不動産時事放談|資産価値を維持するための物件選びとは

資産価値を維持するための物件選びとは

資産価値の基本

堤エステートの会員様に入会の動機をお聞きすると『資産価値を維持出来る物件選びをしたい』とのお言葉をよくいただきます。誰も先の事を見通せる人はおらず、私も断定は出来ませんが自らが転売した成功例からお伝えします。

ただ不動産は株式市場との相関性が高いのが特徴で、景気によって価値も変動します。

【日経平均株価と不動産価格の相関性】という文言をGoogleで画像検索してみて下さい。このことがよく分かるかと思います。

日経平均株価と不動産価格の相関性の画像検索

不動産価格は需要と供給のバランスで決まります。

土地の価格は建物と違い大きく変動するため、不動産価格の恩恵は土地に起因します。

マンションは戸建に比べて建物の比重が高いため値下がりをし続けるはずですが、10年程前からの価格上昇は戸建を凌駕しています。これは立地の良いマンションの人気が高まったのと戸建よりマンションを好む人も多いため、それがマンションの人気と価格を押し上げる要因となっています。

国土交通省のHPにて定期的に公開されている【不動産価格指数】は、IMF等による国際指針に基づき不動産市場価格の動向を表すものとして、2012年8月から公表されています。

このグラフを見ると2012年以降、マンションの価格が上がり続けているのが分かります。

令和2年10月分の不動産価格指数(住宅)のグラフ

令和3年1月28日に国土交通省より公表された不動産価格指数のPDFはこちらから

マンションは戸建に比べて供給戸数が多く、これから先の資産価値は懐疑的になっています。不動産は立地が大事、これは今後のマンションにおいては特に言えることではないかと考えます。


資産価値 試算の違い

戸建とマンションについては資産価値を計る上で違いがあります。

資産価値 試算の違いについて

戸建は単独所有なので土地と建物を分離して試算すれば概ね資産価値の見当が付きますが、マンションの土地は持ち分での所有で建物と一体となっているため、資産価値は単純計算できません。また物件毎に管理形態や修繕積立金の総額等にバラツキがあり、どうしても近隣の取引事例を目安に価格を付ける不動産業者が多くなります。

しかし本来マンションに関しては正確な資産価値を試算する上で、管理や修繕積立金の現状分析は欠かせません。

ニュースにもなりましたが、ずさんな工事が発覚し訴訟によって建て替えになった例でもわかるように、マンション建設の闇は数多く存在しています。マンションブームによる地価の上昇で、マンション用地の仕入は高騰。そのため専有面積を狭くして戸数を出来るだけ増やしたり、建物部材のグレードを押さえるなどコストを絞ることで、販売価格の上昇を抑えています。

東日本大震災以降、戸建に比べマンションの値上がりが目につきますが、マンション特有のリスクもある点には注意が必要です。資産価値を維持するために欠かせない立地には拘りたいものです。


増える災害リスク

資産価値を維持できる不動産選びで、今後欠かせなくなる【災害リスク】も大きなポイントです。

増える災害リスク

土砂災害警戒区域(イエローゾーン)土砂災害特別警戒区域(レッドゾーン)は都道府県によって指定されますが、指定箇所は増加傾向にあります。

これらイエローゾーンやレッドゾーンに指定されると、地価の評価は著しく下がってしまいます。またこれらは山や崖のそばに位置する郊外だけでなく、高い擁壁や緑地なども影響するため都心にも点在しています。そのため注意が必要です。

下記のハザードマップを見て頂くとわかりますが、買ってはならないエリアが増えているのです。

福岡市総合ハザードマップ

https://webmap.city.fukuoka.lg.jp/bousai/

その他学校区、人口動態、都市計画など知る事で購入すべき不動産の選択肢が定まってくるはずです。これらの総合的なデータを、ご家族と共有していくことが大事です。


負の遺産にならないために

不動産は次の世代へと引き継がれる資産であり、購入した不動産によっては負の遺産となりかねない資産です。

負の遺産にならないために

不動産を購入する人にとって、必要となる物件は人それぞれです。本来、購入するための予算は年収から算出する程、単純なものではありません。

例えば年収500万円といっても、生活費・教育費・娯楽費などを考慮した上での住宅にかけられる費用は各家庭によって違います。更にサラリーマンと自営業では金融機関の融資の見方が変わってきます。

家を買う事で家庭破綻を招くこともあり、人によっては買わない選択肢もある気がします。そのためにも物件を探す前に、不動産のことを知るべきであり、ご自身の現在の暮らし方や資産状況、今度の希望や必要なお金のことを家族で共有した上で不動産購入に臨むことが重要です。

そのために堤エステートでは【みのたけ家】というサービスを提供しています。

昨年から多くのお客様にオンラインでコンサルティングをさせていただいておりますが、皆様に『勉強になった』と言っていただきます。

【買う前に知る】これは重要なことです。

実はまだまだある資産価値の見極め方。今後も引き続き、コンテンツを作成して更新していきます。

ざっくりとお伝えしましたが、そう簡単に資産価値を維持出来る物件は買えません。しかし私は自ら資産価値の高い物件に住替えてきた実績とエビデンスがあります。ご興味のある方は遠慮なくご相談下さい。


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