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【会員様の実例】購入は競売、売却は一般市場。6物件の資産運用をした取引実例

ご紹介で広がる会員システム

会員のK様は、競売代理入札システムによる物件取得も含めて、6件もの不動産取引を行われました。K様と私の最初の出会いは「競売で自宅・投資マンション購入と運用の実例」の会員U様からのご紹介でした。U様の事情を知るK様が、私の仲介で利便性の良いU様のマンションを娘さんの居住用として購入されたのです。

建物名藤和コープソシエ薬院
所在地福岡市中央区薬院
専有面積59.02㎡
構造鉄筋コンクリート造陸屋根 11階建て
築年数昭和60年8月
最低売却価額700万円

その後平成15年8月、娘さんがこのマンションから転居されたため、再度私の仲介により850万円で売却しました。

ご自身の新居を競売で取得

2度に及ぶこのマンションの取引をきっかけに、堤エステートの会員システムにご入会いただいたK様。ライフプランを聞かせていただきながら、大まかな今後の希望を決めていきました。

まず、ご自宅である別府の「第33プリンスマンション(4LDK)」は、現在お子様が独立され、お一人のK様には広すぎるということ。さらに利便性の良い場所への住替えをご希望されましたので、競売市場から物件を探すことにしました。利便性の良い人気のエリアは売りに出ている物件は少なく、また高額な場合が多いのですが、競売市場にはこのような希少物件が出ることがあり一般流通市場よりも割安で購入できる場合があります。

そしてK様が当方と共に選んだ物件は、中央区荒戸にある「ロワールマンション西公園3(2LDK)」でした。

事件番号平成15年(ヌ)28
最低売却価額3,710,000円
建物名ロワールマンション西公園3
所在地福岡市中央区荒戸
間取2LDK
専有面積47.04㎡
築年月昭和61年1月
構造・規模鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根11階建て
利用状況賃貸中
滞納管理費なし

近隣には大濠公園や西公園などもあり、地下鉄「大濠公園」駅まで徒歩圏内の人気エリアです。更にK様は高階層が苦手でしたが、本物件は6階部分で条件にぴったり合った物件です。当方は早速、物件調査に取り掛かりました。

「賃借権あり」の物件について

しかしこの物件、競売物件で注意すべき占有権限が「賃借権あり」となっています。これは、この物件の賃貸借契約が、差押前に締結されていた為、「法的に認められる賃借権」になっていたのです。このような場合には賃借人保護の為、賃貸借契約から3年間(短期賃借権の保護)は、物件を落札した買受人は賃借人に対し一方的な解約はできないことになっています。

しかしK様はご自身の居住が目的なので、当方は入札前に賃借人とお会いし、落札した場合の交渉を行うことにしました。

※この実例は平成16年4月1日の民事執行法が改正される以前の「短期賃借権の保護」に基づいて実務を行っております。改正後は廃止され、現在は抵当権設定登記前に賃貸借契約を締結しているケースを除いて、その後に設定された賃借権の場合には、落札後から6ヶ月間だけは立退きに応じなくてもよいとされています。

入札前に賃借人と交渉

この物件は、債務者兼所有者(法人)が67,000円の家賃で賃貸運用しており、賃借人は若いサラリーマンのご夫婦でした。物件調査時に直接ご本人(賃借人)からお話を聞かせていただくことができ、話によると同物件を住居としては気に入っているが、物件が競売になったことを受け、退去も考えているとの事でした。しかし資金的な問題と奥様の出産という事情から、当面は賃貸契約の継続を希望されました。

その事情をK様にもお伝えし話し合った結果、落札できた場合は、賃借人夫婦の賃貸契約は1年間継続、K様は平成16年11月から入居という条件で話がまとまりました。

いざ入札、そして僅差で落札!

その後、物件の内容と共に近隣で売買されている一般流通市場の相場価格や賃貸相場、賃貸運用の査定を行い、その上でK様に調査報告書を作成して入札金額の提案をしました。

堤エステートが会員様に調査報告書で提示した落札予想ライン
580万円~600万円

K様とさらに検討した結果、6,399,000円で入札することにしました。

結果は入札総数16票、見事!K様が落札しました!!

6,399,000円K様
6,274,000円個人
6,150,000円不動産会社
6,122,000円個人

2位との金額差はわずか125,000円。近隣で販売されている同等の物件価格が890万円~980万円ということから見ても、割安価格での取得となりました。

ちなみに1年間は賃貸で運用をすることになっていますので、会員様のメリットとして家主代理・家賃保証システム利用していただく事にしました。

家賃67,000円
管理会社への管理費12,132円
家主代理・家賃保証システムの管理費
(家賃の5%)
3,350円
K様の家賃手取り額51,518円

K様の家賃手取りは51,518円になり実質利回りは9.7%となります。
次は今まで居住していた別府の自宅マンションの売却です。

今までの自宅であるマンションの売却

初めての競売物件取得後、次はご自宅である別府のマンションを売却します。今度は、私が物件を売却するために自宅売却の専属専任媒介契約を結びました。

建物名第33プリンスマンション城南
所在地福岡市城南区別府
構造鉄筋コンクリート造陸屋根 11階建10階部分
築年数昭和61年8月
専有面積77.75㎡
間取4LDK
売却金額1,500万円

売却活動開始から約1ヶ月でインターネットを通じ広島のお客様に売却することになりました。そして先に競売で取得していたロワールマンション西公園3に入居されました。

その後2件の物件を競売市場から取得

その後K様は、平成16年7月と平成17年3月に2件の競売物件を取得しています。

投資用として【1】

建物名ダイナコート天神南
所在地福岡市中央区清川
専有面積35.34㎡
間取2DK
構造鉄筋コンクリート造13階建て5階部分
築年数平成3年6月
購入価格659万円
賃料72,000円(平成19年1月時点)

投資用マンションとしては新築分譲価格も高額な物件です。同物件付近には2DKの供給数が少なく、水商売の方等からの賃貸需要は高く、投資物件として良いと判断されます。

投資用として【2】

建物名アンピール比恵南
所在地福岡市博多区東那珂
専有面積72.98㎡
間取4LDK
構造鉄筋コンクリート造8階建て5階部分
築年数平成7年11月
購入価格1,006.9万円で購入(平成16年11月購入)
賃料95,000円(平成19年1月時点)

落札時は、ファミリー向けの投資用マンションとして取得されましたが、K様が最初に購入した薬院のマンションに入居していた娘さんが、こちらのマンションに居住することになりました。現在は賃貸運用中です。

K様のライフプランにあった不動産取引をサポート

結果的にK様は、6件もの不動産取引をされました。K様はその時期のライフプランに合った、自分らしい住み方と資産運用を行われています。

平成19年時点では競売市場から取得した3件の不動産を所有中でした

堤エステートが行う「資産運用の提案」の大きな特徴は、一般流通市場競売不動産市場の2つのフィールドから物件のご提案を行える点です。また、会員様のライフプランや資金計画に不適格と思われる物件はお勧め致しません。

当システムをご利用になられるK様をはじめとした会員様とは、長期間のお付き合いが多く、会員様は自分自身でも不動産の知識や情報収集を積極的に行い、勉強熱心な方が多くいらっしゃいます。堤エステートでは、業者任せではなく会員様にも不動産の知識を高めていただけるような運用と不動産取得をお勧めしています。

堤エステートでは会員様のライフプランに合わせた
不動産住替えと運用を提案し
「不動産の主治医」としてお手伝いをいたします

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