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●任意売却について
何らかの事情で住宅ローンの返済が困難になった場合、債権者である銀行などの金融機関は、抵当権を付けた所有者の不動産を競売にかけて強制的に売却し、債権を回収しようとします。
一方、任意売却は上記のような強制的に売却される競売とは異なり、一般の不動産売買です。しかし、債務返済が目的の売却のため、必ず金融機関と所有者の間に立って価格の交渉や売却のための客付けを行う不動産会社や業者が必要となります。
-- 競売で売却した場合と任意売却をした場合の違いを比較してみましょう。--
競売で売却した場合のお金の流れ
⑥の金額は④が確定するまで分からず、②の申立て後⑥まで時間がかかります
任意売却で物件を売却した場合のお金の流れ
⑥の金額は③の時点で確定、⑥の後速やかに返済されます
つまり金融機関は「競売」と「任意売却」の双方の条件を天秤にかけて「競売で売却するか」「任意売却で売却するか」の選択をするのです。 任意売却と競売を天秤に

●任意売却のメリット
任意売却には、債務者・債権者そして物件を購入する買主にとって三者三様のメリットがあります。
債務者にとって、競売のように情報を公告されることがないので近隣の住人に競売に出てしまったことを知られる恐れがない。
債権者にとって、競売による債権回収は競売の開札が行われるまで落札金額（=売却金額）が確定されない上、必ず落札されるとは限らない（=債権をいつ回収できるか分からない）。しかし任意売却では、売却金額も返済期日も明確である。
物件を購入する買主にとって任意売却は通常の売買である為､登記簿謄本(登記事項証明書)に疵がつかない（競売の場合には“競売による取得”と記載）
物件を購入する買主にとって、入札による競売不動産の取得は開札されるまで取得金額が確定されず、物件の取得も確実ではない。また、入札金額を高く設定してしまって高買いをする恐れがあるが、任意売却の場合は取得金額と物件取得はともに明確である。
また､任意売却は不良債権不動産の処理のための売却ですので､価格交渉の余地があり、一般市場より安く物件を取得できる可能性がある。

●不動産の知識だけではまとめられない、奥の深い任意売却
任意売却で不動産業者は、早くより多くの債権を回収したい債権者（複数の場合もあります）に納得できる売却価格を提示し、全ての抵当権者に抵当権抹消の同意を得なくてはなりません。
また任意売却や競売で不動産を売却しなければならない所有者（債務者）の中には、複雑な問題を抱えている方が多く、当方では不動産業者という立場を超えた、精神的なサポートをする場合があります。任意売却には不良債権処理のノウハウと実績、強い交渉力、そして人間力も必要だと思います。
任意売却の実例
債権者からの依頼による不良債権処理（任意売却）の現場
任意売却の実例を見る
任意売却の実例
債務者からの依頼による不良債権処理(任意売却)の現場
任意売却の実例を見る

任意売却のメリットは債務者と債権者の間に入って案件をまとめる
仲介不動産業者の交渉力によって大きく左右されます。

●堤エステートで行う「任意売却」の流れ
1
債権者からの督促状・差押え等が行われます。
あわてず届いた書類を整理して、債権額に間違い等が無いかの
確認・把握します。
２
堤エステートへ相談
返済・債務状況の確認を行います。
３
販売価格の調査と確認
所有者（債務者）・債権者へ同意が必要になります。
４
専任媒介契約の締結
所有者（債務者）と堤エステートの間で所有不動産売却に
当たっての契約を締結します。
５
債権者に専任媒介契約書(写）を送付
債権者に堤エステートが販売活動をする旨を伝えます。
６
販売活動の開始
素早く売却するために業者間物件情報システム「レインズ」に登録します。
７
買主様より買付証明書を受理

債権者と「Step3」で合意した売却可能金額で物件の買手を探し、買手から購入金額・支払い方法・支払い金額等の諸条件を明記した買付証明書を受理します。
８
債権者との交渉
抵当権全額の抹消に協議、応諾、「配分表」の作成をします。
９
債権者との合意
抵当権の抹消、差し押さえの取り下げ等が行われます。
１０
所有者（債務者）との合意
売却条件等の報告及び居住している方は引越し先を探します。
１１
売買契約の締結・決済・所有権移転・引渡し
一般的に、契約当日に債権者等を買手側の金融機関に集まり決済も一括で行います。同日、堤エステートからお客様へ応援資金のお支払いがございます。
１２
債権者との残債務の返済方法の決定
一般には残債務は一時金で処理。或いは債権者（金融機関など）との話し合いにより、支払える範囲内で月々1万～3万円を数年間で返済します。
１３
ローンから開放され再スタート
  数年後位には新しいマイホームの購入が可能となります。
以上のように進めていきますが、お客様の事情によって多種多様なケースがあり、その方法も様々です。堤エステートではお客様と入念な話し合いを行い、お客様にとって最良の方法で対処して参ります。また状況に応じ、専門の司法書士・弁護士などの紹介も行います。まずはメール・FAX・お電話にてお気軽にご相談下さい。
また任意売却を行わずにローンの返済や、自己破産の回避ができる場合もあります。この場合もFPとしての実績と経験を活かしたライフプランの見直しを重点に、ご相談を承ることも可能です。

お一人で悩む前に、まずはプロに相談して問題を解決しませんか？
所有不動産でお悩みの方は、ぜひ堤エステートまでご相談ください。
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