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【私の実例】口先だけではありません、論より証拠!自らの取引を実例に。

自宅として戸建を落札した実例

この物件は、当方が競売市場で平成10年2月に落札したものです。当初は販売するための商品として入札をしました。しかし当時築3年という程度の良さと交通の利便性、そして目の前にジョギングコース付公園がある良好な住環境、更に実際に競売物件への居住を体験することで、お客様に実体験としてお伝えできると思い、事務所兼住宅として平成10年4月より居住することにしました。

所在地福岡市博多区諸岡
面積土地:78.21㎡ ・ 建物:95.69㎡
構造木造3階建て
築年数平成7年1月/落札時 築3年!
最低売却価額1,406万円(平成10年時点の実例)
落札金額1,614万円(1,400万円を住宅ローン適用)

この物件は、タチの悪い占有屋が入り込んでいた非常に難しいケースでした。しかしあえてこのような物件を選び競売不動産の取得を成功させることは、自らの競売に対するノウハウを蓄積し、お客様に対しどのような物件でも対処できる実績と自信へとつながっていきます。

物件取得に必要な金額の内訳

このときの物件取得にかかった金額の内訳は以下の通りです。

物件落札費用¥16,140,000
立退き費用¥200,000
リフォーム費用¥555,212
登録免許税軽減措置適用 ¥352,122
不動産取得税軽減措置適用 ¥0
合計¥17,247,334

不動産取得の際、多くのお客様がローンを組まれます。そこで私も競売で落札したお客様と同じ体験をするために住宅ローンを利用しました。落札金額1,614万円の内、1,400万円を10年固定金利(3.55%)25年ローンで組み、ボーナス払いなし、月々の支払いは70,464円となりました。

平成10年2月/1,614万円で落札
1,400万円は住宅ローンを利用
(期間25年・10年固定・金利3.55%・ボーナス払いなし)
月々の支払いは70,464円
平成10年4月/居住開始
平成13年7月/2,180万円で売却

この諸岡の物件は、取得から3年経過した平成13年7月11日、事務所移転により売却しました。売却契約金額は2,180万円。購入当時に比べると土地値は下がり、当方が3年間居住した建物にも関わらず、約450万円もの利益が出ています。競売市場からの物件取得がいかに割安であるかお分かりいただけたのではないでしょうか。※注意:これは実例の一つで全てが同じ結果になるという事ではありません

その後も落札による物件取得は続きます

諸岡の物件を売却すると同時に、博多区下呉服町に新しい事務所兼住居として、競売物件を落札しました。この物件も占有者や隣地との境界問題など、多くの問題を抱えた難しい物件でした。

所在地福岡市博多区下呉服町
面積土地:217.2㎡ ・ 建物:187.59㎡
構造木造亜鉛メッキ鋼板葺2階建て
築年数平成3年6月新築/平成7年3月改築
物件取得日平成13年7月
最低売却価額2,101万円(平成13年時点の実例)
落札金額3,618万円

この下呉服町の物件は木造2階建の建物ですが、商業地にあり将来的にビル・マンション等に建て替えることで、賃収入目的の運用も可能となります。つまりひとつの固定資産としても充分に価値があります。このように競売市場を上手く利用し、所有物件をグレードアップさせていくことも資産運用のひとつの手段ではないでしょうか。

事務所だった物件を自宅としても利用

諸岡からの住み替えとしてこの物件を落札後、1階を事務所に2階を住まいとして改装しました。2階を自宅にしたため、軽減措置が適用されています。

暗くて古いイメージの物件でしたが、リノベーションや、事務所用として建てられたものを居住用に変更するコンバージョン等のリフォームを施すことで見違えるように生まれ変わります。

この物件でみる競売の価格的メリット

このときの取得費用の内訳は以下の通りです。

物件落札費用¥36,180,000
立退き費用¥0
リフォーム費用¥2,299,880
登録免許税軽減措置適用 ¥674,200
不動産取得税軽減措置適用 ¥533,800
合計¥39,687,880

私はこの物件も住宅ローンを組んで取得しました。20年払い・金利2.70%・月々22万円の支払いとなりました。1階は私の会社に事務所として賃貸することで月20万円の収益になることから、これだけの物件を取得したにも関わらず、実質月2万円程度の支払いで済むことになります。

前にも書きましたが、この土地は商業地にあり建蔽率80%容積率500%で将来的にはビル・マンション等に建て替えが可能です。さらにこの土地の当時の坪単価は75万円で、土地の価値だけで4,260万円となります。つまりリフォーム代や登録免許税、取得税まで含めた経費総額より、土地の資産価値が高いのです!!

そして2006年3月、この物件は5,500万円で売却しました

諸岡・下呉服町のいずれの物件も、競売物件の落札に対して明確な価格設定をすることで、売却の際にも資産価値を維持することができ(むしろ上がる場合もあります)資産運用が出来ることがお分かりいただけたと思います。

次は15年居住した居宅と事務所・糟屋郡志免町桜丘の物件への住み替えです

不良債権処理をしていた物件、気づけば自宅に

不良債権処理の実例でも出しているこの物件は、地場の輸入住宅販売会社が1回目の不渡りを出した日から始まりました。社長M氏の精神的なケアもしながら、任意売却行ったこの案件は、3件の不良債権不動産が有りました。そのため約1年の日々を要し、私が債権者である5つの金融機関と交渉をして、不動産の売却を行いました。そのうちの1件が、私が15年間居住した事務所兼居宅となりました。

所在地糟屋郡志免町桜丘
面積土地:297.05㎡ ・ 建物:216.31㎡
構造木造3階建て
築年数平成3年10月新築
物件取得日平成13年7月
最低売却価額1,840万円(平成15年時点の実例)

この物件は、3階建の居宅兼事務所でグレードの高い輸入住宅でした。自社の宣伝も兼ねた豪華な仕様の建築で、土地建物の原価は1億円程度、駐車スペースも6台確保できる広さです。倒産するまでM氏が事務所として利用しており、離婚した前妻B様と子供達が居住しておりました。

入札開始5日前!当社の買取で全てを円満解決に

この物件は不良債権処理の引き金となった物件であり、他の物件に比べ債権者の数も多く、交渉がとても難航した案件でした。それはこの物件を購入した時の法律「国土法」が起因していました。これはバブル退治として国が定めた法律で、300㎡以上の土地取引では地価の暴騰を抑えるため適正な価格でしか取引ができないというものでした。

M氏はこれを逃れるために、まずは土地の広さが300㎡を超えないように僅か2.5㎡を分筆して土地取引を行い、後に残りの土地の取引を行ったため、無担保の土地があるとは一見しただけでは分からず、メインの大口債権者はこの土地を見落としていたのです。

現在、建物が建っている土地の広さは約330㎡、しかしメインの債権者らが今回の不良債権として担保としている土地の広さは297.05㎡のみで、残り約30㎡分の敷地についてメインの債権者らは権利を主張出来ない状態なのです。この状況では任意売却をするにも、そして仮に競売になっても物件の価値は大幅に下がります。

しかしこの空白の約30㎡の敷地に担保設定している、僅かな債権額の債権者Cがいて、今回の任意売却での配当額の相場を超えて主張してきます。

債権者同士の思惑で交渉は何度も行き詰まり、複数の債権者の調整にはかなりの知恵・労力・忍耐が必要でした。最終的には期間入札開始の5日前になり堤エステートが、全債権者の意見の調整が図れた金額で購入をすることでようやく合意し、何とか「取下」になりました。期間入札の期間は1週間、それで落札されていれば、全て徒労に終わっていました。

この志免町桜丘の物件には、前妻B様と子供達が居住していたので、他2件と同様に転居先である賃貸物件のお世話をして、これまた期限ぎりぎりで転居する事ができました。

今回の案件で全ての取引が終了して、最初にM氏を紹介して頂いたご子息の所に報告のために伺った時、感謝の言葉とお礼にと1本のワインを頂いた事がとても嬉しかったことを、今でもハッキリと憶えております。

この志免町桜丘の事務所兼自宅は意外と居心地がよく15年間居住しました

ご覧いただいたように、私は落札した競売物件2件に居住し、その後、不良債権処理を行った物件に居を構えました。これも全て、お客様に競売不動産取得や、不良債権処理、任意売却物件の販売を行いお勧めしている中で、まずは自分自身で物件に住んでみることを経験する必要があると感じているからです。

お客様にお勧めするのに、自分では経験したことない…、そんなことは私のポリシーに反します。そろそろ私も次のパターンで実践をしてみたいと考えています。また、新しい実例をお届けできる日も近いかもしれません。

口先だけではない、論より証拠を実践する
それが私の生き様です!!

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