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【会員様・競売の実例】はじまりはみのたけ家、取得は競売で

ここ数年、高値落札が続いている競売市場。しかし堤エステートの会員様は熱意と努力で平成29年公告物件の中で3番人気の物件を見事落札しました。それには物件を探す前に行う物件を選ぶための目標を決めることと綿密な資金計画が成功の秘訣でした。

みのたけ家でスタートする家探し

堤エステートのオリジナルサービスでもあるみのたけ家はお客様がいくらの物件を買うべきか不動産を探す前に知るサービスです。

堤エステートでは常々、物件情報を掲載している業者に問合せをして内覧、気に入ったらその物件を買うため業者に勧められるまま、住宅ローンを設定して不動産を購入することに異議を唱えてきました。不動産は大切な資産です。それなのに…

選んだ物件は本当に最適なのか?
価格は高すぎではないか?
住宅ローンの提案は最適なのか?
支払い方法を本当に理解しているか?
その物件を買うことが目的になっていないか?
業者に勧められるまま購入していないか?

こんなことを検証せずに何十年もローンを払い続けるなんて怖くありませんか?

堤エステートでは20年以上も前から競売不動産を取り扱っています。そこで出会う所有者の中には物件購入という入口で間違ったため競売になるケースを多く見受けられます。将来の見通しが甘く、身の丈に合っていない物件を購入することは大きなリスクを抱えます。

また住宅ローンの選定や支払い方法などお客様自身で理解しておかないと『こんなはずでは無かった…』ということになるかもしれません。

不動産購入は入口が大切です。入口でもある購入前に自分の身の丈を知り資金計画を組み立てるみのたけ家は不動産購入にとって一番重要なことだと自負しています。

そのみのたけ家に秋の不動産シーズンのある日、新規のお客様から予約が入りました。当社サービスの中でも大人気のみのたけ家。どんなお客様とお会いできるのか楽しみです。

最も重要なのは調査と資金計画

お越しいただいたのは30代のご夫婦とお二人のお嬢さん。ご夫婦とも医薬品関連にお勤めで奥様は育休中でした。どのお客様もそうですが、最初は緊張されています。初めて会った不動産業者に不動産購入という大きな買い物の相談をするので当然のことだと思います。なので最初は私から不動産についてのお話をさせていただきました。

現在の福岡の不動産市場と今後の予測
今後の人口動態で変化する不動産市場
福岡の都市計画と人の流れ
不動産購入で得るメリットとデメリット
税金とお金の話
私や会員様の不動産購入の実例 etc…

お客様はとても熱心で奥様はびっちりとノートに書き込みをされます。もうここで1時間程時間が経ちます。ここからお客様のお話をお聞きします。

ご家族のこと
収入や資産状況
場所の希望とその理由
どのような物件を希望 etc…

源泉徴収票も持参されていたので、住宅ローン減税の説明や住宅にかけるべきお金の話も具体的にアドバイスすることができます。


みのたけ家のコンサルティングで重宝するのが、日本生命のHPが提供している必要保障額シミュレーションという計算ツール

これはなかなかの優れもので、現在の家族構成から収入、住居費や食費・生活費、お子様の将来の結婚援助費用まで細かく入力していくと、今後必要となる教育費から老後資金まで算出されるのです。

これを私が質問をしながら入力をしていくのですが、この時、多くのお客様がご自身がいくらのお金を使っていて今後、いくら必要になるのかを考えるきっかけになるようです。お子様の人数や大学進学の際の理系・文系の選択によっても教育費は大きく変わります。

多くのお客様が、漠然と今の家賃と住宅ローンで支払える金額を比較して物件の購入予算を考えている中、この算出結果に衝撃を受ける方もいらっしゃいます。今必要なお金と将来に必要なお金は違います。そこを認識しておくことが不動産購入には必要なことなのです。

私はファイナンシャルプランナーの資格も持っています。不動産購入のためだけでなく、より良い人生を生きるための資金計画を組み立てるアドバイスを心がけています。

さらに住宅ローンの選定や組み立ても重要です。低金利時代の現在(平成29年秋時点)、金利は各金融機関によって違います。また様々な独自キャンペーンを行っていますので、提携金融機関だけでなくお客様のニーズに合った組み立てを提案します。もちろんお客様自身も住宅ローンの仕組みや支払い方法を勉強してもらい、納得の借入を行わなくてはいけません。長い期間支払いをするのはお客様自身です。私は毎回、その重要性をお伝えします。

今回のお客様は、関東でマンションを保有していましたが、福岡に転居される際にお住まいを売却されていました。ちょうどタイミングが良かったので損をすることはありませんでしたが、不動産購入はタイミングを購入費用を安くすることが大切なことを感じていました。

実はお客様の希望は最初はマンションでした。しかし私のマンションに対する考えを説明しました。

マンションと一戸建ての違い
マンションは比較検討がしやすく価格の下落率が高いこと
現在(平成29年時点)はバブル状態で金額が高騰していること
福岡はマンション化率(※)が高く供給過多のため値崩れを起こしやすい
※世帯数に占める分譲マンション戸数の割合
マンションの管理費と修繕積立金について
修繕積立金が不足による今後のマンション建替問題の現状

★堤エステートブログでもマンション管理費等の問題の記事を書きました★

これらの話をお聞きいただくと多くのお客様は購入物件をマンションから一戸建てに変えられます。お客様も納得されているようです。

そして重要なのが場所の選定です。既に物件探しをしていたお客様はお子様の学校区は重要と思っていましたが限定するとなかなか物件が見つからないことも知っていました。なので物件の立地は希望されている福岡市南区大橋~和田の間を重点的に探すことになりました。その上で効率よく物件情報を取得するための方法などもレクチャーします。

人口減少の時代になると資産としての不動産は立地が重要です。いざというときになるべく高く売却できる立地を、できるだけ安く購入することが不動産購入成功のポイントです。今回、算出した数字を元に大まかな予算を組み立てて探していくことにします。

人口減少の時代になると資産としての不動産は立地が重要です。いざというときになるべく高く売却できる立地を、できるだけ安く購入することが不動産購入成功のポイントです。今回、算出した数字を元に大まかな予算を組み立てて探していくことにします。お客様は既に物件情報を長い間チェックしていたので相場はなんとなくお分かりでした。

堤エステートでは不動産の価格を根拠をもって査定をします。そのツールとなるのが当社の会員になると利用できる不動産データマインニングサイト『なびnet』。これは当社独自のシステムで競売市場や一般市場のデータを集約して競売不動産関連の情報だけなくマンションデータや地価と売買事例が同時に確認できるデータなどを提供しています。この利用は会員様の特典となります。

その他、堤エステートが会員になっている地域データ等の情報も提供して、検討している物件を徹底的に調査・分析をします。

そしてプロとしてのコンサルティングと取引実務は堤エステートの完全バックアップでサービスを提供します。これからの不動産購入は物件ではなく信頼できる業者を選ぶべきです。おススメできない物件の時には購入を止めさせるようなそんな業者をパートナーにしたくありませんか?

ここまで話すと2時間を超えてしまいます。お客様もたくさんの情報と新しい知識で疲れたはず。今回はここで終了して、ご夫婦でよく話し合っていただき、今後の戦略を考えていただくことになりました。

そしてこの長い時間、賢そうな小学生のお嬢さんはずっと本を読んでいました。

素晴らしい!

競売市場で見つけた気になる物件

初めて当社までお越しいただいた翌日、奥様よりお礼のメールが届きました。コンサルティングの内容を踏まえてマンションは止めて一戸建てを探すことにしたとの報告でした。

一戸建てにするのであればパワービルダーの新築一戸建ても視野にいれます。宅建協会の情報サイト【ふれんず】を中心に物件情報を見ていきます。もちろん競売市場もチェックしてもらいます。

堤エステートではお客様との連絡もメールだけでなくLINEでもつながります。物件の確認や質問など気軽に行えるので本当に便利です。

早速数日後、奥様より競売物件で気になる物件のご連絡がありました。第一希望の場所・南区三宅で築浅の物件が公告されたのです。早速、机上で調査をします。場所もまずます、新築されて3年しか経っていない築浅の物件、小学校もスーパーも近いのでこれは大人気になる物件と思いました。

競売市場はここ数年、高値落札が続いています。なかなかハードルが高い物件ですが、チャレンジする価値はあります。

その他、他の候補として南区和田4丁目の中古物件もお問合せいただきました。まずは立地を確認してもらうために資料を取り寄せ、机上での価格査定も行います。奥様はすぐに現地を確認しました。後程、報告があり物件自体は良さそうだったが、場所がちょっと奥まったところだったとのこと。

後で聞いたのですが、実はこの物件は以前に一般市場で販売をされていたそうです。そしてお客様はその時、室内を内覧したそうです。その時案内した業者は、今起きたようなぼさぼさな感じでそれで印象に残っていたそうです…。

やはり南区和田も奥になると資産価値も下がるので、希望立地を調整しつつ競売不動産の入札を検討するために打合せをすることになりました。

また競売不動産の入札には堤エステートの会員システへの入会が必要になるので会員登録の運びとなりました。

任意売却になっている物件を内覧

競売入札検討の打合せと同時に住宅ローンの選定も行います。まだまだ低金利だったこの頃、会員になられたD様は特に奥様が勉強家で住宅ローンのことも色々と調べていました。疑問に思われたことはすぐに質問をいただき、私の説明もすぐに理解いただく。真剣にご自身の住まい探しに臨まれているのが分かります。

そんな中、奥様より連絡がありました。なんと!不動産情報サイトSUUMOにあの競売物件が一般市場で販売されているではないですか! しかも種別は土地で!!

競売物件は競売になるギリギリまで任意売却として一般市場で売られることが多くあります。もちろん私も各不動産情報で確認をしましたが、物件情報が見当たらなかったので任意売却が行われていないものと思っていました。それがまさか土地で販売されているとは…。しかも築3年の建物は古家付という表示で掲載されています。

早速、情報を掲載している大手不動産会社に連絡をします。担当者とつながり事情を聞くと、まだ申込みはないとのこと。しかし時間は限られています。売主側業者ももちろん契約に至りたいので、全面協力をするとのことです。でも何故、土地で情報掲載していたのか聞くと、『不良債権物件は会社の方針として、建物の責任が持てないから土地として売却する』とのこと。

色々な考え方があるなぁ…と驚きつつも、これでは中古一戸建てを探している人に物件情報が届かず、売却を願っている所有者にとっては大きな損失なのに…と気の毒に思ったものです。それと同時にこの情報を見つけたD様に驚きつつ、土地情報として掲載されていたからこそD様のもとに情報がやってきたのかな?とも思いました。

とにかく時間がありません。週末に物件内覧をして検討します。内覧日は9月23日、競売の入札期間は9月27日から10月4日まで。任意売却で購入するためには住宅ローンの事前審査を通過後、契約をして10月3日までに競売の取下げをしなくてはいけません。

スケジュール的にはとてもタイトです。でも確実に購入できる任意売却での購入。なにはともあれ週末の内覧でD様が物件を気に入るかどうかです。

そして週末、物件を内覧しました。通常、物件内覧の際に仲介で売却を請け負った業者はキレイにした状態でお客様を案内します。しかしこの業者は、特に物件をきれいするわけでもなく荷物も一部置いたままダイニングの照明のケーブルは垂れ下がったままという有様…。

大手といえど任意売却物件に慣れていないようでしたが、これでは売却の気概を感じません。所有者の方は誰かに紹介されたのか大手だから安心と思ったのかは分かりませんが競売になるよりも早い時期に任意売却で通常の不動産取引として売却できた方が良かったはずです。私が売却の依頼を受けたら『出来るだけ早く』『できるだけ高く』売却するために最大限に努力するのに…と思ったものです。実際、この物件は良い状態の中古一戸建ての数が少ない中、場所も程度も良いのでもっと高く早期に売却できたはずです。本当に不動産業者もいろいろです。

大手が安心というワケではないことを声を大にして伝えたい!

物件内覧を終えて気に入られたD様はこの物件の購入を決められます。すぐに住宅ローンの検討をして準備にかかります。時間との勝負です。しかしこの時は最後の最後で間に合わず、購入までに至らなかったのです。D様、私、そして仲介業者も残念に思いました。

しかしこの物件に狙いを定めているD様は競売入札をしたいと希望されます。もともと競売情報で気になった物件です。こちらも時間に余裕はありません。すぐに気持ちを切り替え、競売入札のための資金計画を組み立てます。

堤エステートの競売代理入札とは

堤エステートで競売不動産を取得するには2つの方法があります。競売代理入札と競売代理落札です。

競売代理入札は、お客様自身のお名前で入札をします。諸経費も登記費用や不動産取得税など必要最低限しかかかりません。入札前の入札金額の査定やアドバイス、入札実務や物件引渡しの交渉などを行う堤エステートへのコンサルティング費用が別途必要となるだけで費用をおさえて物件取得をしたい方にはおススメの方法です。

しかし住宅ローンの利用は難しく、入札金額には現金を準備しなくてはいけません。なのでなかなかハードルの高い取得方法と言えます。

競売代理落札は、堤エステートの代表者である私・堤猛雄の名前で入札をします。一番のメリットは住宅ローンを利用できること。落札をすると一旦、私が物件の所有者になります。それから物件整理(引渡しの交渉やリフォームの施工)等を行い商品化した状態で依頼者である会員様に売却をするので、通常の物件購入となり住宅ローンの利用が可能になるのです。

会員様のお名前は代理入札では裁判所にて開札時に公に公表されますが代理落札の場合はもちろん表に出ることはありません。また、リフォーム費用を物件費用に上乗せをすることもできます。最終的な物件価格は会員様と堤エステ―トで納得の上、確定します。

また落札物件は会員様に売却する際は当社の売主物件として販売しますので仲介手数料も不要、引き渡し時期も会員様のご要望に沿うことができます。

デメリットしては、代理落札より諸費用がかかること。それは一旦、堤猛雄の名前で落札をするので、堤猛雄名義にするための登記費用と不動産取得税がかかります。これらは物件価格に経費ととして転嫁されます。

したがって代理落札よりも諸経費が多くかかってしまうため、入札金額も低くなってしまい落札できる確率が少し低くなるかもしれません。しかし会員D様は住宅ローンを利用した購入ですので、代理落札をご利用いただきました。

勝負は競売で!会員様と導き出す入札金額

いよいよ入札金額を決めていくために打合せを重ねます。競売は入札者の中で一番高く入札した人が落札できます。高く入札すれば物件を取得できる確率も高くなりますが、次順位との差が開きすぎると損をしてしまいます。(そんなに高く入札する必要は無かった…ということ)

いかに次順位との差を少なくしつつ、一番高い金額で入札をする。これが本当の意味での成功パターンです。

しかし業者にとって競売物件は商品の仕入として落札するので落札金額は物件の仕入価格となります。ここに登記費用や不動産取得税、商品化するためのリフォーム費用や販売に必要な広告費や経費、そして利益を上乗せしてします。ある程度入札金額は抑えないと販売価格は高くなりとても売れる金額の物件にはなりません。ここが業者と値付けの腕の見せ所です。

入札金額 = 物件仕入価格
登記費用、不動産取得税
必要な場合は商品化のためのリフォーム費用
販売のための広告費、経費
利益

不動産業者にとって『この物件は市場でいくらで売れるのか?』という価格査定が最終的な入札金額の設定につながります。

一方、エンドユーザーは自分自身で物件を利用するために入札する場合は最終的にいくらでこの物件を購入したいか?ということを決めれば後は必要経費を引いていくと入札できる金額の上限が決まります。

購入希望金額 -(登記費用+不動産取得税+リフォーム費用)= 入札金額

上乗せされる金額が少ない分、エンドユーザーの方が入札金額を高く設定できるはずなので落札できる有利になります。

しかしエンドユーザーは不動産価格の相場が分からず売却基準価額に惑わされたり(そんな安い金額では到底落札できない)入札金額を高く設定しすぎてぶっちぎりで落札してしまったりなかなか成功しづらいように見受けられます。

堤エステートの代理落札システムで物件取得を目指されるD様の場合は当社のコンサルティングのもと、一緒に資金計画と入札金額を組み立てていきます。

一番重要なのは『この金額をいくらで購入したいか?』ということ。D様と打合せを繰り返しながら、任意売却で購入しようとしたときの販売価格と諸費用をもとに購入金額を確定します。任意売却には間に合わなかった事前審査は既にひとつの金融機関で承認されていたので最終的に必要となる概算経費も分かります。

堤エステートが落札した金額(物件仕入額)
堤エステートの登記費用、不動産取得税(業者なので軽減無)
リフォーム費用(物件価格に含めると住宅ローンの利用可能)
コンサルティング費用

上記の金額を引いた額が入札金額となります。ここにはD様が物件を取得する際の下記の諸経費は含まれていません。

金融機関に支払う住宅ローン設定のための保証料・事務手数料
登記費用、印紙税(不動産取得税は住宅のため軽減有り)
固定資産税清算金

今回は堤エステートの売主物件となるため、仲介手数料は不要です。これら全ての金額を考慮して資金計画を組み立てます。後は堤エステートのコンサルティング費用を提示してご納得いただいたら入札金額が確定します。

D様ご夫妻も真剣に検討します。綿密な諸費用計算書も作成し入札する前には資金計画は万全なものとなります。後は金額の微調整、この微調整が勝負を大きく左右することがあります!今まで知り合いの業者が1円違いで落札したこともありました!結局、入札締め切りの前日まで微調整を行い入札に挑みました。後は神に祈るのみです。

30万円差で無事落札!

10月10日の開札日当日、朝からドキドキしていました。お昼頃、開札結果を確認すると無事落札しています!入札総数は24票、しかも次順位の業者と30万円差です!

すぐにD様にLINEでお伝えすると、奥様なんと裁判所まで開札を聞きに行かれていたそうです!夕方にメールをいただき

> 堤さんの入札金額を信じていましたが、実際名前呼ばれると興奮でした!

とのお返事!本当にうれしかったです。

自分の仕入のために入札する時は、あまり深くは考えませんがその物件の購入を夢見ている会員様の入札は本当に気合が入ります!結局、この物件は平成29年に福岡地裁本庁で公告された物件の中でも3番目に人気の高い物件で、購読している競売情報誌の特集で取り上げられていました。

最初の内覧から時は経っていましたが、不思議な縁で物件が常についてくる…そんな印象があったこの住まい、もしかしたらD様ご家族に住んでほしかったのかもしれません。

落札から物件引渡しまで

無事、物件も落札でき所有権が私に移動するは11月15日に確定しました。

それまでに最終的な住宅ローンの金融機関を確定します。当初は金利のメリットがあるので都銀が第一候補でしたが福岡銀行も保証料の免除や三大疾病保障が付いた団体信用生命保険をキャンペーンでお得に付けられるなど総合的にみると軍配があり福岡銀行で申し込むことになりました。

D様は住宅ローンについてはとても勉強されており私にも多くの質問をされ知識を深められていました。購入時には福岡銀行の固定金利で申込をされましたが、民間金融機関は最長10年なので金利の動向を見ながらフラット35の借り換えも検討することをアドバイスすると、それを目標に頑張ります!と言われます。金利の変わらないフラット35をおススメする私としてはとてもいい計画と思ったものです。

引渡しまでにリフォームも施します。築浅でキレイにはしてありましたがクロスの張替えや外壁一部の補修を行います。この金額も物件価格に含められるのもメリットのひとつです。施工は私がいつも商品のリフォームを依頼する工事業者なので業者価格で依頼できます。そしてクロスはD様にお好きなものを選んでいただきます。このように業者価格でありながら、住まいづくりも楽しめる…これもうれしいのではないでしょうか。

決済と引渡しは年明け1月9日、D様が最初に当社にお越しいただいてから約4ヶ月後でした。

決済日の1月9日には、午後から新しいお住まいで家祓いを行うということでご招待いただきました。実はD様の奥様がクリスチャンでキリスト教のお清めの会(キリスト教ではこういうそうです)は私も初めての経験です。奥様のご両親や牧師さんともお話をさせていただき、本当に心温まる会に参加できたこと本当にうれしかったです。

D様は幸い、競売市場で気に入った物件にすぐ出会われました。それでもどのような物件が最適なのか、資金計画など打合せをしたり、金額を前に悩んだり、開札日までドキドキしたり、落札してもうすぐ住むことになるお家まで何度も見に行ったり…とても不動産購入を楽しんでもらえたと思います。


この実例をつくり、D様にご確認のため一足早く内容を見ていただいたら、下記内容のメールをいただきました。うれしい限りです。本当にありがとうございます。

堤エステートではこのように会員様と二人三脚でプロのアドバイスのもと資金計画を組み立て、競売市場や一般市場など広いフィールドから最適な物件を探し、一緒に満足いく物件取得を目指します。

これからも多くのお客様と喜びを分かち合える仕事をしたいと思っています。

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