福岡市博多区麦野の中古一戸建て 店舗・事務所・カフェ・保育所に最適なカメハウスは不動産売買:堤エステート

高い土地の資産価値
福岡市博多区麦野は市場で販売されることが少ない
人気のある地域です。
カメハウスも土地が約64坪と広く、価格を査定すると
資産価値の高い物件ということがお分かりいただけます。
土地の価格について
近隣の地価を参考にして、当該物件の地価を査定します。
土地価格名
住所
価格
福岡市博多区麦野3丁目5番3(博多-7)
32万342円/坪
福岡市博多区麦野1丁目
33万円/坪
福岡市博多区麦野2丁目
31万円/坪
福岡市博多区麦野3丁目
34万円/坪
福岡市博多区麦野2丁目8番18(当該物件)
25万1848円/坪
路線価は地価公示の概ね80%の水準となっています
実勢地価
福岡市博多区麦野3丁目5番3(博多-7)
27~31万円/坪

上記データより、当該物件の立地と準角地であることを考慮して
物件の土地価格は『33万円/坪』と試算します
当該物件の土地価格:64.38坪 × 33万円/坪 = 21,245,400
土地だけで2,124万円の試算価値と査定できます
建物の新築時の価格について

新築時の建物価格が不明なので、
国土交通省:建築統計年報による建物価額表から計算します。

当該物件は平成13年築なので、木造の建築価額は
157,200円/㎡と設定されています。

157,200円 × 建物面積:111.05㎡= 17,457,060

新築価格は、17,457,060 と試算します

(左図の注意)
「建築統計年報(国土交通省)」の「構造別:建築物の数、床面積の合計、
工事費予定額」表の1㎡あたりの工事予定額によります。

建物の耐用年数と減価償却資産の償却率について

耐用年数と償却率は、税務署(青色申告決算書[不動産取得用]の書き方)から参照しています

左図を確認すると、当該物件に該当する耐用年数は
22年 となっています



左図を確認すると、当該物件に該当する償却率は
0.046 となっています

建物の減価償却費について
建物の減価償却費は以下の計算式により求めることができます。

取得 (新築) 価額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数 = 減価償却費

17,457,060円(新築価格)× 0.9 × 0.046 × 9(経過年数)= 6,504,500 円(減価償却費)

新築価格から減価償却費を引くと、現在の建物の価格が算出できます。

17,454,060円(新築価格)- 6,504,500円(減価償却費)= 10,952,560 (現在の建物価格)

現在の建物の資産価値は、10,952,560円となります。


カメハウスの査定価格
当該物件の価格は下記の通り、査定いたします。

土地の価格 + 建物の価格 = 物件の価格
21,245,400円(土地)+ 10,952,560円(経過年数)= 32,197,960 円(土地建物の価格)

新築価格から減価償却費を引くと、現在の建物の価格が算出できます。

査定価格は 3,219万円 となりました。 販売価格は 2,480万円 ですので、
かなりの低価格ということがお分かりいただけます!!