高い土地の資産価値
福岡市博多区麦野は市場で販売されることが少ない
人気のある地域です。
カメハウスも土地が約64坪と広く、価格を査定すると
資産価値の高い物件ということがお分かりいただけます。
人気のある地域です。
カメハウスも土地が約64坪と広く、価格を査定すると
資産価値の高い物件ということがお分かりいただけます。
土地の価格について
近隣の地価を参考にして、当該物件の地価を査定します。
土地価格名 |
住所 |
価格 |
福岡市博多区麦野3丁目5番3(博多-7) | 32万342円/坪 |
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福岡市博多区麦野1丁目 | 33万円/坪 |
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福岡市博多区麦野2丁目 | 31万円/坪 |
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福岡市博多区麦野3丁目 | 34万円/坪 |
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福岡市博多区麦野2丁目8番18(当該物件) | 25万1848円/坪 |
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路線価は地価公示の概ね80%の水準となっています |
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実勢地価 |
福岡市博多区麦野3丁目5番3(博多-7) | 27~31万円/坪 |
上記データより、当該物件の立地と準角地であることを考慮して 物件の土地価格は『33万円/坪』と試算します 当該物件の土地価格:64.38坪 × 33万円/坪 = 21,245,400円 土地だけで2,124万円の試算価値と査定できます |
建物の新築時の価格について
新築時の建物価格が不明なので、
国土交通省:建築統計年報による建物価額表から計算します。
当該物件は平成13年築なので、木造の建築価額は
157,200円/㎡と設定されています。
157,200円 × 建物面積:111.05㎡= 17,457,060円
新築価格は、17,457,060円 と試算します |
建物の耐用年数と減価償却資産の償却率について
耐用年数と償却率は、税務署(青色申告決算書[不動産取得用]の書き方)から参照しています
左図を確認すると、当該物件に該当する耐用年数は
22年 となっています |
左図を確認すると、当該物件に該当する償却率は
0.046 となっています |
建物の減価償却費について
建物の減価償却費は以下の計算式により求めることができます。
新築価格から減価償却費を引くと、現在の建物の価格が算出できます。
取得 (新築) 価額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数 = 減価償却費
17,457,060円(新築価格)× 0.9 × 0.046 × 9(経過年数)= 6,504,500 円(減価償却費)
17,454,060円(新築価格)- 6,504,500円(減価償却費)= 10,952,560円 (現在の建物価格) 現在の建物の資産価値は、10,952,560円となります。 |
カメハウスの査定価格
当該物件の価格は下記の通り、査定いたします。
土地の価格 + 建物の価格 = 物件の価格
21,245,400円(土地)+ 10,952,560円(経過年数)= 32,197,960 円(土地建物の価格)
新築価格から減価償却費を引くと、現在の建物の価格が算出できます。
査定価格は 3,219万円 となりました。 販売価格は 2,480万円 ですので、 |