堤 猛雄
本日のちょっとひとこと言いたい！
本日のちょっとひとこと言いたい！
1月25日の新規登録物件は96件中ピップアップは4件、うち不正登録は1件、行方不明物件は1件、書面申込有りは1件でした。
1月26日の新規登録物件は64件中ピックアップは4件、うち不正登録は2件、書面申込有りは1件でした。
1月27日の新規登録物件は81件中ピップアップは4件、うちワンクリック仲介は2件、不正登録は1件、行方不明物件は2件、書面申込有りは1件でした。
一部の物件への反響も限られ、売れ筋物件を持たない業者には閑古鳥が鳴いています。
高値仕入れをしている物件を抱える買取転売業者の各社が日々チョイ下げを繰り返している中、売却媒介がとれない業者は買取業者の物件の値下げに乗じて新規登録要件である『価格変更』に伴い、各業者がルーティンワーク登録に勤しんでいる…これが今の現状です。
未だに相場を逸した価格をつけて登録する業者は多く見受けられますが、販売価格はあくまでも売りたい価格であり適正価格か否かは定かではありません。一般ユーザーはより物件を見極める力が問われます。
tenki.jp
今日はグッと気温が下がり雪も降りましたね。花粉の飛散も始まっており、我が家の愛犬フミちゃんも花粉症のようでクシャミを連発しています。
西日本レインズから12月市況動向データが発表されました。不動産市況のチェックは欠かせません。下記成約チェックの下に記載してます。ぜひご確認を！
日々、コツコツとFacebookも更新しています。堤エステートのFacebookでは不動産に関連する記事をピックアップ、個人のFacebookでは不動産以外のジャンルを問わない気になることをピックアップしています。ぜひフォローといいね！をお願いします！Facebookへは下記画像をクリック！
2025年1月1日 – 5日の成約物件
2025年1月1日-5日の成約物件
1月1日-5日の福岡都市圏以外（北九州・筑豊・筑後）での成約数は5件の成約でした。
1月1日-5日の福岡都市圏の成約物件は0件でした。
正月期間ですからね、さすがに成約はありませんでした。（福岡都市圏以外にはあったみたいだけど…）
成約報告は義務やエビデンスもない、ただの業者の任意による報告であり、曖昧なデータとだと知り鵜呑みにしてはいけません。国は不動産の成約データについては一般ユーザーに公開していますが、データが豊富な不動産業界は公開に後ろ向きです。公益法人としていかがなものかと思います。
ふれんずよりお知らせ配信があり、成約事例は個人情報にあたるため成約情報の検索結果に「個人情報を隠す」というチェックボックスが設置されました。成約情報を一般消費者に開示する場合は必ず利用をするようにとのことなので、成約情報一覧のPDFの「所在地の番地」「地番」「建物名」等を非表示とさせていただきます。会員様で詳細を希望される方は個別に対応いたしますのでお申し付けください。
堤エステートの会員様は不動産データマイングで成約データを分析して相場観を養って下さい。この価格で買えるか、妥協することなく自己判断して下さい。
市況動向データ（西日本レインズ/REINS）
市況動向データ（西日本レインズ/REINS）
成約データは大事です。西日本レインズの月次サマリーレポートの2024年12月の市況動向データが出ました。
西日本レインズ
○2024年12月 福岡県の中古住宅成約状況
前年比で戸建・マンションとも件数増・価格横ばい
○中古戸建住宅
成約件数は169件で前年比プラス 20.7％の大幅増となり、11ヶ月連続で前年同月を上回った。
平均成約価格は2,180 万円で前年比マイナス0.8％と、ほぼ横ばいながら12ヶ月ぶりに前年同月を下回った。
土地面積は229.5㎡で前年比プラス0.8％と、ほぼ横ばいながら23年10月から15ヶ月ぶりに前年同月を上回った。
建物面積は115.4㎡で前年比マイナス0.9％と、ほぼ横ばいながら8ヶ月ぶりに前年同月を下回った。
肌感覚通り、年末の駆け込み需要があったようで成約件数は伸びが急上昇しています。当会員様も動きが活発で、買い負けするくらいの人気が集中する物件が品薄なエリアもありました。ただ立地に劣る郊外の築古物件の動きは鈍く、エリアによる格差拡大が目立っています。成約価格も下がり上値を追う勢いは感じません。
○中古マンション
成約件数は326件で前年比プラス11.9％の2ケタ増となり、23年8月から17ヶ月連続で前年同月を上回った。
平均成約㎡単価は37.1万円で前年比プラス0.5％と、ほぼ横ばいながら20年12月から49ヶ月連続で前年同月を上回った。
成約価格は2,414万円と前年比で1.3％下落し、23年6月以来18ヶ月ぶりに前年同月を下回った。
専有面積は65.0㎡と前年比で1.9％縮小し、6ヶ月連続で前年同月を下回った。
相場を逸した高値圏の物件を円安基調による外国人買いもあったようです。マンションは戸建てに比べ立地に恵まれる物件が多く堅調ですが、成約価格が下がり戸建同様上値を追う動きは限られます。日銀の利上げも決まり4月の4号特例やリフォームへの影響は避けられず厳しい状況は避けられないとみています。
西日本レインズ
物件登録情報をみると一番注目している在庫が76005件から76301件と引き続き増加している。成約件数は上昇していますが、在庫も増加しているということです。地域によって需給は異なるため、より物件を見極める力が問われます。
高くなりすぎた新築マンションの契約数も鈍化しており想定通り、今後も増えすぎた業者のチキンレースは続くとみています。
他県のレインズデータもみてみよう
肌感覚通りの市況悪化ですが伸びない賃金に価格がついてこない限り上値は重く、地域による格差は今後も広がるとみています。
各地域レインズが公開している不動産市場動向は下記からご覧ください。
北海道・青森県・岩手県・宮城県・秋田県・山形県・福島県・茨城県・栃木県・群馬県・埼玉県・千葉県・東京都・神奈川県・新潟県・山梨県・長野県
東日本レインズ
滋賀県・京都府・大阪府・兵庫県・奈良県・和歌山県
近畿レインズ
富山県・石川県・福井県・岐阜県・静岡県・愛知県・三重県
中部レインズ
「レインズ（REINS）」とは国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムです。「Real Estate Information Network System（不動産流通標準情報システム）」の英語の頭文字を並べて名付けられ、組織の通称にもなっています。 レインズは設立以来、一貫して利用の拡大が続いており、日常生活で水道、電気、ガスが欠かせないように、不動産取引を行なううえでなくてはならないインフラ（基盤）となっています….
東日本レインズ
お勧め記事とか、Youtubeとか
日銀が追加利上げを決め、政策金利は0.5%と17年ぶりの水準となる。これまで通りのペースなら年内の再利上げが視野に入る。0.75%の政策金利は日本が過去30年経験していない領域だ。日銀は企業や家計への影響を見極める方針だが、為替相場の動向やトランプ米政権の経済政策などにも左右されそうだ….
西日本新聞
福岡市の住宅ローン相談会社でも借り換えの動き 東京では問い合わせ3倍増も 日銀追加利上げ
日銀の利上げが暮らしに与える影響で、負担増加につながるのが住宅ローン金利の上昇だ。契約者の大半が選んでいる変動型について、多くの金融機関が昨秋に金利を引き上げた。24日の追加利上げを受け、一段と金利が上がる可能性は高い。九州でも、より金利の低い商品に借り換えようとする動きが目立ち始めている….
西日本新聞
住宅ローンの多くを『変動金利』で借りる人が多く見受けられますが、支払額が確定しないローンを長年借りる現実を認識することです。住宅ローンは家計に占める割合が高く、何も考えずに身の丈以上の借り入れは【223スタイル】ではお勧めしません。
今、不動産を購入しようとしている人に見て欲しい！新しい不動産時事放談を更新しました。
その転居、住宅ローン控除大丈夫？ 居住実態ないと、認められず
住宅ローンで買った自宅を転勤などで人に貸し出して、税金を追徴されたり、銀行から数倍の金利の支払いを求められたりするケースが相次いでいる。自分で住まなくなったのに届け出ず、優遇措置を受け続け、不適切だ….
朝日新聞
大原則として投資用不動産に住宅ローンは使えません。今後もこの手の不正は明らかになるでしょう。
「持ち家」が正解、年収は200万円台…多くの日本人が知らない「定年後、本当の実態」
年収は300万円以下、本当に稼ぐべきは月10万円、50代で仕事の意義を見失う、60代管理職はごく少数、70歳男性の就業率は45％….
現代ビジネス
皆が買えば価格は上がり、買わなくなれば価格は下がります。需要と供給のバランスで価格は決まる、要は買う物件次第です。
世界最大かつ最古の氷山「A23a」が南極からゆっくり移動しており、このままでは南大西洋の重要な野生生物の繁殖地、英国領サウスジョージア島に衝突する可能性があるとして科学者が警鐘を鳴らしている。1986年に南極の棚氷から分離したA23aの面積は約3500平方キロで、英国の大都市圏グレーター・ロンドンの2倍以上に相当する….
AFPBB News
南極海に浮かぶ世界最大の氷山「A23a」の側面に、浸食によって巨大な穴やアーチが形成されている。クルーザーでさまざまな探検旅行を提供する企業「EYOS」が、その様子を映像で捉えた….
AFPBB News
地球にとってちょっしたクシャミでも生物にとっては生死をわける、生かされているだけありがたいものです。
中国EV、じつは「作れば作るほど地獄絵図」に…中国が世界一の「自動車大国」になったウラですすむ「EV大崩壊」のお寒い事情
中国経済は今年、回復軌道に乗ることができるのだろうか。たしかに中国の自動車産業、特に電気自動車（EV）分野での躍進はめざましい。世界の昨年第3四半期のEV販売台数は上位10社の半数が中国勢だった。昨年の自動車生産は世界で初めて年間3000万台を超え、世界シェアは39％に達している。だが、内実はお寒い限りだ….
現代ビジネス
EVはインフラ整備と今後蓄電池として経済合理性があり活用できればと思いますが、まだ様子見は続きそうです。
観光客ゼロの商店街が激変…1泊2日20万円でも即完売｢1部屋2.5畳の酒蔵ホテル｣を築いた女性オーナーの奮闘
長野県佐久市にある創業300余年の橘倉酒造。その一角に酒蔵を改装して作った世界初のホテルがある。1部屋2.5畳で、シャワーとトイレは共同。蔵人体験ができるプランは1泊2日で1人5万5000円～20万円と高額だが、打ち出すツアーに世界各地から申し込みが絶えない….
PRESIDENT Online
実経験こそ力なり！一度きりの人生、人のやらないことにチャンスあり、行動あるのみ！男も女も関係ありません。
『市松模様』が権利侵害…仏「ルイ・ヴィトン」仏具店に言いがかり！？ 日本メーカーがクレームに勇気ある反撃、その結末は…
あのマーク見たことある、あの名前知っている。企業が自社の商品やサービスを、他社のものと識別・区別するためのマークやネーミング。それらは「商標」と呼ばれ、特許庁に商標登録すれば、その保護にお墨付きをもらうことができる。しかし、たとえ商標登録されていても、実は常に有効な権利とはなり得ない….
弁護士JPニュース
未だ送られてくる偽ブランド商品の勧誘メール、ブランド価値に対し前ほどこだわりは無くなりました。お金で買えない経験をしたいものです。
パトふれくんの物件はふれんずに日々登録される物件全てから選べているワケではありません。ふれんず新規登録物件のお知らせメールはのシステムの関係上、20カテゴリー以上の登録が出来ず、新規登録された物件全てをチェックできないのです。ただ1カテゴリー毎に主要なエリアに絞って細かくチェックしているので、ほぼカバーはしているとは思っています。
一般ユーザーのMYふれんず登録で各自登録してみて下さい(^_^)v。
適正価格を知りたい方、今後の市況について、住宅ローンでお悩みの方、競売不動産について、様々なトラブルでお悩みの方、各種相談もお気軽に！
2025年1月25日-27日のピックアップ物件
1月25日の新規登録物件は96件中ピップアップは4件、1月26日の新規登録物件は64件中ピックアップは4件、1月27日の新規登録物件は81件中ピップアップは4件でした。
反響欲しさであの手この手で不正も辞さず、新規登録に拘る業者は雨後の筍ように絶えません。
買取転売業者から仕入物件の紹介依頼が目立ちますが、割安物件が出れば自ら買取る旨を伝えます。いろいろ話を聞くと仕入案件が少なく大変なようです。堤エステートのHPを見て勉強しないと業者が業者を食うケースもあるため注意喚起してあげてます。
総じて仕入担当者の業歴は短く、10年以下の経験値が多く見受けられ、中には新入社員もいます。価格上昇期しか知らない業者にとって経験した事のない市況はいずれ訪れます。先の事は誰もわかりませんが旧態依然のビジネスモデルの崩壊は徐々にですが進んでいる気がします。
売れ残り在庫に群がる業者の中には登録した情報に大きなミスが記載されるケースが目立ってきました。不動産の知識のない素人同然の人が登録しているのでしょう。
登録情報を見れば業者の資質も透けて見えます。それがわかるようになってから仲介を頼む価値ある業者を探しましょう！
行方不明物件も発見。
| 物件種目 | 中古一戸建住宅 |
| 所在地 | 筑紫野市大字原 |
| 価 格 | 1,599万円 |
| 物件種目 | 売地 |
| 所在地 | 福岡市早良区有田4丁目 |
| 価 格 | 2,490万円 |
| 物件種目 | 中古一戸建住宅 |
| 所在地 | 糟屋郡新宮町大字立花口 |
| 価 格 | 600万円 |
● ご確認ください ●
『パトふれくん』はオススメ物件としてピックアップしているものもありますが、そうではない理由でピックアップしたものもあります。会員様は私が『なぜこの物件をピックアップしたのか？』という目線で見て下さい。
したがって物件情報としてピックアップしているわけではありません。気になった物件はリンクを付けている物件情報PDFに業者名が掲載されていますのでそちらにお問合せをすることができます。
マンション
ライオンズマンション鳥飼 205号室
| 福岡市城南区鳥飼6丁目15-33 | 価 格｜３,０４０万円 |
| 専有面積｜壁芯62.92㎡ | 間 取｜3LDK |
| 築年月｜1979［S54］年8月 | 階 数｜地上3階建2階部分 |
| 総戸数｜21戸 | 管理費・積立金｜11,010円／17,170円 |
パトふれくんチェックポイント
市営地下鉄七隈線「別府」駅まで徒歩8分。昭和54年8月築の3階建2階部分（情報には2階建と記載）62.92㎡の3LDK。今月の新規登録時3,060万円→3,040万円の値下げです。その他複数の物件を一律20万円下げています。新規登録要件を逆手にとった登録でしょうか。
スカイハイツ和白ヶ丘西館 806号室
| 福岡市東区和白丘1丁目21-2 | 価 格｜２,５８０万円 |
| 専有面積｜壁芯70.24㎡ | 間 取｜3LDK |
| 築年月｜1988［S63］年3月 | 階 数｜地上13階建8階部分 |
| 総戸数｜75戸 | 管理費・積立金｜5,480円／17,910円 |
パトふれくんチェックポイント
JR鹿児島本線「福工大前」駅まで徒歩2分。昭和63年3月築の13階建8階部分、70.24㎡の3LDK。昨年10月の新規登録時1,380万円、リフォーム後の再販のようです。
エクレール愛宕 6階部分
| 福岡市西区愛宕1丁目17-13 | 価 格｜１,６９０万円 |
| 専有面積｜53.86㎡ | 間 取｜2LDK |
| 築年月｜1984［S59］年8月 | 階 数｜地上9階建6階部分 |
| 総戸数｜41戸 | 管理費・積立金｜6,200円／12,240円 |
パトふれくんチェックポイント
市営地下鉄空港線「室見」駅まで徒歩8分。昭和59年8月築の9階建6階部分、53.86㎡の2LDK。利回りが記載されているけど所有者がそのまま住み続けるってこと？一昨年11月の新規登録時1,690万円→1,640万円→1,670万円→1,690万円と価格が変遷しています。ほぼ毎日登録する常連業者、業者の値付けは様々です。
クレスト福間駅前 1301号室
| 福津市中央6丁目1-1 | 価 格｜２,０９０万円 |
| 専有面積｜壁芯81.63㎡ | 間 取｜4LDK |
| 築年月｜1991［H3］年11月 | 階 数｜地上14階建13階部分 |
| 総戸数｜80戸 | 管理費・積立金｜10,200円／11,430円 |
パトふれくんチェックポイント
JR鹿児島本線「福間」駅まで徒歩7分。平成3年11月築の14階建13階部分、81.63㎡の4LDK。5月新規登録時1,950万円→2,230万円→2,180万円→2,140万円→2,090万円の値下げです。
売主の物件情報から問い合わせすると仲介手数料はかかりません。しかし仲介業者の情報から問い合わせをすると仲介手数料がかかる可能性があります。このような物件を堤エステートではワンクリック仲介物件と呼んでいます。
下記の売主の物件へ問い合わせすると仲介手数料はかかりません。
下記のワンクリック仲介常連業者へ問い合わせすると仲介手数料がかかる可能性があります。
ペルル飯倉フィエルテ 4階部分
| 福岡市早良区飯倉2丁目5-38 | 価 格｜３,４３０万円 |
| 専有面積｜壁芯83.56㎡ | 間 取｜4LDK |
| 築年月｜2007［H19］年12月 | 階 数｜地上5階建4階部分 |
| 総戸数｜17戸 | 管理費・積立金｜8,000円／16,700円 |
パトふれくんチェックポイント
市営地下鉄七隈線「金山」駅まで徒歩20分。平成19年12月築の5階建4階部分、83.56㎡の4LDK。同日に売主が新規登録で値下げしているのに旧価格で新規登録、かつワンクリック仲介登録を行っています。一般ユーザーに誤認を与えるのでは？宅建協会に報告済です。
戸建
福岡市南区曰佐3丁目中古一戸建て
| 福岡市南区曰佐3丁目 | 価 格｜２,８９０万円 |
| 土地面積｜公簿117.58㎡ | 建物面積｜130.91㎡ |
| 築年月｜1994［H6］年7月 | 構 造｜木造 |
| 間 取｜4SLDK | 現 況｜空家 |
パトふれくんチェックポイント
西鉄「井尻」駅まで徒歩25分。敷地は約35.56坪。建物は平成6年7月築の木造、130.91㎡の4SLDK。5日前の新規登録時2,900万円→2,890万円と10万円の値下げです。意図的な新規登録要件を逆手に取った登録でしょうか。
大野城市白木原2丁目中古一戸建て
| 大野城市白木原2丁目4-26 | 価 格｜４,５００万円 |
| 土地面積｜公簿165.33㎡ | 建物面積｜298.96㎡ |
| 築年月｜1987［S62］年9月 | 構 造｜ＲＣ |
| 間 取｜3LDK+3LDK他 | 現 況｜所有者居住中 |
パトふれくんチェックポイント
西鉄「白木原」駅まで徒歩6分。敷地は約50.01坪。建物は昭和62年9月築のRC3階建、298.96㎡の3LDK+3LDK+多目的ルームの完全分離型の二世帯仕様、以前は3階の多目的ルームはバレエスタジオとのこと。先月新規登録時4,350万円→4,500万円の値上げです。業者の値付けは様々です。
糟屋郡志免町向ヶ丘2丁目中古一戸建て
| 糟屋郡志免町向ヶ丘2丁目 | 価 格｜６,５００万円 |
| 土地面積｜公簿308.94㎡ | 建物面積｜190.96㎡ |
| 築年月｜1993［H5］年11月 | 構 造｜木造 |
| 間 取｜7SDK | 現 況｜所有者居住中 |
パトふれくんチェックポイント
JR香椎線「須恵中央」駅まで徒歩37分。敷地は約93.45坪。建物は平成5年11月築の木造、190.96㎡の7SDK。昨年11月の新規登録時4,280万円→4,980万円→6,500万円の値上げ、今回専任媒介変更で再度爆上げしました。業者の値付けは様々です。
糟屋郡新宮町湊坂3丁目中古一戸建て
| 糟屋郡新宮町湊坂3丁目9-1 | 価 格｜４,３９０万円 |
| 土地面積｜公簿232.89㎡ | 建物面積｜135.1㎡ |
| 築年月｜1994［H6］年6月 | 構 造｜軽量鉄骨 |
| 間 取｜4LDK | 現 況｜空家 |
パトふれくんチェックポイント
「西鉄新宮」駅まで徒歩13分。敷地は約70.44坪。建物は平成6年6月築の軽量鉄骨、135.1㎡の4LDK。他業者より昨年10月の新規登録時2,980万円、リフォーム後の再販4,580万円→4,490万円→4,390万円の値下げです。
売主の物件情報から問い合わせすると仲介手数料はかかりません。しかし仲介業者の情報から問い合わせをすると仲介手数料がかかる可能性があります。このような物件を堤エステートではワンクリック仲介物件と呼んでいます。
下記の売主の物件へ問い合わせすると仲介手数料はかかりません。
下記のワンクリック仲介常連業者へ問い合わせすると仲介手数料がかかる可能性があります。
福津市津屋崎7丁目中古一戸建て
| 福津市津屋崎7丁目 | 価 格｜３,８８０万円 |
| 土地面積｜公簿553.78㎡ | 建物面積｜130.29㎡ |
| 築年月｜2008［H20］年7月 | 構 造｜軽量鉄骨 |
| 間 取｜5LDK | 現 況｜所有者居住中 |
パトふれくんチェックポイント
五反田バス停まで徒歩2分。敷地は約167.51坪。建物は平成20年7月築の軽量鉄骨、130.29㎡の5LDK。先月27日の新規登録後に新規登録要件を満たさない登録を行っています。宅建協会に報告済です。
その他
筑紫野市塔原東1丁目売アパート
| 筑紫野市塔原東1丁目14-3 | 価 格｜８,２００万円 |
| 土地面積｜263.51㎡ | 建物面積｜187.62㎡ |
| 築年月｜2008［H20］年10月 | 構 造｜木造 |
| 間 取｜1K×8戸 | 現 況｜賃貸中 |
パトふれくんチェックポイント
「西鉄二日市」駅まで徒歩10分。敷地は約79.71坪。建物は平成20年10月築の木造、1K×8戸。昨年11月の新規登録後にふれんずのシステムの穴をつき新規登録要件を満たさない登録を行っています。宅建協会に報告済です。
土地
大野城市乙金東1丁目土地
| 大野城市乙金東1丁目2 | 価 格｜１,４９０万円 |
| 土地面積｜公簿124.5㎡ | 用途地域｜第二種中高層住居 |
| 建・容率｜50・150％ | 現 状｜更地 |
パトふれくんチェックポイント
乙金バス停まで徒歩2分。敷地は約37.66坪。昨年11月19日の新規登録後に新規登録要件を満たさない登録を行っています。宅建協会に報告済です。
注意事項｜当物件情報は福岡宅建協会ふれんず掲載の物件です。ふれんずは共同仲介物件のため成約済・売却済・販売中止となる場合があります。また物件の詳細や図面が現況と相違ある場合には現況優先とします。
