業者の質を見極めるポイント｜マンション編
登録されて物件情報や、内覧をしたときの営業トークから不動産業者の質を見極めることができます。そこを見極めるためには、不動産購入を考える一般エンドユーザーの方も見極めポイントの知識を得る必要があります。
ということで今回はマンションのポイントについて深掘りをしていきます。
築年数
旧耐震基準とは震度5強程度の揺れでも建物が倒壊せず、生活に大きな支障が出ない構造の基準です。1981年に改正された建築基準法によって、建築確認が昭和56（1981）年6月以前の建築物は旧耐震、それ以降は新耐震となりました。
旧耐震のマンションは立地が良くても価格が安かったりするメリットもありますが、最近では金融機関によっては融資に慎重なところもあるので安易に飛びつかず熟考した物件選択が求めらます。
また建築当時は利用可能だっやアスベスト（石綿）が現在は有害物質と認定されていたり、現在は家電が増えているためコンセントやアンペア数不足によるリフォームのやりにくさもあり『安かろう悪かろう』にならないようにしたいものです。
リフォームやリノベーションが施された物件は新築同然の内装です。しかしそれは部屋の中だけであり、躯体や建物自体の配管は古いままです。その点を考慮して物件情報チェックや内見を行って下さい。
総戸数
マンションは総戸数による規模の分類には明確な定義はありません。ネットで調べてみると一般的には下記のように区分されているようです。
| 小規模マンションは50戸程度まで |
| 中規模マンションは50～100戸程度 |
| 大規模マンションは100戸以上 |
それぞれにメリット・デメリットがあります。
大規模マンションのメリット
大規模マンションの中には200戸や300戸以上の規模の物件もあり、戸数の多さによるスケールメリットがあります。総戸数の多さの一番のメリットは何と言っても修繕積立金の貯まりやすさです。また大規模マンションのスケールを活かした共用施設の充実も魅力です。広い敷地にゆったりと建てるマンションが多く、目の前に建物が建つ心配や、隣の土地に建物が建っても日当りや風通しに影響も少ないこともメリットと考えられます。
大規模マンションのデメリット
大規模なマンションでは出入口や駐車場、メールボックスが1ヶ所しかないマンションも多くあります。またエレベーターも1ヶ所に集約されている場合もあります。それぞれの部屋からその場所に向かうため、朝の通勤・通学時には同じ時間帯に多くの人がエレベーターを待ち時間も長く、混雑することもあるでしょう。また部屋位置によっては住戸からエレベーターまでの距離が遠くな場合もあります。
そして総戸数が多い分、管理組合の運営をする際に多様な意見が出ることで、議題によっては内容がまとまらないこともあります。独善的な管理組合の理事長等が出てくると他の住民との軋轢が生じるなど、人が多い分様々な問題もあるようです。
小規模マンションのメリット
総世帯数が少ないため住民同士のコミュニケーションがとりやすく、知らない人にはすぐ気付くため防犯意識が高まりやすいというメリットがあります。
また全体の戸数に対して角部屋の割合が高くなり、1フロアに2戸しかないマンションだと全て角部屋になります。更に戸数が少ない分、エレベーターに乗り降りする方も少なくなり待ち時間も少ないでしょう。そして小規模マンションはシンプルな作りが多く、使用しないであろう設備・施設の共用部分の負担も少なくなります。
小規模マンションのデメリット
少ない戸数でマンション全体の管理や修繕をするため、1戸あたりの管理費や修繕積立金の負担が大きくなる傾向があり、これが最大のデメリットだと思います。
以前、堤エステートの会員様を人気の立地にある少し築年が経っている小規模マンションの内覧に同行しました。内覧後、検討のために仲介業者から管理状況などの詳細な情報を聞き取りましたが、修繕積立金の総額が200万円以下！その上、数年前に行われた大規模修繕のため金融機関に借入をしていることが分かりました。もちろん購入には至りませんでしたが、こんなマンションを購入してしまったら、最初から負債を抱えるようなものだと感じたものです。
管理費・修繕積立金の総額や大規模修繕の履歴など管理に関する情報は、所有者より管理組合総会の報告書を確認させてもらうか、そのマンションの管理をしている管理会社から有料で『管理に係る重要事項調査報告書』を取得する必要があります。
しかしこれらの情報を何も調べていない業者も多く見かけます。管理に係ることはマンションを検討する場合、とても重要な情報です。仲介業者に問い合わせて『まだ調べていません』というような仲介業者には呆れてしまいます。
小規模マンションでよくみる立地もチェックが必要です。小規模マンションは大きなマンションが建ちにくい駅周辺などの小さい敷地に建てられる反面、そのような敷地では隣の建物と距離が近い可能性もあります。そのため日当りや眺望を気に入って購入しても、数年後にその環境が変化してしまうかもしれないというデメリットがあります。
そして総戸数が少ない分、理事会の役員などを輪番制で回すマンションは役割が回ってくるのが早くなります。
総戸数を記載しない業者は要チェック
物件情報を見ていると総戸数の記載がない事がありますが、マンションにとって総戸数はとても重要なポイントです。マンションは修繕積立金の貯まり具合や修繕履歴など、情報収集するべきポイントは多くなります。その重要なポイントをあえて隠す業者も存在します。
物件情報で業者の質を見極める
日々、物件情報を見ていると中にはマンション名の記載もない情報も目にします。問合せが欲しいため、わざとそうしているのかは分かりませんが、マンション名を登録しないのは理解できません。
物件情報は所有者が売りたい物件を、物件を探している人にアピールする大切な場所です。多くの情報をできるだけ丁寧に伝えるべきです。どんな物件にもアピールポイントはあります。長年仲介業務をする中で、お預かりした物件に気持ちを込めて物件情報を作成することは大事なことと思っています。
備考欄に何も記載していないような情報を見ると、そんな仲介業者に物件を任せるべきか疑問を感じます。
ただ単に物件情報を見るのではなく、不動産業界の常識を疑い理論武装からはじめて下さい。
