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会員様|欲しい物件はこの団地オンリー、購入物件はリフォームで大変身の実例

お客様の縁でつながる会員様の輪

ある日、会員のT様から、『同僚でお友達の方が住まいを探しているのでご紹介しました。』とご連絡がありました。後ほど、ご紹介いただいたN様よりご連絡があり、まずはいろいろお話を聞かせていただくために、当社にお越しいただくことになりました。堤エステートでは本当にお客様や会員様からのご紹介が多く、ありがたいことです。

ご来社当日、T様と一緒にN様がお越しいただきました。いろいろお話をさせていただくと真面目なT様のお友達とあって、とても実直そうな方です。N様は開口一番に「人を褒めたことがないTさんが、堤さんのことを褒めるのを聞いてびっくりしました。それならば、私もぜひお手伝いいただこうと思ったんです。」

欲しい物件は決まっています!

欲しい物件は大型団地

お話を伺っていくと、欲しい物件は決まっているそうです。その物件は、西区にある福岡市住宅供給公社が分譲した全550戸の大型団地。現在、賃貸で住まれており、ご家族ともどもとても気に入っている物件だそうです。確かに姪浜駅にも徒歩圏内、近隣は開発が進み商業施設も充実。しかし築年は昭和50年代ととても古く、公団タイプなのでエレベーターなしの階段です。私は耐用年数から考えても、建築基準法の新耐震着基準が設定された昭和56年以前に竣工されたマンションは基本的にお勧めしません。なぜその物件にこだわるか、理由が分かりませんでした。しかし、N様は『この地域にあるこの団地が気に入っているんです!』そのこだわりの理由は…、

学校区が良い
駐車場が安い(敷地内平置きでなんと1台2,000円!)
管理費・積立金が安い
管理は自主管理のため住民の意識が高い

言われてみると、その団地は市場に出たら結構売れる物件です。過去に競売市場に出たときも、票数が高く人気があるんだな…と思っていました。福岡宅建協会の情報サイトふれんずの成約事例を見ても、約1ヶ月で売れています。しかし私としては色々な選択肢を考えて欲しいので、様々な角度から提案をしますが心は固く決まっています。

最終的にはお客様の気持ちが一番です。実は運よく、競売にその団地の1部屋が出ていたのです。これも縁だろうと思い、まずは調査から始めることにしました。

物件調査でわかったこと

団地の公園イメージ

物件は昔ながらの公団タイプの分譲マンションです。建築時は郊外だったんでしょうが、時を経て街は拡大。現在はとても便利な場所になっています。古い割りには敷地内もきれいに管理されており、住民の意識が高いということが分かります。今回の物件は2階なので、階段というデメリットも特に問題ありません。

N様が言われていたように、管理費・修繕積立金も安い。そして一番目を引くのが、駐車場月額費1台分2,000円!この金額は周囲の駐車場賃料の半値以下です。管理について調査をするために管理代行会社から調査依頼書を取り寄せると、修繕積立金総額がなんと2億7千万円以上もあります。22棟という大型団地ではありますが、確実に積立を行っているようです。

そして競売の資料を見ても思っていたのですが、その団地はマンションの資産価値の大きな判断材料となる敷地権の割合(土地の持分)が550分の1と大きな割合になっています。物件の相場と地価からみても、将来建て替えの際に資産価値が高くなる条件の物件です。

これらのことを総合して、最終的にお客様が気に入っているのを見るとこれはN様にとって最適な物件だろう!とようやく納得しました。

競売市場で入札にチャレンジ

堤エステートで競売不動産を取得するには、2つの方法があります。一つは代理入札システム。これは、お客様自身の名前で入札することで落札した暁には、裁判所の権限により、お客様の名前で登記が行われます。このため、登記費用などが発生しないため、安く物件を取得することができます。

競売代理入札システムの仕組み

競売代理入札システムの仕組み

しかし、競売不動産を落札した際、落札金額の支払いには、現金が必要です。通常の不動産購入のように、住宅ローンの利用は出来ず、出来たとしても全額融資はできません。そのため、代理入札システムは現金をご準備できるお客様がご利用いただけるシステムとなってしまいます。

競売代理落札システムの仕組み

競売代理落札システムの仕組み

一方、代理落札システムは、堤エステートの名前で入札をします。落札できた暁には、当社が裁判所に落札金額を支払います。そしてお客様ご希望のリフォームを施した後、通常の不動産売買として、堤エステートより売却をされます。もちろん業者である堤エステートより購入するので、住宅ローンも適用されます。


N様は住宅ローンで物件購入を希望されたので、代理落札システムで入札されることにしました。代理落札システムは、落札した物件を、お客様のご希望と予算に沿ったリフォームを施し、完成した商品の形で堤エステートがお客様に一般物件として販売します。だから住宅ローンの全額適用が可能となります。

入札価格を導き出すためには、販売価格を決め、経費やリフォーム代を確定する必要があります。N様には奥様と共にご来社いただき、リフォームの希望と予算を決めていきます。お料理が好きな奥様のご希望は、キッチンスペースの充実。システムキッチンは、背の高い奥様に合わせて高さの高い流し、コンロはガスを希望。そして絶対条件は食洗機の取付です。

リフォームイメージ

クロスは全室張替えて和室の床の間は無くし、その部分を収納にします。楽しそうに希望を考えられる奥様の横で、「こういうのは女性が決めることですから…」とニコニコして聞かれているN様。楽しそうな雰囲気を見ると落札を願うばかりです。

その後、価格の査定と入札金額の検討を行い、最終的に789万9000円で入札することにしました。同時に購入資金となる住宅ローンの事前審査も無事に通り、準備万端です。

そして開札日当日。期待を胸に開札結果を見ると…、なんと取下げ!つまり、競売になる前に物件が売れてしまい、債権が回収できたため競売にならなかったのです。

がっかりすると共に、改めて人気のある物件なんだ…と思ったものです。

一般市場に物件がでた!

N様も残念に思われましたが、今回の件で資金計画も組み立てることができました。後はN様に最適な物件がでるのを待つだけです。物件は22棟ありますが、N様は希望されている棟がいくつかありました。ふれんずに該当する棟の物件が1件出ており、一般媒介だったので直接売主さんに売却依頼のお手紙を出してみました。

物件の入口

それと同時に希望する棟に売却物件募集のチラシをポスティングしながら、空室と思われるポストを探したり、ご近所の方に聞いてみたりしつつ他のお部屋の空室を探していきました。すると2件が空室とではないかと思われました。もしかしたら売りたいと思っているかもしれない…。そんな願いを胸に、法務局で所有者の方を調べ、その2件にもお手紙を出させていただきました。後ほど、ふれんずに物件情報がでていたお部屋の売主さんからご連絡をいただきました。

さっそくN様と物件を内覧します。物件は5階で階段…、広さも約64㎡とちょっと小さめ…。気になる点はたくさんありますが、全面バルコニーとなっており南向きなので、日当たりは良好です。N様はなかなか気に入ったご様子。少し検討されて、後日正式に購入のお返事をいただきました。

陽当りのいいバルコニー

購入金額は現状で690万円。前回競売で入札したお部屋より若干狭くはなりましたが、入札した金額:789万9000円より予算を下げた金額で購入できました。

驚くようなリフォームでお客様大感激

売主さんに交渉をして、若干の価格交渉をしていただき、無事物件も取得できました。次は入居に向けて改装を行います。お部屋の仕様は昔ながらの公団タイプ。今回は思った以上に物件が安く購入できたので、N様がリフォームの予算を増やすことにされました。『あまり高くしないほうが…』とも言いましたが、N様の夢も広がっていました。そこで、普段私がお世話になっているリフォーム会社数社に見積もりを取り、N様が価格と仕様を一番納得いただける会社をコンペ形式で選定しました。リフォーム箇所は以下の通りです。

また、購入後リフォームも行うことになったので、私が通常、仕入れた物件のリフォームさせている業者に『限りなく業者価格に近づけて!』とお願いをして、ご紹介をしました。もちろんお客様にはご自身でも他の業者を当たり相見積をとるようオススメしましたが、紹介した業者に依頼をしていただきました。

システムキッチン交換トイレ交換(ウォシュレット付)
洗面化粧台交換給湯器交換
クロス張替えフローリング張替え
天井一部張替え押入をクローゼットに変更
畳表替え襖・障子張替え
玄関収納等入替えドア・照明入替

物件は一旦スケルトンにして水周りは全て入替えました。もはやリフォームというよりリノベーションです。

購入いただく不動産に住まわれるのはお客様自身。努力をされ、熱心に住まい購入に臨まれるお客様は、本当に良い物件に出逢われます。私共はそんなお客様を不動産業のプロとしてバックアップする役目です。

このリフォームで改装費用の総額は2,875,000円(税抜)!
会員様も驚きの金額でした!
なかなかこんな金額では出来ないそうです。

今回は一番努力をしてくれた取引先のリフォーム会社さんにお願いをすることになりました。価格についても、N様は数社の見積りをみていたので、驚きの声を上げられるほど、安くなっていました。こんな工事は、めったにできません。堤エステートの会員様だからこそ、リフォーム会社も業者価格で請け負っていただいてます。この工事の安さも会員様のメリットの一つです。私は良いことばかり言うわけではありません。購入をする際に絶対に無理をして欲しくないので、購入を止めることも多々有ります。それもプロとしての役目と思っています。

キレイになったお部屋

そしてGWはじまりの日、N様のご好意で、施工したリフォーム会社が完成したお部屋で、リフォーム内覧会を開催しました。年数の経っている大型団地なので、多くのお客様にお越しいただきました。このように、施工業者さんにただ工事のコストを下げることをお願いするのではなく、価格面で協力してもらう代わりに、施工したお部屋をモデルルームや内覧会など実施するために提供して営業してもらうような、お客様と施工する業者さん、お互いがメリットを得られる仕組みを展開しています。

私も最後に完成した物件を見に行きました。リフォーム会社の社長は、緊張した面持ちでしたが、本当に立派な出来栄えでした。室内に入ると、オシャレな空間が広がります。

これだけの設備と内容で、この金額での購入は大変お値打ちです。綿密な組み立てと皆様の努力によってお客様も私も満足度の高い仕事を行えることができました。

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