福岡の不動産購入・売却・競売不動産取得・不良債権処理・任意売却・資産運用・相談は堤エステートへ

ある日、会員のT様から、『同僚でお友達の方が住まいを探しているのでご紹介しました。』とご連絡がありました。後ほど、ご紹介いただいたN様よりご連絡があり、まずはいろいろお話を聞かせていただくために、当社にお越しいただくことになりました。堤エステートでは、本当にお客様や会員様からのご紹介が多く、ありがたいことです。

ご来社当日、T様と一緒にN様がお越しいただきました。いろいろお話をさせていただくと、真面目なT様のお友達とあって、とても実直そうな方です。N様は開口一番に「人を褒めたことがないTさんが、堤さんのことを褒めるのを聞いてびっくりしました。それならば、私もぜひお手伝いいただこうと思ったんです。」

お話を伺っていくと、欲しい物件は決まっているそうです。その物件は、西区にある福岡市住宅供給公社が分譲した全550戸の大型団地。現在、賃貸で住まれており、ご家族ともどもとても気に入っている物件だそうです。確かに姪浜駅にも徒歩圏内、近隣は開発が進み商業施設も充実。しかし築年は昭和50年代ととても古く、公団タイプなのでエレベーターなしの階段です!!私は耐用年数から考えても、建築基準法の新耐震着基準が設定された昭和56年以前に竣工されたマンションは、基本的にお勧めしません。なぜその物件にこだわるか、理由が分かりませんでした。しかし、N様は『この地域にあるこの団地が気に入っているんです！』そのこだわりの理由は…、

言われてみると、その団地は市場に出たら結構売れる物件です。過去に競売市場に出たときも、票数が高く人気があるんだな…と思っていました。福岡宅建協会の情報サイトふれんずの成約事例を見ても、約1ヶ月で売れています。しかし私としては色々な選択肢を考えて欲しいので、様々な角度から提案をしますが心は固く決まっています。

最終的にはお客様の気持ちが一番です。実は運よく、競売にその団地の1部屋が出ていたのです。
これも縁だろうと思い、まずは調査から始めることにしました。

物件は昔ながらの公団タイプの分譲マンションです。建築時は郊外だったんでしょうが、時を経て街は拡大。現在はとても便利な場所になっています。古い割りには敷地内もきれいに管理されており、住民の意識が高いということが分かります。今回の物件は2階なので、階段というデメリットも特に問題ありません。

N様が言われていたように、管理費・修繕積立金も安い。そして一番目を引くのが、駐車場月額費1台分2,000円！この金額は周囲の駐車場賃料の半値以下です。管理について調査をするために、管理代行会社から調査依頼書を取り寄せると、修繕積立金総額がなんと2億7千万円以上もあります。22棟という大型団地ではありますが、確実に積立を行っているようです。

そして競売の資料を見ても思っていたのですが、その団地はマンションの資産価値の大きな判断材料となる敷地権の割合(土地の持分)が550分の1と大きな割合になっています。物件の相場と地価からみても、将来建て替えの際に資産価値が高くなる条件の物件です。

これらのことを総合して、最終的にお客様が気に入っているのを見るとこれはN様にとって、最適な物件だろう！とようやく納得しました。

堤エステートで競売不動産を取得するには、2つの方法があります。一つは代理入札システム。これは、お客様自身の名前で入札することで落札した暁には、裁判所の権限により、お客様の名前で登記が行われます。このため、登記費用などが発生しないため、安く物件を取得することができます。

●競売代理入札システムの仕組み●

競売代理入札の詳しい説明はこちらから

しかし、競売不動産を落札した際、落札金額の支払いには、現金が必要です。通常の不動産購入のように、住宅ローンの利用は出来ず、出来たとしても全額融資はできません。そのため、代理入札システムは現金をご準備できるお客様がご利用いただけるシステムとなってしまいます。

一方、代理落札システムは、堤エステートの名前で入札をします。落札できた暁には、当社が裁判所に落札金額を支払います。そしてお客様ご希望のリフォームを施した後、通常の不動産売買として、堤エステートより売却をされます。もちろん業者である堤エステートより購入するので、住宅ローンも適用されます。

●競売代理落札システムの仕組み●

※住宅ローンのご利用は金融機関規定の諸条件をクリアすることが必要です 競売代理落札の詳しい説明はこちらから

N様は住宅ローンで物件購入を希望されたので、代理落札システムで入札されることにしました。代理落札システムは、落札した物件を、お客様のご希望と予算に沿ったリフォームを施し、完成した商品の形で堤エステートがお客様に一般物件として販売します。だから住宅ローンの全額適用が可能となります。

入札価格を導き出すためには、販売価格を決め、経費やリフォーム代を確定する必要があります。N様には奥様と共にご来社いただき、リフォームの希望と予算を決めていきます。お料理が好きな奥様のご希望は、キッチンスペースの充実。システムキッチンは、背の高い奥様に合わせて高さの高い流し、コンロはガスを希望。そして絶対条件は食洗機の取付です。

クロスは全室張替えて和室の床の間は無くし、その部分を収納にします。楽しそうに希望を考えられる奥様の横で、｢こういうのは女性が決めることですから…｣とニコニコして聞かれているN様。楽しそうな雰囲気を見ると落札を願うばかりです。

その後、価格の査定と入札金額の検討を行い、最終的に789万9000円で入札することにしました。同時に購入資金となる住宅ローンの事前審査も無事に通り、準備万端です。

そして開札日当日…。
期待を胸に開札結果を見ると…、なんと取下げ!!　つまり、競売になる前に物件が売れてしまい、債権が回収できたため競売にならなかったのです!!

がっかりすると共に、改めて人気のある物件なんだ…と思ったものです。