今年も【パトふれくん】のため、そして不動産業者としては当然のルーティンワークである『ふれんず』の新着物件チェックは今年も欠かさず毎日行いました。更新は5月から3日に1回にとさせていただきましたが、物件チェックは当然毎日行っています。
2019年6月から始めた【パトふれくん】（当初は新着くん）ですが、物件情報を見続けていると純然たる新規登録物件は少なく、価格改定による再登録や3ヶ月の掲載期間が終了して再度登録された物件も多いことに気付きました。
一番むかついたのは売れない物件を抱える業者があの手この手で『ふれんず』の物件情報を荒らしていること！これは毎日『MYふれんず』から送られてくる新着物件をチェックすることで分かったことでした。
↓その怒りの詳細はこちらから
福岡県宅建協会の不動産情報ネット｜ふれんず
毎日毎日偽りの新規物件として何度も目にした物件を見るたびに、真剣に物件を探している一般エンドユーザーは『ふれんずで物件を探すのは嫌になってくるのではないか…？』と思えてきました。
実際に会員様の中でも物件を探し始めてすぐの方は、新規物件として届くメールの物件が同じものばかりしつこく届くことに驚かれます。そして『ふれんず』には登録されない物件が多々あることに気付き、SUUMOやathomeなどの民間不動産サイトでも物件を探すようになります。
↓SUUMOやathomeなどの民間不動産サイトの問題点
いろいろな手法で繰り返される『ふれんず』の新規登録、私はその姑息な手法に名前をつけていきました。実は私、いろいろとネーミングを考えるのが得意です。そこで今回の時事放談は、物件情報を見続けてむかついた姑息な業者の物件情報や取引に関する【私が命名した業界用語】をまとめてみました。
この【パトふれくん】は不動産業者も多く見ているようです。今回の時事放談を見てドキッとしている業者もいるはず、小手先の姑息な登録で消費者を欺くのではなく、お客様から信頼される不動産の技術を磨くことが必要ですよ！
ワンクリック仲介
仲介手数料が不要な売主自らが販売している物件と、その売主物件を販売させてもらっている仲介業者が不動産情報サイトで同じ物件情報を出して販売していることを【ワンクリック仲介】と命名しました。
不動産業界の仕組みを知らない一般消費者が物件一覧を見た時、同じ物件がゾロゾロと表示されるのは意味が分からないと思うはずです。実際に物件を探し始めた会員様から「なぜ同じ物件がたくさん登録されているのか？」と聞かれます。
一般エンドユーザーはどの業者に問合せをしていいか分からず、聞いたことのある大手仲介業者などに問合せをすると売主から購入すれば必要ない『仲介手数料の上限』が発生する場合がほとんどです。
とりあえずクリックして問合せすると『仲介手数料』が発生する…まるでワンクリック詐欺のようだ！ということから【ワンクリック仲介】となりました。
もちろん仲介業者を間に入れることが悪いことばかりではありません。例えば資金計画や住宅ローンの提案、物件の問題点をプロ目線で見てくれることや価格交渉などを行ってくれる業者もいるかもしれません。そのような業者が自分の代理人となることで総合的に考えると『仲介手数料』を支払うメリットがあります。
しかしワンクリック仲介をしている業者には私が見る限り、売主から仲介業者に支払われる『仲介手数料目当ての業者』しかいないように感じます。
行方不明物件
私のルーティンワークであるふれんずの新規登録物件のチェックは、ふれんずのシステムである『MYふれんず』から毎日12:00に送られてくる新規登録物件メールから確認しています。
上記のようにメールに登録された物件情報のリンクが付いているのですが、ときどき登録されたばかりの物件が消えていることがあります。
これを【行方不明物件】と命名しています。この【行方不明物件】は【物件囲い込み】の疑いがあり、特に大きな問題だと感じています。
『ふれんず』は共同仲介が原則であるため、「業者不可」「客付不可」物件は登録できません。また専属・専任媒介で売却活動をする物件は『ふれんず』と『レインズ』への登録は宅建業法により定められています。
しかし【両手仲介】に拘る業者の中には、売主への提示が義務付けられている登録証明書を発行するためだけに『ふれんず（レインズ）』へ登録して、その後物件情報を削除して民間サイトでのみ営業活動を行う不届き者もいます。
民間サイトでは専属や専任の判断が付かない表示になっているため、物件紹介の問合せをしてもその業者から「客付不可」と言われたら仲介ができません。
売主にとっての一番の望みは、自分の物件が『早く』『高く』売れることです。売却を依頼した売主にとって物件売却のチャンスを逃す【行方不明物件】や【物件囲い込み】のようなことは不動産業者として許されない行為です。
ルーティンワーク登録
売買で普通の不動産営業マンはお客様からの問合せが無い限りやることがあまりありません。（本来は私のように日々、物件チェックを行ったり知識を深めるなどやることは多々ありますが…）
また不動産売買の営業という仕事は数字に追われる業務です。会社組織に属していれば営業成績を求められ、成約本数が少なければ上司に叱責されます。お客様に対する営業活動は土日の週末に行われることが多く、月曜日はその結果報告をしなくてはいけません。そこで良い報告ができなければ、新たな営業活動を求められます。
そこで営業マンの中には、現在『ふれんず』等に登録をしている販売物件を、一般エンドユーザーの目に触れるように何も変更点がないのに新規登録物件として再登録するような人もいます。
通常、新規登録として物件情報に『NEW』マークが付くのは『価格』と『現況』が変更になった時のみです。しかし本当は「空室」の物件を「所有者居住中」に変更して『現況』を変更したり、後述する価格上げ下げ物件などで再登録を行っています。またそもそも登録した物件を1回削除して、再度新規に登録を行う強者もいます。
このように営業マンの都合で物件情報の登録を繰り返すことを【ルーティンワーク登録】と命名しました。
意味のない登録を繰り返し、あたかも『仕事をしてる感』を出すのは営業マンとしていかがなものかと思います。なかなかの姑息なアイデアを考える暇があったら、別のことに労力を使う方が自身のためになるのでは？といつも感じています。
価格上げ下げ物件
最近、価格を上げ下げして物件を新規登録する業者も目につきます。例えば1,980万円で売っている物件を2⁻3日後には1,970万円に価格を変えて新規登録、その後また1,980万円と登録。その都度、『MYふれんず』から送られてくるメールには新規登録物件として記載されイライラします。
ひどい業者になると1万円単位で上げ下げする業者も！
こんなことをしてお客様からの問合せがあるとはとても思えません。物件を熱心に探している一般エンドユーザーから見ると呆れてしまうはずです。そもそも売主は知っているのでしょうか？
こんなことをする業者は限られており、顔ぶれはいつも一緒です。物件情報を見ると業者の質が分かります。
ご褒美仲介
仲介業者にとって【両手仲介】の取引は魅力的です。特に買取業者の商品の仕入れとして物件を買ってもらうと、買取業者に物件を売却するときに【両手仲介】、その物件を販売するときに『ご褒美』として仲介を任せられ、再度の【両手仲介】の取引が可能となります。この1つの物件でダブルの【両手仲介】ができるのが一番効率的に仲介手数料を稼ぐことができる手法です。
買取再販業者に仲介することで1回目の仲介手数料をGET
ご褒美仲介によって2回目の仲介手数料をGET
私は『ご褒美』として買取業者から物件情報を持ってきてくれた仲介業者に仲介を任せる物件のことを【ご褒美仲介】と命名しました。
顔が広い仲介業者は手頃で割安な物件の売却を任せられたら、まずは買取業者やパワービルダーに物件を持ち込みます。買取業者やパワービルダーは商品となる物件が無いと商売になりません。物件を持ってきてくれる仲介業者には、情報を自分のところに持ってくるメリットを与えることで『持ちつ持たれつ』の間柄となります。
このような不動産業界の仕組みを知ることも重要です。
