堤 猛雄
本日のちょっとひとこと言いたい！
本日のちょっとひとこと言いたい！
2月8日の新規登録物件は118件中ピックアップは3件、うちワンクリック仲介は1件、行方不明物件は1件、書面申込有りは1件でした。
2月9日の新規登録物件は68件中ピップアップは1件、うちワンクリック仲介は1件、書面申込有りは1件でした。
2月10日の新規登録物件は85件中ピップアップは1件、書面申込有りは1件でした。
毎度のことながら新規登録とは名ばかりで、不振を極める高値仕入れの買取転売業者の売れ残り物件のチョイ下げや、未だ相場を逸した高値物件のルーワーク登録が目立ちます。
不正登録も絶えず各業者の苦悩が読み取れますが、立地に恵まれる物件は一部の富裕層や外国人買いに支えられています。物価高に喘ぐ実需買いは限られ、総じて厳しい繫忙期になるとみています。
さて昨日は愛犬フミちゃんを幼稚園に連れていく道中に嘔吐してしまい幼稚園を早退させました。今日は落ち着いていますがお腹の中止が悪いようで心配は尽きません。
東京出張も控え久しぶりの行きつけの幼稚園が併設しているホテルのお泊りが心配です。信頼できるスタッフの方がいるので安心ではあります、しばらく様子見して介抱したいと思います。
tenki.jp
最強寒波の到来でしたが祝日からは気温も平年並みに落ち着くそうです。お天気には比較的に恵まれそうです。
西日本レインズから12月市況動向データが発表されました。不動産市況のチェックは欠かせません。下記成約チェックの下に記載してます。ぜひご確認を！
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2025年1月15日－17日の成約物件
1月15日の福岡都市圏以外（北九州・筑豊・筑後）での成約数は5件の成約でした。
1月15日の福岡都市圏の成約物件は3件でした。
| 福岡都市圏の成約で最低価格は東区和白丘3丁目の土地 |
| 登録価格1,680万円 → 1,400万円で成約 |
| 福岡都市圏の成約で最高価格は博多区諸岡3丁目の一棟売アパート |
| 登録価格8,888万円で成約 |
| ★2025年1月15日の成約一覧はこちら★ |
1月16日の福岡都市圏以外（北九州・筑豊・筑後）での成約数は2件の成約でした。
1月16日の福岡都市圏の成約物件は0件でした。
1月17日の福岡都市圏以外（北九州・筑豊・筑後）での成約数は9件の成約でした。
1月17日の福岡都市圏の成約物件は7件でした。
| 福岡都市圏の成約で最低価格は中央区荒戸2丁目のマンション |
| 登録価格555万円 → 539万円で成約 |
| 福岡都市圏の成約で最高価格は博多区半道橋1丁目の土地 |
| 登録価格6,800万円 → 6,500万円で成約 |
| ★2025年1月17日の成約一覧はこちら★ |
成約報告は義務やエビデンスもない、ただの業者の任意による報告であり、曖昧なデータとだと知り鵜呑みにしてはいけません。国は不動産の成約データについては一般ユーザーに公開していますが、データが豊富な不動産業界は公開に後ろ向きです。公益法人としていかがなものかと思います。
ふれんずよりお知らせ配信があり、成約事例は個人情報にあたるため成約情報の検索結果に「個人情報を隠す」というチェックボックスが設置されました。成約情報を一般消費者に開示する場合は必ず利用をするようにとのことなので、成約情報一覧のPDFの「所在地の番地」「地番」「建物名」等を非表示とさせていただきます。会員様で詳細を希望される方は個別に対応いたしますのでお申し付けください。
堤エステートの会員様は不動産データマイングで成約データを分析して相場観を養って下さい。この価格で買えるか、妥協することなく自己判断して下さい。
市況動向データ（西日本レインズ/REINS）
成約データは大事です。西日本レインズの月次サマリーレポートの2024年11月の市況動向データが出ました。
西日本レインズ
○2024年12月 福岡県の中古住宅成約状況
前年比で戸建・マンションとも件数増・価格横ばい
○中古戸建住宅
成約件数は169件で前年比プラス 20.7％の大幅増となり、11ヶ月連続で前年同月を上回った。
平均成約価格は2,180 万円で前年比マイナス0.8％と、ほぼ横ばいながら12ヶ月ぶりに前年同月を下回った。
土地面積は229.5㎡で前年比プラス0.8％と、ほぼ横ばいながら23年10月から15ヶ月ぶりに前年同月を上回った。
建物面積は115.4㎡で前年比マイナス0.9％と、ほぼ横ばいながら8ヶ月ぶりに前年同月を下回った。
肌感覚通り、年末の駆け込み需要があったようで成約件数は伸びが急上昇しています。当会員様も動きが活発で、買い負けするくらいの人気が集中する物件が品薄なエリアもありました。ただ立地に劣る郊外の築古物件の動きは鈍く、エリアによる格差拡大が目立っています。成約価格も下がり上値を追う勢いは感じません。
○中古マンション
成約件数は326件で前年比プラス11.9％の2ケタ増となり、23年8月から17ヶ月連続で前年同月を上回った。
平均成約㎡単価は37.1万円で前年比プラス0.5％と、ほぼ横ばいながら20年12月から49ヶ月連続で前年同月を上回った。
成約価格は2,414万円と前年比で1.3％下落し、23年6月以来18ヶ月ぶりに前年同月を下回った。
専有面積は65.0㎡と前年比で1.9％縮小し、6ヶ月連続で前年同月を下回った。
相場を逸した高値圏の物件を円安基調による外国人買いもあったようです。マンションは戸建てに比べ立地に恵まれる物件が多く堅調ですが、成約価格が下がり戸建同様上値を追う動きは限られます。日銀の利上げも決まり4月の4号特例やリフォームへの影響は避けられず厳しい状況は避けられないとみています。
西日本レインズ
物件登録情報をみると一番注目している在庫が76005件から76301件と引き続き増加している。成約件数は上昇していますが、在庫も増加しているということです。地域によって需給は異なるため、より物件を見極める力が問われます。
高くなりすぎた新築マンションの契約数も鈍化しており想定通り、今後も増えすぎた業者のチキンレースは続くとみています。
他県のレインズデータもみてみよう
肌感覚通りの市況悪化ですが伸びない賃金に価格がついてこない限り上値は重く、地域による格差は今後も広がるとみています。
各地域レインズが公開している不動産市場動向は下記からご覧ください。
北海道・青森県・岩手県・宮城県・秋田県・山形県・福島県・茨城県・栃木県・群馬県・埼玉県・千葉県・東京都・神奈川県・新潟県・山梨県・長野県
東日本レインズ
滋賀県・京都府・大阪府・兵庫県・奈良県・和歌山県
近畿レインズ
富山県・石川県・福井県・岐阜県・静岡県・愛知県・三重県
中部レインズ
「レインズ（REINS）」とは国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムです。「Real Estate Information Network System（不動産流通標準情報システム）」の英語の頭文字を並べて名付けられ、組織の通称にもなっています。 レインズは設立以来、一貫して利用の拡大が続いており、日常生活で水道、電気、ガスが欠かせないように、不動産取引を行なううえでなくてはならないインフラ（基盤）となっています….
東日本レインズ
お勧め記事とか、Youtubeとか
大家さん側には悪法である借家法、平成バブル期の創業期の取引で賃料10万円対し立ち退き費用5,000万円を払った事例もあります。賃料が相場に比べ極端に安いこともあり賃借人が居座るケースもあります。裏を返せば借家法を知ったうえで物件は買いましょう。
私が実践したような『資産価値を維持出来るような価値ある物件を見極める力』があれば住み替えは大きなメリットがあります。私は24歳から注文住宅3棟と中古戸建3棟の住み替えを行っています。口先だけのポジショントークではありません。
格差社会で所得は人それぞれ、ポジショントークにはお気を付けください。
ベスト電器が販売のマンションに耐震欠陥、施工は三井住友建設 山口・下関市、柱や梁守る緩衝材に不備
三井住友建設（東京）が建設し、ベスト電器（福岡市、2021年にヤマダデンキに吸収合併）が販売した山口県下関市のマンションで、耐震上必要な緩衝材の役割を果たす「構造スリット」が設計図面通りに施工されていなかったことが分かった….
西日本新聞
マンション緩衝材不備、証拠は「壁の中」 発見困難、全国で同様の事例
マンションなどの耐震設備の一つで、緩衝材の役割を果たす「構造スリット」が設計図面通りに設置されていない事例が、全国で相次いで発覚している。2005年3月の福岡沖地震の際も、スリットに不備があった福岡市内の複数のマンションで壁が崩れたり、柱に亀裂が入ったりするなどの被害が出た….
西日本新聞
過去にも問題が発覚して建て替えられた事例は福岡でもあります。このような方は氷山の一角で、マンションには深い闇があるのです。
｢ものづくり日本｣はウソである…養老孟司｢職人気質の日本人がナマケモノな欧米人に技術力で勝てない理由｣
日本人にはどのような特性があるのか。解剖学者の養老孟司さんと作曲家の久石譲さんとの対談を収録した『脳は耳で感動する』（実業之日本社）より、一部を紹介する….
PRESIDENT Online
「初任給30万円台」続出は『害』でしかない…日本人の賃上げがいつまでたっても実現しない根深い理由
「マジで？ オレが新入社員だった時は手取りで15万円とかだったぞ」「33万もらえるなんて30歳手前でようやくだよ。なんかやる気が失せるな」そんな風にショックを受けるサラリーマンが続出している….
PRESIDENT Online
大企業のサラリーマン経営者は問題を先送りにしては自分の保身を考える人が多く見受けられます。現場を知らずして何が出来る？実社会で通用しない新卒、気を使って雇うくらいならビジネスモデルを見直す方が賢明です。
福岡県久留米市の人口が30万人を下回った。市が7日明らかにした。コロナ禍以降、出生数の減少が加速しているのが要因という….
西日本新聞
久留米まで月に1回美容室に行っているので分かりますが、久留米の街の衰退ぶりに驚いています。人口減少は今後も続きそうな行政です。
2040年には道路橋の75％とトンネルの53％が「耐用年数」超え インフラ老朽化事故は今後も起きる
埼玉県八潮市で1月28日、道路が突然陥没し、トラックが転落した。運転手の安否は不明だ。報道によると、下水から硫化水素が発生し空気に触れて硫酸となり、これが下水管を腐食させ、管が壊れて周辺の土砂が流れ、道路内に空洞ができて陥没したのだという….
ダイヤモンド・オンライン
食費の支出割合43年ぶり高水準 24年エンゲル係数、物価高影響
総務省が7日発表した2024年の2人以上世帯の家計調査によると、1世帯当たりの月平均消費支出は30万243円で、物価変動の影響を除く実質で前年比1.1％減となった。物価高が響き、マイナスは2年連続。24年の家計の消費支出に占める食費の割合を示す「エンゲル係数」は28.3％だった。1981年以来、43年ぶりの高水準となった….
西日本新聞
24年の消費支出1.1%減、2年連続マイナス 12月2.7%増
総務省が7日発表した2024年の家計調査によると、2人以上世帯の消費支出は月平均で30万243円と物価変動の影響を除いた実質で前年比1.1%減少した。食料品などの物価上昇が消費の重荷となった。認証不正問題による出荷停止の影響で自動車購入が減り、2年連続で減少した….
日本経済新聞
2024年は介護業界（老人福祉・介護事業）に嵐が吹き荒れた。2024年の倒産は、過去最多の172件（前年比40.9％増）を記録。事業を停止した休廃業・解散（以下、休廃業）も最多を更新する612件（同20.0％増）に達し、倒産と休廃業を合わせて784件（同24.0％増）にのぼった….
東京商工リサーチ
2024年の「倒産発生率」大阪府は佐賀県の4.8倍 全国平均0.19％、前年より0.03ポイント上昇、2024年全国の「倒産発生率」調査
2024年の全国企業倒産は1万6件で、2013年（1万855件）以来、11年ぶりに1万件を超えた。全国9地区すべてが2年連続で前年を上回ったが、倒産発生率は地域格差が拡大していることがわかった….
東京商工リサーチ
「人件費高騰」の倒産が急増、人手不足が深刻に、2024年の「人手不足」倒産 過去最多の289件
コロナ禍は落ち着いたが、大手中心に進む賃上げが中小企業を追い詰めている。2024年に「人手不足」が一因となった倒産は、2013年以降で最多の289件（前年比81.7％増）に達した….
東京商工リサーチ
以前からお伝えしてたとおり現在はスタグフレーション状態、実需買いの日本人の多くは家どころではないはずです。
2025年1月度の全国企業倒産（負債額1,000万円以上）は、件数が840件（前年同月比19.8％増）、負債総額は1,214億4,900万円（同53.4％増）だった….
東京商工リサーチ
産業別ではトップの不動産業31件（同40.9％増）で地区別で福岡は四国全県とほぼ同数に近くなっています。不動産業は小規模零細事業者が圧倒的に多く、高齢化で廃業も増加していくとみています。
100度の熱湯と30度の水に交互に2分ずつ計16回「究極のゆで卵」レシピ、イタリアの研究チーム発表
ゆで卵の最適な作り方を科学的に突き止めたとの論文を、イタリアの研究チームが6日付で国際学術誌に発表した。100度の熱湯と30度の水を用意し、殻付きの生卵を交互に2分ずつ計16回浸すというもの。他の調理法より栄養価が高く、食感も優れているといい「周期調理」と命名している….
西日本新聞
手間はかかるが一度は試してみたいものです。
パトふれくんの物件はふれんずに日々登録される物件全てから選べているワケではありません。ふれんず新規登録物件のお知らせメールはのシステムの関係上、20カテゴリー以上の登録が出来ず、新規登録された物件全てをチェックできないのです。ただ1カテゴリー毎に主要なエリアに絞って細かくチェックしているので、ほぼカバーはしているとは思っています。
一般ユーザーのMYふれんず登録で各自登録してみて下さい(^_^)v。
適正価格を知りたい方、今後の市況について、住宅ローンでお悩みの方、競売不動産について、様々なトラブルでお悩みの方、各種相談もお気軽に！
2025年2月8日－10日のピックアップ物件
2月8日の新規登録物件は118件中ピックアップは3件、うちワンクリック仲介は1件、2月9日の新規登録物件は68件中ピップアップは1件、うちワンクリック仲介は1件、2月10日の新規登録物件は85件中ピップアップは1件でした。
今年も幸先の良いスタートが切れました。私にとって節目の年をどう過ごすのか思案中です。関東、関西と仕事の幅が広がり、知らない土地をめぐるのは楽しいものです。福岡だけの市場を見ていたら気付かなかったこともありとても良かったです。
全国の物件を調査する上で困る点は『レインズ』の使いづらさ、改めて『ふれんず』の優位性を肌で感じます。『ふれんず』のシステムが全国展開できればと切に願います。
微力ながら福岡発でこの伏魔殿のような不動産業界が変わるきっかけにしたいと思います！
行方不明物件を登録した業者はふれんず側でわかります。【物件囲い込み】はより厳しくなり悪徳業者排除に宅建協会は動くべきです！
| 物件種目 | 中古マンション |
| 所在地 | 福岡市東区多の津5丁目 |
| 価 格 | 1,100万円 |
● ご確認ください ●
『パトふれくん』はオススメ物件としてピックアップしているものもありますが、そうではない理由でピックアップしたものもあります。会員様は私が『なぜこの物件をピックアップしたのか？』という目線で見て下さい。
したがって物件情報としてピックアップしているわけではありません。気になった物件はリンクを付けている物件情報PDFに業者名が掲載されていますのでそちらにお問合せをすることができます。
戸建
古賀市小竹中古一戸建て
| 古賀市小竹269-20 | 価 格｜２,３３０万円 |
| 土地面積｜公簿264.51㎡ | 建物面積｜132㎡ |
| 築年月｜2001［H13］年6月 | 構 造｜木造 |
| 間 取｜4LDK | 現 況｜所有者居住中 |
パトふれくんチェックポイント
八反田バス停まで徒歩5分。敷地は約80.01坪。建物は平成13年6月築の木造、132㎡の4LDK。同じ経営者の会社で同じ物件を新規登録しています。買取案件も同じグループで仲介させるビジネスモデルは違法ではありません。
筑紫野市大字山家中古一戸建て
| 筑紫野市大字山家2906-30 | 価 格｜１,３４９万円 |
| 土地面積｜公簿166.64㎡ | 建物面積｜98.39㎡ |
| 築年月｜1987［S62］年10月 | 構 造｜木造 |
| 間 取｜3LDK | 現 況｜空家 |
パトふれくんチェックポイント
筑豊本線筑前「山家」駅まで徒歩26分。敷地は約50.4坪。建物は昭和62年10月築の木造、98.39㎡の3LDK。2023年11月の新規登録時1,099万円→1,499万円→1,549万円→1,499万円→1,449万円→1,399万円→1,449万円→1,399万円→1,349万円→1,299万円→1,269万円→1,249万円→1,349万円、業者の値付けは様々です。
糟屋郡新宮町花立花2丁目中古一戸建て
| 糟屋郡新宮町花立花2丁目 | 価 格｜３,４９０万円 |
| 土地面積｜公簿330.6㎡ | 建物面積｜162.49㎡ |
| 築年月｜2003［H15］年3月 | 構 造｜木造 |
| 間 取｜4SLDK | 現 況｜空家 |
パトふれくんチェックポイント
JR鹿児島本線「新宮中央」駅までバス26分。敷地は約100坪。建物は平成15年3月築の木造、162.49㎡の4SLDK。2023年8月の新規登録時3,680万円→3,498万円→3,598万円→3,490万円の値下げです。
売主の物件情報から問い合わせすると仲介手数料はかかりません。しかし仲介業者の情報から問い合わせをすると仲介手数料がかかる可能性があります。このような物件を堤エステートではワンクリック仲介物件と呼んでいます。
下記の売主の物件へ問い合わせすると仲介手数料はかかりません。
下記の仲介業者へ問い合わせすると仲介手数料がかかる可能性があります。
福岡市城南区南片江4丁目中古一戸建て
| 福岡市城南区南片江4丁目31-29 | 価 格｜３,２６９万円 |
| 土地面積｜公簿129.37㎡ | 建物面積｜97.72㎡ |
| 築年月｜2003［H15］年3月 | 構 造｜木造 |
| 間 取｜3LDK | 現 況｜空家 |
パトふれくんチェックポイント
市営地下鉄七隈線「福大前」駅まで徒歩28分。敷地は約39.13坪。建物は平成20年5月築の木造、97.72㎡の3LDK。昨年9月の新規登録時3,449万円→3,399万円→3,349万円→3,299万円→3,269万円の値下げです。
売主の物件情報から問い合わせすると仲介手数料はかかりません。しかし仲介業者の情報から問い合わせをすると仲介手数料がかかる可能性があります。このような物件を堤エステートではワンクリック仲介物件と呼んでいます。
下記の売主の物件へ問い合わせすると仲介手数料はかかりません。
下記の仲介業者へ問い合わせすると仲介手数料がかかる可能性があります。
その他
福岡市博多区博多駅前4丁目一棟売マンション
| 福岡市博多区博多駅前4丁目18-24 | 価 格｜３５,０００万円 |
| 土地面積｜公簿171.56㎡ | 建物面積｜767.38㎡ |
| 築年月｜2003［H15］年3月 | 構 造｜ＳＲＣ |
| 戸 数｜40戸 | 現 況｜賃貸中 |
パトふれくんチェックポイント
市営地下鉄七隈線「博多」駅まで徒歩10分。敷地は約51.89坪。建物は昭和61年1月築の9階建SRC造、767.38㎡の40戸、オーナーチェンジ物件。3日前の新規登録時53,000万円→35,000万円、数日でこの爆下げとは業者の値付けは様々です。
注意事項｜当物件情報は福岡宅建協会ふれんず掲載の物件です。ふれんずは共同仲介物件のため成約済・売却済・販売中止となる場合があります。また物件の詳細や図面が現況と相違ある場合には現況優先とします。
