改造前 | 改造後 |
諸岡からの住み替えとしてこの物件を落札後、1階を事務所に2階を住まいとして改装しました。2階を自宅にしたため、軽減措置が適用されています。この物件も占有者や隣地との境界問題など、多くの問題を抱えた難しい物件でした。
物件概要 |
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種 類 | 事務所 | 所在地 | 福岡市博多区下呉服町 |
構 造 | 木造亜鉛メッキ鋼版葺 2階建 |
間取り | 4LDK |
敷地面積 | 217.20平米 | 建物面積 | 187.59平米 |
築年月 | 平成3年6月新築 |
取得日 | 平成13年7月 |
最低売価 | 2,101万円 | 落札価格 | 3,618 万円 |
暗くて古いイメージの物件でしたが、最近よく耳にする完成当時を上回る価値を創造し建物を再生させるリノベーションや、事務所用として建てられたものを居住用に変更するコンバージョン等のリフォームを施すことで見違えるように生まれ変わります。
改装前 | 改装後 |
改装前 | 改装後 |
重苦しい雰囲気をなくし清潔なイメージのリフォームを施しました |
改装前 | 改装後 |
このときの取得費用の内訳は以下の通りです。
取得費用の内訳
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物件落札費用 | \36,180,000 |
立ち退き費用 | \0 |
リフォーム費用 | \2,299,880 |
登録免許税 |
軽減措置適用:\674,200 |
不動産取得税 |
軽減措置適用:\533,800 |
合 計 | \39,687,880 |
当方はこの物件も住宅ローンを組んで取得しました。20年払い・金利2.70%・月々22万円の支払いとなりました。1階は当方の会社に事務所として賃貸することで月20万円の収益になることから、これだけの物件を取得したにも関わらず、実質月2万円程度の支払いで済むことになります。
前にも書きましたが、この土地は商業地にあり建蔽率80%容積率500%で将来的にはビル・マンション等に建て替えが可能です。さらにこの土地の坪単価は75万円で、土地の価値だけで4,260万円となります。つまりリフォーム代や登録免許税、取得税まで含めた経費総額より、土地の資産価値が高いのです!!
そして2006年3月、この物件は5,500万円で売却をしました。 |
諸岡・下呉服町のいずれの物件も、競売物件の落札に対して明確な価格設定をすることで、売却の際にも資産価値を維持することができ(むしろ上がる場合もあります)資産運用が出来ることがお分かりいただけたと思います。
次は現在の居宅と事務所、糟屋郡志免町桜丘の物件への住み替えです。