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【任意売却・競売の実例】債務者予備軍から競売で新しい住まいの取得をするまで。

住みなれた我が家を手放さなくてはいけない状況になったお客様が、競売で新しい住まいを取得するまで― 会員様と共に歩んだ2年間です。

大手不動産業者でも売却に至らない

2008年9月中旬、当社に物件売却のご相談がありました。場所は東区香椎、私の地元です。物件の査定も兼ねて、お伺いさせていただきました。

ご依頼いただいたのは、実直そうな40代後半のT様。物件はJR香椎神宮駅から徒歩6分の好立地、建物は木造戸建て分譲会社:なかやしきによる木造注文住宅で、新築時の価格は4,500万円でした。南向きの住まいは日当りも良好、しかし家の中は荷物も少なく、どこか寂しげです。

お話を伺うと1年以上前、T様はいろいろなご事情が重なり転職をすることになりました。少し収入がダウンしたためローンの支払いを考えて、思い切ってお住まいを売却しようと決心されました。そんな苦しい中、さらにご事情が重なり、奥様と離婚をされることに…。ご家族を大事にされていたT様にとっては、それはつらいことでした。

とにかくお住まいを売却しなくてはいけません。大手仲介不動産会社に売却を依頼、最初の物件査定では、それなりの金額が提示され『それくらいの価格で売れれば、借金も残らないので安心。』そう思っていました。しかしその後、売却に向けての動きはなく、月日だけが過ぎていきます。T様がどうなっているのか相談をすると、販売価格を下げること提案してきます。

何度か価格の見直しをしましたが、なかなか売却までつながりません。ローンの支払いも苦しくなってきます。真面目なT様は、一生懸命支払いを続けますがそろそろ限界が近づいてきました。早く売却をしないと、支払いが滞り競売になってしまう…、気持ちも焦ります。

八方塞に感じる中ふと見たホームページ、それが堤エステートのホームページでした。

『ここに相談してみようか…』そんな気持ちでお問合せをいただいたT様。私が伺った時は、ご家族は別の場所に移転するため、引越しの準備中だったのです。ポツリポツリと経緯と事情をご説明いただいくT様の様子を見て、私は居たたまれなくなりました。いろいろご事情はあるかもしれませんが、ご家族のために一生懸命なT様の人柄は、話しただけで分かります。

転職された仕事先でも、実直な人柄や仕事ぶりが評価されているご様子。しかし、心は深く傷ついていらっしゃいます。私は同じ男として、藁をもつかむ気持ちでお問合せをいただいた不動産業者として、この人のためになんとかしなくては!!!と強く思ったのです。

まずは、売却のための戦略を見直します。売却依頼を受けた大手仲介不動産会社の問題点は、ホームページでも記載しておりますが早急な売却を実現させるには、近隣で販売されている不動産の価格を視野に入れながら、査定をしなくてはいけません。

物件はしっかりしていますが、築10年経過していたため、見栄えをよくするためにも最低限の手直しと美装、そして植木の刈り込みなどが必要と感じました。そこで当社の取引業者に安価で作業を依頼をしました。

コストをかけずに物件を引き立たせるために行った作業
室内の美装/室内の補修/植木の刈り込み
このような臨機応変な対応は、予算が限られている大手不動産会社ではなかなかできないと思います。

そして、適正な金額で価格を設定。当初の目論見では、積極的に広告活動を行うことで、スムーズに売却に至ると思っていました。

連絡が取れない…、まさか!!??

真面目で実直なT様は、最初の印象どおりの方でした。しかしご家族も出て行かれ、広い家にお一人で住まれている様子はとても寂しそうで、心は沈んでいるようでした。私は訪問やお電話で、こまめにコミュニケーションをとるようにしていました。そうでないといけないような気がしたのです。

ある日、お電話してもお電話が不在になります。その後、何度電話をしてもつながりません。『まさか…』よからぬことを想像する私。いつもならすぐお電話と返してくれるのに一向に電話がかかってきません。不安は募ります。夜遅くにかけても、電話はつながりません。翌日、すぐにお住まいに行ってみると…、T様はご在宅でした。

私の安堵した様子を見て、キョトンとされるT様。どうやらお電話の調子が悪く、つながっていなかった模様。最悪のことを想定していた私としては、安心したのと同時に、肩の力が抜けたような気分になりました。

売却まで根気強く続けた販売活動

近隣に販売物件が少ないため、当初、売却はスムーズに進むと思っていました。しかし、サブプライム問題に端を発した不況の影響を受け、なかなか成約まで至りません。一生懸命、黙々と返済を続けているT様の様子を見て、焦る私…。

T様の顔を思い浮かべながら、チラシ、住宅情報誌、インターネット、新聞などあらゆるメディアに広告費をつぎ込み、思いつく限りの販売活動を行いました。なぜスムーズに事が進まないのか、検証も重ねました。T様ともコンスタントにコミュニケーションを取り、現状を報告しますが、なかなかいい報告が出来ず、私も悩んでいました。そんな中、T様は『堤さんを信頼していますので、大丈夫です。』と言ってくれます。ますます『頑張らなくては!!』と思ったものです。

そして年も明けて1月末。遂に、購入をしてくれるお客様に出会いました!!案内の際、私は渾身の営業を行いました。値交渉が入りましたが、あまり価格を下げることはできません。事情を説明し、買主さんにも納得のいく金額で交渉は成立しました。

T様に成約報告をすると、安堵したご様子で『本当にありがとうございます。黙っていましたが、あともう少しで支払いが限界で…。もし堤さんと出会っていなかったら…。』と言われました。私に気をつかって、言われなかったようです。本当に売却が決まり、ホッとしました。

契約は2月初旬に滞りなく終わり、住宅ローンの承認も出ました。お引渡しの前に、T様のお住まいを探さなくてはいけません。T様のご希望は、お子様と定期的に会うために、ご希望の場所が決まっていました。賃貸で借りることにしたので、いくつか物件をピックアップし、家賃等も業者に交渉して、無事に物件も決まりました。この頃には、T様も不安が一つ解消されたためか、表情も明るくお元気になられました。

私はこのころから、将来的に利便性の良い場所に、T様にピッタリなお住まいを取得した方が良いと思い始めていました。勤続年数や所得、年齢を考えると、住宅ローンも組むことができます。なにより、T様が苦しいながら、ローンの返済を一度も遅れることなくきちんと返済していた真面目な人を見て、この人のためにもう一度ご自身の資産を持ってもらおうと漠然と思ったのです。予算は限られます、そのためには市場より安く購入する必要があります。競売を利用して取得すると、家賃を払い続けるよりも、キャッシュフローが良くなるのです。

引越し業者も紹介をし、無事新しい住まいで生活を始められたT様。新居でのご様子を伺うためにお宅にお邪魔をしました。そこで、雑談を交えながら、私の業務である競売不動産の話をするとT様が「競売物件って安いんですね。」と興味を持たれました。

私はうれしくなりました。決してここまでの道のりは平坦ではなく家族とも別れ、しょげかえっていたT様。そのT様が、新しい生活を始められ、私の競売不動産の話に興味を示すほど元気になられたことが、とてもうれしかったのです。

『じゃぁTさん、次は競売でTさんにピッタリな物件を購入しましよう!』

最初T様は、半信半疑でした。住宅ローンの支払いが苦しかった自分が、また物件を取得できる?そんな感じでした


競売で再び住まいを取得しよう!

賃貸で新しい生活を始められて約5ヶ月。T様より連絡がありました。「競売情報でちょっと気になる物件があるんですが…」私はT様が競売に興味を持たれたことを見て、元気になったT様がもう一度ご自身の住まいをを購入する時期が来たのを感じました。

そこで細かく資金計画を組み立てつつ、競売不動産の説明や物件情報の見方等を説明します。そして何よりも賃料とほぼ同額で、遊びにくるお子様のお部屋も準備できる広い住まいを取得できるのです。T様もメリットを理解され、まずは競売情報を見ることから始められました。

競売不動産の代理落札で入札に挑戦

まずは、入札する物件を選ぶために、物件を取得するための予算を明確にします。年収とご年齢、今後のライフプランなどを検証し、コンサルティングを行います。堅実なT様は、コツコツと貯金もされ、自己資金も準備されていました。

堤エステートで競売不動産を取得するには、2つの方法があります。一つは代理入札システム。これは、お客様自身の名前で入札することで落札した暁には、裁判所の権限により、お客様の名前で登記が行われます。このため、登記費用などが発生しないため、安く物件を取得することができます。

競売代理入札システムの仕組み

しかし、競売不動産を落札した際、落札金額の支払いには、現金が必要です。通常の不動産購入のように、住宅ローンの利用は出来ず、出来たとしても全額融資はできません。そのため、代理入札システムは現金をご準備できるお客様がご利用いただけるシステムとなってしまいます。

一方、代理落札システムは、堤エステートの名前で入札をします。落札できた暁には、当社が裁判所に落札金額を支払います。そしてお客様ご希望のリフォームを施した後、通常の不動産売買として、堤エステートより売却をされます。もちろん業者である堤エステートより購入するので、住宅ローンも適用されます。

競売代理落札システムの仕組み

しかしお客様は購入する際は、登記費用等の諸費用が必要となります。なので入札をする前に、いくらならこの物件を購入できるかを考えます。そのために諸費用やリフォーム費用、そして堤エステートへのコンサルティング費用を含めた金額を最初に試算し、購入希望金額から試算した金額を引いた額が入札金額となるのです。

今回T様は、この競売不動産代理落札システムで物件を取得することにしました。

1回目の入札は僅差で2位…

取得方法を確定しながらT様は競売物件情報をチェックされていきます。いくつか見ていく中で、ある物件の取得希望されました。堤エステートでは競売不動産の取得は会員制サービスをなっています。入札候補を決められたT様には、堤エステートの会員になっていただきました。いよいよ入札準備のスタートです!!

入札前には物件の調査から、近隣での競売落札実例や一般物件で販売中の価格検証を行います。またT様と何度も打ち合わせ重ね予算を確定します。その予算を元に金融機関に住宅ローンの事前審査を提出し、物件を落札できた時の資金も確定させます。逆算して入札金額も確定させます。金額を出していくとだんだん現実的になるご自宅の取得。

T様は『競売になるかもしれなかった私が、競売で住まいを取得できるなんて、夢のようです。』競売は入札形式。一番高い金額で入札をした人が落札できます。開札日は平成21年10月、人気の物件で入札総数は24票、そして入札結果はなんと2位!それも約30万円差でした。T様はもちろん、私も本当にがっかりしました。


入札金額入札者名
4,649,000円************(株)
4,620,000円ツツミ タケオ
4,512,000円**** ****
4,288,888円(有)*********

その後も1件入札しましたが、こちらも落札はできませんでした。

無事落札!人気の地域に我が家を取得されました

前回の入札から約1ヶ月、T様にピッタリな物件が出て来ました。場所は発展目覚しい福岡市東区千早地域まで徒歩圏内。前回入札した物件より、はるかに立地がいい場所です。間取も4DK、広さも約63㎡とT様にはピッタリです。T様もチェックされており、入札を希望されています。早速、入札のための調査と打ち合わせを行います。人気の地域なので、入札価格は高騰するでしょう。

T様は車通勤なので駐車場は必須でした。落札できたときのことを考えて調査をしました。しかしさすが人気の地域、現地調査も行いましたがなかなか見つかりません。どうしたものかと思いあぐねていた時に、運良く目と鼻の先の駐車場に空きがでました。まだ落札できるがわかりませんでしたが、すかさず仮契約を結びました。

駐車場も見つかり、次は全体の予算を決めなくてはいけません。最初に物件の仕入れ金額の予想を立てます。落札後かかる経費概算と、物件の状態からリフォームの予想金額を割り出します。同時に、この物件が一般市場だったらどれくらいで販売されるかを予想します。

一般市場価格の予想は、価格査定をして1,200万円前後と予想。そこから考えて取得価格は1,080万円前後です。次に諸経費を試算します。下記価格は今までの経験より予想した金額です。

項目金額
登録免許税200,000円
不動産取得税169,200円
予想滞納管理費50万円
予想リフォーム費用87万円
その他予想経費(家電等)70万円
諸経費合計243万9200円
入札価格769万9000円
物件価格合計10,138,200円

入札金額はちょっと頑張りました。どうか落札できますように…。そして開札結果は34票入札で、無事落札!2位とも金額差も僅か約33万円と満足いくものです。


入札金額入札者名
7,699,000円ツツミ タケオ
7,362,000円(有)*****
7,240,000円(株)***
7,150,101円(株)********

会員様にはリフォームも業者価格で提供します

落札後は諸手続きを済ませ、物件の売買契約を結びます。最終的な金額も確定し、今回は1,080万円で物件を売却することになりました。

項目金額
登録免許税135,400円
不動産取得税168,000円
滞納管理費753,050円
リフォーム費用638,000円
エアコン・給湯・照明等502,113円
諸経費合計2,196,563円
入札価格7,699,000円
販売物件原価9,895,563円
当社のコンサルティング費用(利益)904,437円
物件価格合計10,800,000円

今回の物件の一般市場価格は1,200万円。購入金額は1,080万円なので『あまりメリットがないじゃないか?』と思われるかもしれません。しかしこの金額には多くの費用とメリットが含まれているのです。

この金額に含まれる費用とメリット

人気エリアで手頃な価格の物件は常に品薄状態、なかなか購入できません
仲介の場合必要な仲介手数料(上限の場合は40万3,200円)が売主なので不要
売主なので瑕疵担保責任とリフォームに対しての保証を2年間行います
リフォームはオーダーメイドで依頼でき、当社が発注するので業者価格
引越代金や家電等も業者価格を紹介、もちろん相見積りをとってもらいます

そして一番のメリットはリフォームです。この物件では、リフォーム費用が58万円となっていますが、今回は落札した物件を工事するので、壁紙1枚から購入予定者であるT様のご希望を反映することができるオーダーメイドのリフォームとなります。T様のご希望としては、遊びにこられるお嬢様のために2部屋を好きな色である「オレンジ」と「ピンク」のカラーにして欲しいとのことでした。また、当社が施主として工事を依頼するので、取引先のリフォーム業者は、かなり業者価格で頑張ってくれます。結果、下記の内容の工事になりました。

クロス全面張替えLDKフローリング張替え
クローゼットのシート張り畳表替え
洋室2部屋の既存カーペットをフロアタイル張他雑工事

この工事でなんと総額58万円!!この価格は私の会員様だからリフォーム会社も受けてくれる業者価格です。このように、代理落札システムで購入すると、大きなメリットあります。また当社で競売を落札される会員様は、落札後は壁紙1枚からオーダーメイドで物件を彩ることができるのです。

売却依頼から共に歩んだ会員様の決済日

リフォームも無事に終了。いよいよ物件の引渡日です。2008年9月に、売却の依頼でお問合せをいただき約1年半。売却ができないと不良債権化してしまうところまで追い詰められたT様は、結果的に競売市場から新しい住まいを取得することができました。これもT様がパートナーとして私のことを信じて、あきらめずに努力された賜物と感じます。T様にもとても感謝していただきました。

私は支払いに困りご相談に来られる多くの方にお会いさせていただいております。しかし現状を正確に把握し、きちんとした処理を施し、希望を持って努力されることで新たな未来に進むチャンスはいくらでもあるのです。

T様の案件には、不良債権になる前の売却活動、会員様の物件取得のお手伝い、競売代理落札システムによる物件取得など様々な要素が含まれています。

私にとって本当に心に残る取引です。

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