不動産市場の現状をお話します。
ここ数年の一般に販売されている不動産市場の現実

2009年のリーマンショック以降、不動産業界では新築分譲会社の破綻などで新築供給数が激減しました。そのため、お客様の需要に物件全体の供給が追いつかず、中古物件市場が活性化し売り物件が少なくなっています。

平成26年4月までの新築マンション販売データをみると 平成23年には福岡市西区と都市圏西部では 新築マンションの在庫が0件さらに平成24年には福岡市城南区と都市圏西部、都市圏西部は平成25年も在庫が0件!他の地域でも販売件数は平成22年を大きく下回っています。このことからマンション購入をお考えの方は、当然中古市場で探すため中古物件も品薄の状況が続いています。

データ参照:西広APマンションデータより

平成23年は福岡市西区と都市圏西部はなんと在庫なし!
競売予備軍である不良債権不動産と競売申立が行われている物件も減少しています


不良債権不動産市場でも競売の申立が行われる物件数が減少しています 。これはリーマンショック後に法制化された中小企業円滑化法(モラトリアム法)が制定されたため、不良債権不動産に対して金融機関が返済の猶予を受け入れざる終えない状況となりました。そのため競売の申立が減少したのです。

データ参照:なびnet競売データより


一方、期間入札に公告される物件も減少しています。これは不良債権不動産の申立件数が少なくなったため、当然の流れといえます。

また競売の申立が行われた物件や、期間入札で公告された物件も、競売が実施される前に物件を売却する任意売却も積極的に行われています。そのため競売物件の開札が行われる前に、任意売却による取下が行われるケースが増えてきました。これらのことも競売不動産の件数が減少した一因と言えます。

データ参照:なびnet競売データより
競売市場は業者にとって『物件仕入れ』の大きな市場です。物件を売買する不動産業者にとっては『売る物件』の減少は死活問題です。今まで競売には参入していない不動産業者や企業が、件数が減少した競売市場への入札を始めました。

競売市場への参入業者の中にはマンションの建築を請負っていた建設業者や 新築分譲をしていたデベロッパー、畑違いの中古車販売会社など 他業種からの参入が後を絶たず、高値落札が続いています。 物件によっては2年前に比べ、3割も上昇している物件もあり、密かな中古物件ミニバブルになっています。
高値で落札されている競売不動産の一例
分譲価格に近い金額で落札
H23.2/28開札 H22(ケ)712
アメックス博多ワンオーツープレミアム
売却基準価額
1,0068000
競売落札価格
2,1546,335
落札価格の上昇率
↑214
さらに取得には予想滞納金額
175,490円も必要
競売での取得金額合計は
2,1721,825

新築分譲販売価格
2,300万円
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落札金額が高騰している
H22.7/23開札 H20(ケ)93
アンピール比恵南
売却基準価額
6681000万円
競売落札価格
1,150万円
落札価格の上昇率
↑172.12
さらに取得には予想滞納金額
178,042円も必要
競売での取得金額合計は
1,1678,042

H20.6/23 最上階で当社落札
8899,000で落札
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一般市場より高く落札
H22.8/30開札 H22(ケ)137
東峰マンション博多駅・東
売却基準価額
2471000万円
競売落札価格
611万円
落札価格の上昇率
↑247.26
さらに取得には予想滞納金額
383,017円も必要
競売での取得金額合計は
6493,017

H22.9/7一般市場で当社購入
520万円で購入
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売り物件確保に必死な不動産業者の現実
福岡県内の不動産業者数は約4900業者、売り物件がなければ食ってはいけません。否応無しに売り物件をGETしていかざる得ない状況にあるのです。 様々な理由で減少している売り物件を獲得するために、少々の高値でも物件を仕入れ、それに利益を乗せて販売をするため物件価格は上昇します。そして物件を探されているお客様も少ない売り物件の中で物件を決める必要があるため少々高くても購入する…、このようにして現状の売り物件が少なく、物件の高値で販売・成約という不動産市場になっているのです。
物件数が少ないのは、経済や市場の動向が大きく係っています
物件の高値も売り手市場の反映といえるでしょう