賃貸で新しい生活を始められて約5ヶ月。T様より連絡がありました。「競売情報でちょっと気になる物件があるんですが…」私はT様が競売に興味を持たれたことを見て、元気になったT様がもう一度ご自身の住まいをを購入する時期が来たのを感じました。
そこで細かく資金計画を組み立てし、競売不動産の説明や物件情報の見方等を説明します。そして何よりも、賃料とほぼ同額で、遊びにくるお子様のお部屋も準備できる広い住まいを取得できるのです。T様もメリットを理解され、まずは競売情報を見ることから始められました。
まずは、入札する物件を選ぶために、物件を取得するための予算を明確にします。年収とご年齢、今後のライフプランなどを検証し、コンサルティングを行います。堅実なT様は、コツコツと貯金もされ、自己資金も準備されていました。
堤エステートで競売不動産を取得するには、2つの方法があります。一つは代理入札システム。これは、お客様自身の名前で入札することで落札した暁には、裁判所の権限により、お客様の名前で登記が行われます。このため、登記費用などが発生しないため、安く物件を取得することができます。
競売代理入札システムの仕組み | |
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しかし、競売不動産を落札した際、落札金額の支払いには、現金が必要です。通常の不動産購入のように、住宅ローンの利用は出来ず、出来たとしても全額融資はできません。そのため、代理入札システムは現金をご準備できるお客様がご利用いただけるシステムとなってしまいます。
一方、代理落札システムは、堤エステートの名前で入札をします。落札できた暁には、当社が裁判所に落札金額を支払います。そしてお客様ご希望のリフォームを施した後、通常の不動産売買として、堤エステートより売却をされます。もちろん業者である堤エステートより購入するので、住宅ローンも適用されます。
競売代理落札システムの仕組み | ||
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しかし、お客様は購入する際は、登記費用等の諸費用が必要となります。なので、入札をする前に、いくらならこの物件を購入できるかを考えます。そのために諸費用やリフォーム費用、そして堤エステートへのコンサルティング費用を含めた金額を最初に試算し、購入希望金額から試算した金額を引いた額が、入札金額となるのです。
今回T様は、この競売不動産代理落札システムで物件を取得することにしました。
取得方法を確定しながらT様は競売物件情報をチェックされていきます。いくつか見ていく中で、ある物件の取得希望されました。堤エステートでは、競売不動産の取得は会員制サービスをなっています。入札候補を決められたT様には、堤エステートの会員になっていただきました。いよいよ入札準備のスタートです!!
入札前には、物件の調査から、近隣での競売落札実例や一般物件で販売中の価格検証を行います。また、T様と何度も打ち合わせ重ね、予算を確定します。その予算を元に、金融機関に住宅ローンの事前審査を提出し、物件を落札できた時の資金も確定させます。逆算して入札金額も確定させます。金額を出していくと、だんだん現実的になるご自宅の取得。
T様は『競売になるかもしれなかった私が、競売で住まいを取得できるなんて…、夢のようです。』
競売は入札形式。一番高い金額で入札をした人が落札できます。入札結果なんと2位!それも約30万円差でした…。T様はもちろん、私も本当にがっかりしました。
入札期間:2009年9月14日~2009年9月28日 開札日:2009年10月5日 |
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その後も1件入札しましたが、こちらも落札はできませんでした。
前回の入札から約1ヶ月、T様にピッタリな物件が出て来ました。場所は発展目覚しい福岡市東区千早地域まで徒歩圏内。前回入札した物件より、はるかに立地がいい場所です。間取も4DK、広さも約63㎡とT様にはピッタリです。T様もチェックされており、入札を希望されています。早速、入札のための調査と打ち合わせを行います。人気の地域なので、入札価格は高騰するでしょう。
T様は車通勤なので、駐車場は必須でした。落札できたときのことを考えて、調査をしました。しかしさすが人気の地域…、現地調査も行いましたがなかなか見つかりません。どうしたものかと思いあぐねていた時に、運良く目と鼻の先の駐車場に空きがでました。まだ落札できるがわかりませんでしたが、すかさず仮契約を結びました。
駐車場も見つかり、次は全体の予算を決めなくてはいけません。最初に物件の仕入れ金額の予想を立てます。落札後かかる経費概算と、物件の状態からリフォームの予想金額を割り出します。同時に、この物件が一般市場だったらどれくらいで販売されるかを予想します。
一般市場価格の予想は、価格査定をして1200万円前後と予想。そこから考えて取得価格は1080万円前後です。次に諸経費を試算します。下記価格は今までの経験より予想した価格です
区分 | 金額 | |
経費 | 登記費用 | 200,000円 |
不動産取得税 | 169,200円 | |
予想改装費用 | 50万円 | |
予想滞納管理費 | 87万円 | |
その他の予想経費 |
70万円 | |
諸費用合計 | 243万9200円 | |
入札価格 | 769万9000円 | |
物件価格合計 | 1013万8200円 |
入札金額はちょっと頑張りました。どうか落札できますように…。そして開札結果は…34票入札で、無事落札!!!2位とも金額差も僅か約33万円と満足いくものです!!
入札期間:2010年1月5日~2010年1月12日 開札日:2010年1月19日 |
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