堤 猛雄
本日のちょっとひとこと言いたい！
本日のちょっとひとこと言いたい！
1月28日の新規登録物件は119件中ピップアップは4件、うちワンクリック仲介は1件、不正登録は2件、書面申込有は1件でした。
1月29日の新規登録物件は57件中ピックアップは1件でした。
1月30日の新規登録物件は56件中ピップアップは3件でした。
不動産業者の休日前の駆け込み登録と稼ぎ時と見た金曜日は一気に登録数が爆上がりします。しかし新規登録とは名ばかり、売れ残りの売主から仲介手数料を得られる【両手仲介】狙いの登録は絶えません。
4月以降は4号特例の廃止によりさまざまなリフォームで確認申請が必要になります。そのため買取転売業者には更なるコストアップとなり、買い需要が盛り上がらない状況に追い打ちをかけるため、中小の建築業者の淘汰が予想されます。今後はより物件を見極める力が問われます。
設計者・工務店の皆様へ｜2025年4月（予定）から4号特定が変わります
国土交通省
tenki.jp
来週はグッと気温が下がり雪も降りそうです。寒暖差も大きく体調管理に気をつけて下さい。
西日本レインズから12月市況動向データが発表されました。不動産市況のチェックは欠かせません。下記成約チェックの下に記載してます。ぜひご確認を！
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2025年1月6日-8日の成約物件
1月6日の福岡都市圏以外（北九州・筑豊・筑後）での成約数は4件の成約でした。
1月6日の福岡都市圏の成約物件は3件でした。
| 福岡都市圏の成約で最低価格は南区警弥郷3丁目の土地 |
| 登録価格1,990万円 1,900万円で成約 |
| 福岡都市圏の成約で最高価格は東区香椎台1丁目の中古一戸建て |
| 登録価格7,500万円 → 7,250万円で成約 |
| ★2025年1月6日の成約一覧はこちら★ |
1月7日の福岡都市圏以外（北九州・筑豊・筑後）での成約数は8件の成約でした。
1月7日の福岡都市圏の成約物件は6件でした。
| 福岡都市圏の成約で最低価格は城南区田島2丁目のマンション |
| 登録価格430万円で成約 |
| 福岡都市圏の成約で最高価格は春日市白水池2丁目の中古一戸建て |
| 登録価格5,480万円 → 5,200万円で成約 |
| ★2025年1月7日の成約一覧はこちら★ |
1月8日の福岡都市圏以外（北九州・筑豊・筑後）での成約数は0件の成約でした。
1月8日の福岡都市圏の成約物件は2件でした。
| 福岡都市圏の成約で最低価格は東区大岳1丁目のマンション |
| 登録価格1,780万円 → 1,650万円で成約 |
| 福岡都市圏の成約で最高価格は早良区東入部1丁目の中古一戸建て |
| 登録価格2,675万円 → 2,400万円で成約 |
| ★2025年1月8日の成約一覧はこちら★ |
成約報告は義務やエビデンスもない、ただの業者の任意による報告であり、曖昧なデータとだと知り鵜呑みにしてはいけません。国は不動産の成約データについては一般ユーザーに公開していますが、データが豊富な不動産業界は公開に後ろ向きです。公益法人としていかがなものかと思います。
ふれんずよりお知らせ配信があり、成約事例は個人情報にあたるため成約情報の検索結果に「個人情報を隠す」というチェックボックスが設置されました。成約情報を一般消費者に開示する場合は必ず利用をするようにとのことなので、成約情報一覧のPDFの「所在地の番地」「地番」「建物名」等を非表示とさせていただきます。会員様で詳細を希望される方は個別に対応いたしますのでお申し付けください。
堤エステートの会員様は不動産データマイングで成約データを分析して相場観を養って下さい。この価格で買えるか、妥協することなく自己判断して下さい。
市況動向データ（西日本レインズ/REINS）
成約データは大事です。西日本レインズの月次サマリーレポートの2024年12月の市況動向データが出ました。
西日本レインズ
○2024年12月 福岡県の中古住宅成約状況
前年比で戸建・マンションとも件数増・価格横ばい
○中古戸建住宅
成約件数は169件で前年比プラス 20.7％の大幅増となり、11ヶ月連続で前年同月を上回った。
平均成約価格は2,180 万円で前年比マイナス0.8％と、ほぼ横ばいながら12ヶ月ぶりに前年同月を下回った。
土地面積は229.5㎡で前年比プラス0.8％と、ほぼ横ばいながら23年10月から15ヶ月ぶりに前年同月を上回った。
建物面積は115.4㎡で前年比マイナス0.9％と、ほぼ横ばいながら8ヶ月ぶりに前年同月を下回った。
肌感覚通り、年末の駆け込み需要があったようで成約件数は伸びが急上昇しています。当会員様も動きが活発で、買い負けするくらいの人気が集中する物件が品薄なエリアもありました。ただ立地に劣る郊外の築古物件の動きは鈍く、エリアによる格差拡大が目立っています。成約価格も下がり上値を追う勢いは感じません。
○中古マンション
成約件数は326件で前年比プラス11.9％の2ケタ増となり、23年8月から17ヶ月連続で前年同月を上回った。
平均成約㎡単価は37.1万円で前年比プラス0.5％と、ほぼ横ばいながら20年12月から49ヶ月連続で前年同月を上回った。
成約価格は2,414万円と前年比で1.3％下落し、23年6月以来18ヶ月ぶりに前年同月を下回った。
専有面積は65.0㎡と前年比で1.9％縮小し、6ヶ月連続で前年同月を下回った。
相場を逸した高値圏の物件を円安基調による外国人買いもあったようです。マンションは戸建てに比べ立地に恵まれる物件が多く堅調ですが、成約価格が下がり戸建同様上値を追う動きは限られます。日銀の利上げも決まり4月の4号特例やリフォームへの影響は避けられず厳しい状況は避けられないとみています。
西日本レインズ
物件登録情報をみると一番注目している在庫が76005件から76301件と引き続き増加している。成約件数は上昇していますが、在庫も増加しているということです。地域によって需給は異なるため、より物件を見極める力が問われます。
高くなりすぎた新築マンションの契約数も鈍化しており想定通り、今後も増えすぎた業者のチキンレースは続くとみています。
他県のレインズデータもみてみよう
肌感覚通りの市況悪化ですが伸びない賃金に価格がついてこない限り上値は重く、地域による格差は今後も広がるとみています。
各地域レインズが公開している不動産市場動向は下記からご覧ください。
北海道・青森県・岩手県・宮城県・秋田県・山形県・福島県・茨城県・栃木県・群馬県・埼玉県・千葉県・東京都・神奈川県・新潟県・山梨県・長野県
東日本レインズ
滋賀県・京都府・大阪府・兵庫県・奈良県・和歌山県
近畿レインズ
富山県・石川県・福井県・岐阜県・静岡県・愛知県・三重県
中部レインズ
「レインズ（REINS）」とは国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムです。「Real Estate Information Network System（不動産流通標準情報システム）」の英語の頭文字を並べて名付けられ、組織の通称にもなっています。 レインズは設立以来、一貫して利用の拡大が続いており、日常生活で水道、電気、ガスが欠かせないように、不動産取引を行なううえでなくてはならないインフラ（基盤）となっています….
東日本レインズ
お勧め記事とか、Youtubeとか
確かに更なる金利上昇を見越してフラットで支出を抑え投資に回すのは有りです。投資にはリスクもあるが一考の価値はあります。
『自宅は投資でもある』のは私が実例で示しています。要は購入する物件次第なのです。そして居住用物件には住宅ローン控除や居住用3000万円控除など、大きな特典があることも忘れてはいけません。
水道料金を値上げする自治体相次ぐ 人口・水使用量減で減収、施設や管路の更新費用かさむ
水道料金を値上げする水道事業体が相次いでいる。人口減少に伴い料金収入が減る一方、施設の耐震化や老朽化した水道管の更新などに費用がかかるためだ。人口密度が低い地域では値上げ幅はより大きくなるとみられ、将来、水道料金の格差が20倍超に広がるとの試算も。国は経営効率化に向け自治体の枠を超えた広域連携を推進するが、難航するケースも少なくない….
産経ニュース
血中PFAS、公費初検査の岡山・吉備中央町で「高い濃度」 米基準の7倍、健康への影響不明
発がん性が指摘される有機フッ素化合物（PFAS）が一部浄水場から高濃度で検出された岡山県吉備中央町は28日、全国初となる公費による血液検査の結果を公表した。PFASの一種PFOAが、最も高い人で1ミリリットル当たり718・8ナノグラム（ナノは10億分の1）、平均135・6ナノグラムで、解析担当の頼藤貴志・岡山大教授は「一般と比べて高いという結果だった」との見解を示した….
西日本新聞
潜むPFAS、検査進まず…「知見不足」腰重い国 識者「データ蓄積が重要」
発がん性が指摘される有機フッ素化合物（PFAS）を巡り、岡山県吉備中央町が実施した全国初となる公費での血液検査結果が示された。血中濃度と健康の関係について知見不足との指摘がある中、実施を求める声を受けた町は「住民に寄り添う」として着手を決断、各地でも市民団体による検査が行われる。行政主体の実施を求める声が上がるものの、国は慎重な姿勢だ。専門家はデータ蓄積は重要として検査の意義を訴える….
西日本新聞
日本初の水道事業民営化。運営会社の議決権株式は仏ヴェオリア・ジェネッツ社が51％保有
自民党議員の懸念「外資は経営方針が変わる危険性がある」「宮城県だけが先行している」7月5日、宮城県議会は、上下水道と工業用水の運営権を、20年間、民間企業に一括売却する議案を可決した….
Yahooニュース エキスパート｜2021.8/31記事
2018年12月に水道法が改正され民間事業者でも参入できるようになり外資ヴェオリアが参入しています。民間企業は利益追求を優先する傾向があり、実際には多国籍企業が参入した結果水道料金は値上がり、人件費削減によってサービスが劣化する事例が世界各地で見られています。水資源に恵まれた中で行政は簡単に民間に仕事を投げていいとは思えません。
虚偽内容の公正証書、不当な強制執行相次ぐ…詐欺グループが凍結口座の詐取金回収狙った例も
虚偽の内容の公正証書を発行させ、犯罪の被害回復のために凍結された口座に不当な強制執行が図られたケースが複数あることがわかった。詐欺グループが詐取金の回収を狙った例もある。公正証書は当事者の言い分を基に作成されるため、悪用リスクもあり、専門家らは対策が急務と指摘している….
読売新聞オンライン
悪い輩は法の抜け道を探し暗躍します。基本的な職務を徹底しないため起こるべきことが起きただけです。
暴力団とつながる「市議会のドン」は公共事業の行司役 癒着の軍配、見返りは7500万円
奈良県御所市の火葬場整備工事で地元業者が受注できるよう便宜を図った見返りに計7500万円を受け取ったとして加重収賄罪に問われ、昨年末に1審大阪地裁で実刑を言い渡された….
産経ニュース
このようなことは氷山の一角、利権に群がる人がいるからそういうセンセイはまた生まれるのです。
福岡県の自殺者数853人 小中高生は全国で過去最多527人「深刻な状況」
2024年の小中高生の自殺者数は暫定値で527人となり、最も多かった22年の514人を上回り、統計のある1980年以降の最多を更新したことが29日、警察庁の自殺統計に基づく厚生労働省のまとめで分かった。23年からは14人増え、新型コロナウイルス禍後、高止まりが続いている。全体の自殺者数は2万268人で1569人減だった….
西日本新聞
深刻な問題、現実の生き辛い世間で生きる術を学べない教育、30年賃金も上がらず血税をむしり取られ耐え忍びますか？
パトふれくんの物件はふれんずに日々登録される物件全てから選べているワケではありません。ふれんず新規登録物件のお知らせメールはのシステムの関係上、20カテゴリー以上の登録が出来ず、新規登録された物件全てをチェックできないのです。ただ1カテゴリー毎に主要なエリアに絞って細かくチェックしているので、ほぼカバーはしているとは思っています。
一般ユーザーのMYふれんず登録で各自登録してみて下さい(^_^)v。
適正価格を知りたい方、今後の市況について、住宅ローンでお悩みの方、競売不動産について、様々なトラブルでお悩みの方、各種相談もお気軽に！
2025年1月28日～30日のピックアップ物件
1月28日の新規登録物件は119件中ピップアップは4件、1月29日の新規登録物件は57件中ピックアップは1件、1月30日の新規登録物件は56件中ピップアップは3件でした。
相変わらず『NEW』マーク欲しさの新規登録にこだわり、一部の業者はほぼあの手この手で毎日ルーティンワーク登録に勤しんでいます。『MYふれんず』登録をする一般ユーザーは毎回みる買い煽り登録をみてどう思うのでしょうか？
営業マンは数字に追われ、ただ売りたいだけであの手この手で不正登録を繰り返しています。このような状況は固定経費の高い大手やチェーン店に多く、一部の業者は何度も繰り返し情報の質の低下は『MYふれんず』登録をしている一般ユーザーに離れに繋がります。きちんとふれんずを利用している大多数の業者にとっても迷惑千万です！
宅建協会のお偉いさんの業者まで姑息な登録も目立ち、この業界の闇は根深く日本社会の縮図だと実感しています。
私事ですが、1年以上かけて不正な不動産取引にまつわる訴えを起こし、ようやく私の主張が裁判所から認めらえました。抗告期間を待って確定したら公にするつもりです。卑劣な業者にはご注意ください。
● ご確認ください ●
『パトふれくん』はオススメ物件としてピックアップしているものもありますが、そうではない理由でピックアップしたものもあります。会員様は私が『なぜこの物件をピックアップしたのか？』という目線で見て下さい。
したがって物件情報としてピックアップしているわけではありません。気になった物件はリンクを付けている物件情報PDFに業者名が掲載されていますのでそちらにお問合せをすることができます。
マンション
三井グランドマンション 302号室
| 福岡市中央区平尾3丁目24-28 | 価 格｜３,１５０万円 |
| 専有面積｜壁芯136.33㎡ | 間 取｜4LDK |
| 築年月｜1982［S57］年2月 | 階 数｜地上9階建3階部分 |
| 総戸数｜38戸 | 管理費・積立金｜26,300円／25,600円 |
パトふれくんチェックポイント
市営地下鉄七隈線「薬院大通」駅まで徒歩13分。昭和57年2月築の9階建3階部分、136.33㎡の4LDK。昨年2月の新規登録時3,800万円→3,150万円の値下げです。希少性の高い広さは魅力的、旧耐震ではなさそうですが最寄り駅まで若干距離があります。
オリエントハイツ西公園 3階部分
| 福岡市中央区荒戸3丁目4-3 | 価 格｜２,９８０万円 |
| 専有面積｜69.85㎡ | 間 取｜2LDK |
| 築年月｜1984［S59］年9月 | 階 数｜地上7階建3階部分 |
| 総戸数｜18戸 | 管理費・積立金｜9,200円／9,800円 |
パトふれくんチェックポイント
市営地下鉄空港線「大濠公園」駅まで徒歩8分。昭和59年9月築の7階建3階部分、69.85㎡の2LDK。先月の新規登録時3,080万円→2,980万円→2,980万円、3日前に現況『居住中』から『空家』による現況変更ですが意図的な新規登録要件を逆手に取った登録でしょうか。
ライオンズマンション薬院 601号室
| 福岡市中央区薬院3丁目7-16 | 価 格｜１,８９８万円 |
| 専有面積｜壁芯40.87㎡ | 間 取｜1LDK |
| 築年月｜1979［S54］年8月 | 階 数｜地上8階建6階部分 |
| 総戸数｜37戸 | 管理費・積立金｜11,650円／10,500円 |
パトふれくんチェックポイント
市営地下鉄七隈線「薬院」駅まで徒歩8分。昭和54年8月築の8階建6階部分、40.87㎡の1LDK。昨年10月の新規登録時2,198万円→2,098万円→1,998万円→1,898万円の値下げです。
売主の物件情報から問い合わせすると仲介手数料はかかりません。しかし仲介業者の情報から問い合わせをすると仲介手数料がかかる可能性があります。このような物件を堤エステートではワンクリック仲介物件と呼んでいます。
下記の売主の物件へ問い合わせすると仲介手数料はかかりません。
下記の仲介業者へ問い合わせすると仲介手数料がかかる可能性があります。
トピレック博多 9階部分
| 福岡市博多区博多駅南6丁目8-30 | 価 格｜１,２８０万円 |
| 専有面積｜壁芯49.19㎡ | 間 取｜1LDK |
| 築年月｜1974［S49］年9月 | 階 数｜地上10階建9階部分 |
| 総戸数｜244戸 | 管理費・積立金｜5,040円／6,300円 |
パトふれくんチェックポイント
JR鹿児島本線「竹下」駅まで徒歩15分。昭和49年9月築の10階建9階部分、49.19㎡の1LDK。昨年11月19日の新規登録後に登録情報を抹消して新規登録要件を満たさない登録を行っています。宅建協会に報告済です。
ザ・パークハウス桜坂サンリヤン 12階部分
| 福岡市中央区桜坂3丁目5-54 | 価 格｜１１,０００万円 |
| 専有面積｜壁芯101.65㎡ | 間 取｜4LDK |
| 築年月｜2018［H30］年9月 | 階 数｜地上23階建12階部分 |
| 総戸数｜322戸 | 管理費・積立金｜9,460円／14,950円 |
パトふれくんチェックポイント
市営地下鉄七隈線「桜坂」駅まで徒歩3分。平成30年9月築の23階建12階部分、101.65㎡の4LDK。昨年9月の現況『空家』、新規登録後→1月9日現況『居住中』、→本日現況『空家』と変遷しています。このように新規登録要件を逆手に取った意図的な登録ではないでしょうか。宅建協会に報告済です。
戸建
福岡市南区皿山3丁目中古一戸建て
| 福岡市南区皿山3丁目11-58 | 価 格｜２,９９０万円 |
| 土地面積｜公簿252.33㎡ | 建物面積｜93.66㎡ |
| 築年月｜1964［S44］年3月 | 構 造｜木造 |
| 間 取｜9DK | 現 況｜所有者居住中 |
パトふれくんチェックポイント
皿山三丁目バス停まで徒歩5分。敷地は約76.32坪。建物は昭和44年3月築の木造、93.66㎡の9DK。昨年8月の新規登録時3,900万円→3,700万円→2,990万円の値下げです。価格変更による爆下げ新規登録ですが業者の値付けは様々です。
その他
糟屋郡宇美町若草1丁目 住宅以外の建物全部
| 糟屋郡宇美町若草1丁目27-3 | 価 格｜９００万円 |
| 土地面積｜公簿142.19㎡ | 建物面積｜137.32㎡ |
| 築年月｜1987［S62］年6月 | 構 造｜木造 |
| 間 取｜6SDK | 現 況｜空家 |
パトふれくんチェックポイント
JR香椎線「宇美」駅まで徒歩17分。敷地は約43.01坪。建物は昭和62年6月築の木造、137.32㎡の6SDK。住宅なのに住宅以外？一般ユーザーに誤認を与えるのでは？
土地
福岡市南区井尻3丁目土地
| 福岡市南区井尻3丁目40 | 価 格｜１５,０００万円 |
| 土地面積｜公簿994㎡ | 用途地域｜第一種住居地域 |
| 建・容率｜60・200％ | 現 状｜更地 |
パトふれくんチェックポイント
JR鹿児島本線「笹原」駅まで徒歩7分。敷地は約300.68坪。他業者より2022年9月の新規登録時11,000万円→15,000万円の値上げです。最寄り駅まで徒歩圏内ですが変形地です。
注意事項｜当物件情報は福岡宅建協会ふれんず掲載の物件です。ふれんずは共同仲介物件のため成約済・売却済・販売中止となる場合があります。また物件の詳細や図面が現況と相違ある場合には現況優先とします。
