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任意売却・不良債権処理|強い交渉力と依頼者に寄り添ったサポートでバックアップ

任意売却・不良債権処理

何らかの事情で住宅ローンの返済が困難になった場合、債権者である銀行等の金融機関は、抵当権を付けた所有者の不動産を競売にして強制的に売却し、債権を回収しようとします。

一方、任意売却は上記のような強制的に売却される競売とは異なり、一般の不動産売買です。しかし債務返済が目的の売却のため、 必ず金融機関と所有者の間に立って価格の交渉や売却のための客付けを行う不動産会社や業者が必要となります。

競売と任意売却の違い

競売で売却した場合のお金の流れ

⑥の金額は④が確定するまで分からず、②の申し立て後⑥まで時間がかかります。

任意売却で売却した場合のお金の流れ

⑥の金額は③の時点で確定、⑥の後速やかに返済されます。

つまり金融機関は「競売」と「任意売却」の双方の条件を天秤にかけて「競売で売却するか」「任意売却で売却するか」の選択をするのです。

任意売却のメリット

任意売却には、債務者・債権者そして物件を購入する買主にとって三者三様のメリットがあります。

債務者のメリット

競売のように情報を公告されることがないので近隣の住人に競売になってしまったことを知られる恐れがない。

債権者のメリット

競売による債権回収は競売の開札が行われるまで落札金額(=売却金額)が 確定されない上、必ず落札されるとは限らない(=債権をいつ回収できるか分からない)。しかし任意売却では、売却金額返済期日明確である。

買主のメリット

任意売却は通常の売買である為、登記簿謄本(登記事項証明書)に 疵がつかない(競売の場合には“競売による取得”と記載)


入札による競売不動産の取得は開札されるまで取得金額が確定されず、物件の取得も確実ではない。また入札金額を高く設定してしまって 高買いをする恐れがあるが、任意売却の場合は取得金額物件取得はともに明確である。


任意売却は不良債権不動産の処理のための売却なので、 価格交渉の余地があり一般市場より安く物件を取得できる可能性がある。

不動産の知識だけではまとめられない、奥の深い不良債権処理と任意売却

任意売却で不動産業者は、早くより多くの債権を回収したい債権者(複数の場合もあり)に納得できる売却価格を提示し、全ての抵当権者に抵当権抹消の同意を得なくてはなりません。

また不良債権処理や任意売却、競売で不動産を売却しなければならない所有者(債務者)の中には、複雑な問題を抱えている方が多く、当方では不動産業者という立場を超えた精神的なサポートをする場合があります。任意売却には不良債権処理のノウハウと実績、強い交渉力、そして人間力も必要だと思います。

任意売却のメリットは債務者と債権者の間に入って案件をまとめる仲介不動産業者の交渉力によって大きく左右されます。

なぜ不動産業者は任意売却を勧めるのか?

ここ数年で任意売却の専門業者をうたっている不動産業者や企業が増えてきました。インターネットで“福岡 任意売却”と検索をすると、たくさんのホームページが出てきます。

しかしホームページに記載されている内容の中には首を傾げたくなることも多々あります。

よく考えてください。

なぜ不動産業者や任意売却専門会社はなぜ任意売却を一生懸命にオススメするのでしょうか?それは不動産業者にとって商品である売り物件が少ないからです。

不動産業界と任意売却市場の現実

リーマンショック以降、新築分譲会社の破綻などで新築供給数が激減しており、 需要に供給が追いつかず中古市場が活性化し、売り物件が少なくなっています。

データ参照:西広APマンションデータより

当社では様々なデータを取得していますが、平成23年4月の新築マンション販売データをみると なんと福岡市西区と都市圏西部では 新築マンションの在庫が0件さらに都市圏西部は平成24年4月も在庫が0件!マンション購入をお考えの方は、当然中古市場で探すことになり、中古物件も品薄の状況が続いていました。

このことから不動産業者にとっては、売る商品(物件)がないので、 今まで任意売却に手を出していなかった不動産業者が新規参入していると考えられます。

任意売却の先にある競売市場では、マンションの建築を請負っていた建設業者や 新築分譲をしていたデベロッパー、畑違いの中古車販売会社など 他業種からの参入が後を絶たず、高値落札が続いています。 物件によっては2年前に比べ、3割も上昇している物件もあり、密かな中古物件ミニバブルになっています。

福岡県内の不動産業者数は約4900業者、売り物件がなければ食ってはいけません。 否応無しに任意売却物件という売り物件をGETしていかざる得ない状況にあるのです。

不動産業者はなぜ任意売却をしたがる?

それでは今まで経験のなかった業者にそれが出来るほど任意売却は簡単なのでしょうか?任意売却自体、債務者兼所有者の同意があれば受託は簡単です。しかし最終的にクライアント(債務者兼所有者)にとって重要なのは、任意売却をしてメリットを享受出来たかどうかです。

任意売却のホームページを見比べると、概ね早期売却をうたっています。その中で業者の殺し文句の代表は「競売になる前に売却すれば 引越代が出る」というもの。

でもクライアントにとって任意売却による早期売却が最善の策なのでしょうか?大切な最後の資産である家を手放し、少しばかりの引越代をもらったところで競売にかかるのを待つ場合だったら少なくとも数ヶ月は居住できます。家を売却した後は賃貸を借りるにしても家賃が必要です。それ以上にメリットがあればまだしも、早期売却をせかす業者は要注意です。

もちろん、任意売却によって助かるクライアントは数多くいらっしゃいます。そして債務者が任意売却に応じることで不動産業者も多くのメリットを受けることは間違いありません!

ここで言う不動産業者のメリットとは、売主である債務者兼所有者から売却の依頼さえもらえば、経験及びノウハウがなくても売り物件を確保 出来るのです。そもそも仲介業者にとって飯の種である「売り物件」があればノーリスクで商売が出来るのです。

また、任意売却は基本的に不動産業者一社が窓口になり、専任媒介契約を結ぶことを求められます。そのため業者にとっては、お客様が他の業者に鞍替えすることがほとんどなく、顧客の囲い込みができ、売主からの手数料を確保することができます。もし、任意売却を頼んでいる不動産業者に不満があり、他の業者に依頼したくとも、媒介契約を解除する必要があり、それに業者がスムーズに応じないこともあるため、業者選定には注意 が必要です。

中古バブルで物件の売れ行きは好調です。売り物件が枯渇している今、任意売却というのは不動産業者にとって魅力的な業務なのです。

堤エステートの任意売却

堤エステートの任意売却では、代表の堤猛雄とクライアントが 膝を突き合わせて ヒアリングを重ね、クライアントにとって最善の策を考え提案します。方向性が確定したら、弁護士と連携をとりながら債権者との交渉を行います。

もちろん不安を抱えているクライアントには 精神面 でも完全サポートいたします。組織にはできない個人事業の名のもと責任を持ってクライアントをバックアップできるのも堤エステートの任意売却の特徴です。

当社も競売市場で入札・落札をしているので競売の事例を見つつ不良債権処理を行う
買取業務も行うのでスピーディーな現金化にも対応できる
早期売却だけではない独自のノウハウでの任意売却を提案できる
代表者:堤猛雄がクライアントを完全サポートできる

平成10年から競売市場に参入し、任意売却も同時に携わってきました。たくさんの困難な交渉や案件もクライアントと共に乗り越え、皆様、処理が終わり新たなスタートラインに立ったとき、感謝をしていただきました。下記の事例はほんの一部ですが、クライアントから多くの困っている方に伝えたい意思に賛同して、実例を出させていただいております。ぜひご覧下さい。

★任意売却・不良債権処理の実例はこちらから★

相談するなら困っているあなたの立場にたって考えてくれて、任意売却のノウハウと交渉力を持った不動産業者・堤エステートにお任せ下さい

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