福岡県知事免許(6)第11076号
糟屋郡志免町桜丘1丁目2番3号
ﾌﾘｰﾀﾞｲﾔﾙ 0120-356-223
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物件の資産価値
都市高速5号線が開通し、『野方入口』そばの福岡市南区屋形原は、利便性が高くなりました。
土地は約80坪、建物は約61坪と広く、平成9年築ですが
建物のグレードも高くキレイに利用してあります。
近隣の地価を参考にして、当該物件の地価を査定します。
土地価格名 |
住所 |
価格 |
| 福岡市南区中尾2丁目37番(南5-8) | 50万1,980円／坪 |
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| 福岡市南区屋形原 | 38万円／坪 |
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| 福岡市南区中尾2丁目 | 42.6万円／坪 |
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| 福岡市南区屋形原1丁目3番13(当該物件) | 30万円／坪 |
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路線価は地価公示の概ね80％の水準となっています |
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実勢地価 |
福岡市南区屋形原1丁目3番13(当該物件) | 37万円／坪 |
上記データより、当該物件の立地と角地であることを考慮して 物件の土地価格は『38万円／坪』と試算します 当該物件の土地価格：80.25坪 × 38万円／坪 ＝ 30,495,000円 土地だけで3,049万5,000円の試算価値と査定できます |
次に建物の価格を試算します。新築時の正確な建物価格が不明なので、国土交通省：建築統計年報による建物価額表から計算します。
(上図の注意)｢建築統計年報(国土交通省)｣の｢構造別：建築物の数、床面積の合計、
工事費予定額｣表の1㎡あたりの工事予定額によります
当該物件は平成9年築なので、鉄骨の建築価額は141,000円／㎡と
設定 建物面積：204.54㎡ × 141,000円／㎡ ＝ 28,840,140円 建物は基本的な資産価値として2,840万140円の試算価値と査定できます |
耐用年数と償却率は、税務署(青色申告決算書[不動産取得用]の書き方）から参照しています。
左図を確認すると、当該物件に該当する耐用年数は
27年 となっています |
上図を確認すると、当該物件に該当する償却率は
0.037 となっています |
建物の減価償却費について
建物の減価償却費は以下の計算式により求めることができます。
取得 (新築) 価額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数 ＝ 減価償却費
28,840,140円（新築価格）× 0.9 × 0.037 × 14（経過年数）＝
13,445,237 円（減価償却費）
新築価格から減価償却費を引くと、現在の建物の価格が算出できます。
28,840,140円（新築価格）× 0.9 × 0.037 × 14（経過年数）＝
13,445,237 円（減価償却費）
新築価格から減価償却費を引くと、現在の建物の価格が算出できます。
28,840,140円（新築価格）- 13,445,237円（減価償却費） ＝ 15,394,903円 （現在の建物価格） 現在の建物の資産価値は、15,364,903円となります。 |
上記の試算から当該物件の価格は下記の通り、査定いたします。
土地の価格 + 建物の価格 ＝ 物件の価格
30,495,000円（土地）+ 15,394,903円（現在の建物価格）
＝ 45,889,903円（土地建物の価格）
新築価格から減価償却費を引くと、現在の建物の価格が算出できます。
査定価格は 4,588万9,903円 となりました。 |
ちなみにこの物件、前所有者が購入した際の仲介不動産業者によると 土地代も含めて、総工費 1億円 近くかかったと言われています |
店内と厨房には冷蔵庫・食洗機・大型コンロ・大型シンク・昇降機・焼肉テーブル・冷蔵ショーケース・レジなど完備、これらの資産も加えると、かなりお得な物件といえます。
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焼肉テーブル
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冷蔵ｼｮｰｹｰｽ
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昇降機
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冷蔵庫 |
大型コンロ |
食洗機
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★充実の設備付き★ |
| ホシザキ ショーケース、ホシザキ製氷機 大型コンロとガス台、各種棚、冷蔵庫 昇降機、食洗機、無煙ロースター（15台） 玄関靴箱、机・椅子等、エアコン |