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資産運用相談の実例
途中経過、9年間にわたる会員様との歩み！
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会員Ｕ様との出会い
平成10年2月、当事務所
（当時：東区青葉）
に64歳の単身女性が訪ねて来られました。お話を伺ってみると、閑静な住宅街にお住まいのこの方は、なんと勤務先から帰宅途中に強盗にあい、その際に転倒してケガまでされたとのこと。ご自宅周辺は夜間人通りが少ないことを逆手にとられたのでしょう。 それ以降「帰り道が怖くてしかたないので、現在の自宅を処分して安全な所に住み替えたい…。」と思われていたそうです。しかし新たな住み替え物件の購入に必要な自己資金は、売却代金以外ありません。そこでこれを機会に投資目的で5年前に現金で購入されたまま、何ら利用されていない郊外の土地についてのご相談もいただきました。
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建築出来ない遊休地
何ら利用されていない郊外の土地の物件調査をしたところ、問題が発覚しました。土地に接面する道路が道路認定されておらず、私道となっており共有持分登記がされています。
このままの状況では土地に建物の建築は出来ません。つまり一般的には売れない物件なのです。U様にこの土地の状況を報告したところ、地元のＳ不動産に勧められるまま購入をしていたようで、遊休地でも年に2回の雑草処理等の維持管理を負担に感じ、当方に相談する前から勧められて購入したＳ不動産に売却を依頼されていたようです。しかし売却が進まないことで今回、当方にも売却の相談をされたとのことでした。Ｕ様との話し合いの結果、住み替えのために、現在お住まいになられている一戸建てと遊休地の売却を進めていく方向で販売を当方に一本化して頂きました。そしてＵ様と2物件の売却に対し専属専任媒介契約を結び、売却活動を開始しました。
１
まずは、所有されている自宅の一戸建と、 問題のある遊休地となっている郊外の土地を売却。
２
1.の売却代金でセキュリティがしっかりとして、且つ通勤の利便性を重視したエリアに住み替え用マンションを取得。
３
マンションの固定経費（管理費等）を補うために、賃収入を目的とした投資物件を取得して運用。
４
退職後は、趣味である映画鑑賞に便利な都心部へ住み替え。住み替え後は、退職して給与収入が無くなり年金収入のみとなっているため、自宅として利用していたマンションは売却し、いざという時の為の資金として現金化。
５
都心部の自宅マンションで生活をエンジョイしながら居住しつつ、投資マンションの賃収入で、自宅(マンション)の固定経費(管理費等)を賄う。
そして重要なのは、上記提案に基づく、物件選択です。
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物件選びのポイント
物件選びは以下の点を重視しました。
通勤が便利であること
セキュリティがしっかりしていること
グレードが高く、広めのマンション
運用利回りが良い
賃貸市場で動きがある1LDK以上
(ワンルームは飽和状態）
将来、自分が住んでも良い
と思える物件
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堤エステートが提案した運用例
第１の自宅
：
一戸建(自宅)の売却と遊休地の売却により、買替資金の確保
第２の自宅
：
居住用マンション（セキュリティがしっかりした、通勤に便利なエリア）への住替(購入)と資産運用を兼ねた投資用マンションの購入
上記提案のもと、プラン実行です。
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資産の売却
ご希望の物件を取得するためには、まずは資産の売却です。U様にとっては、自宅である一戸建と、投資を目的とした問題のある遊休地、これら
2つの所有資産をできる限り高く売却し、物件をいかに安価で取得するかがポイント
となります。
また、現在の自宅を売却すると住む場所が無くなってしまいます。2物件の売却を同時に進めながら住み替え物件の選定を行う必要があります。そして自宅の引渡し時期と住み替え物件の入居時期を合わせないと、賃貸が必要となり余分な費用が発生してしまいます。
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当時のご自宅
種別：一戸建
所在地：福岡市東区青葉
当方仲介
（※残債：約500万円）
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当時の投資物件
種別：土地
所在地：糟屋郡新宮町
当方仲介
自宅売却分：２，４９０
万円
− 残債：５００
万円
＋
土地売却分：１，０００
万円
何とか遊休地は他業者からの客付けでほぼ周辺相場並みの価格、そしてご自宅はＵ様の知人に周辺物件の相場で、引き渡し時期も住み替え物件の入居時に合わせていただくという条件で上記2物件を売却することになりました。
これで新しい資産を取得するための約3,000万円の予算を確保することができました。次はこの資金を予算として、新たな自宅用マンションと投資用マンションを取得します。
希望の物件を取得する際、予算をふまえて出来る限り安価で取得することが、最大のポイントです。そこで一般市場より割安価格で取得できる可能性がある競売物件に目を向け、競売でもお客様が安心して取得していただける、当社の
競売代理入札システム
でプランを実行することになりました。
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