかかる可能性があります。
土地
福岡市東区香住ヶ丘4丁目土地
| 福岡市東区香住ヶ丘4丁目42-7 | 価 格｜１７,５００万円 |
| 土地面積｜公簿1116.69㎡ | 用途地域｜第一種低層住居 |
| 建・容率｜50・80％ | 現 状｜更地 |
パトふれくんチェックポイント
西鉄貝塚線「唐の原」駅まで徒歩10分。敷地は約337.79坪。昨年10月の新規登録時20,660万円→17,500万円の大幅値下げ、業者の値付けは様々です。
筑紫野市紫3丁目土地
| 筑紫野市紫3丁目14-10 | 価 格｜２,１９８万円 |
| 土地面積｜実測251.24㎡ | 用途地域｜第一種低層住居 |
| 建・容率｜50・80％ | 現 状｜更地 |
パトふれくんチェックポイント
西鉄「紫」駅まで徒歩16分。敷地は約76坪の住宅地。1月17日の新規登録後にふれんずのシステムを逆手にとった登録を行っていました。宅建協会に報告済です。
筑紫野市紫3丁目土地
| 筑紫野市紫3丁目9-35 | 価 格｜２,４３０万円 |
| 土地面積｜公簿310.98㎡ | 用途地域｜第一種低層住居 |
| 建・容率｜50・80％ | 現 状｜古家有更地渡 |
パトふれくんチェックポイント
西鉄「紫」駅まで徒歩12分。敷地は約94.07坪の住宅地。昨年11月の新規登録後にふれんずのシステムを逆手にとった二重登録を行っているようです。宅建協会に報告済です。
注意事項｜当物件情報は福岡宅建協会ふれんず掲載の物件です。ふれんずは共同仲介物件のため成約済・売却済・販売中止となる場合があります。また物件の詳細や図面が現況と相違ある場合には現況優先とします。
