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| > 競売不動産の実例 |
落札価格はこうして決まる！ |
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●初めての入札は居住用マンション |
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| 堤エステートの会員O様は、初めて入札をする競売物件として、中央区荒戸にある居住用マンションを検討されました。物件は築後約20年でしたが管理状況も良く、専有部分は日当たりの良い南向きの3DK、各戸にトランクルームも付いています。また地下鉄「大濠公園」駅まで徒歩5分、大濠公園・西公園も徒歩圏内で立地・環境も優れた好条件の物件です。 |
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| ●物件概要 |
建物名
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日商岩井
西公園マンション |
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所在地
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福岡市中央区荒戸 |
専有面積
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59.02平米 |
構造・規模
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鉄筋コンクリート造陸屋根
7階建 |
築年数
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昭和57年3月 |
滞納管理費
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なし |
| ●競売における公示内容 |
最低売却価額 ： １，４０６万円
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物件の占有状況は「短期賃借権」に基づき、賃借人が居住していました。そこで当方は、物件調査と同時に賃借人を何度か訪問して、直接ご本人とお会いすることができました。その際、こちらの事情をきちんと説明させていただくと、賃借人から室内を見せていただくことが出来ました。（※基本的に競売物件は入札前に物件の室内を見ることは出来ません）その際「競売を機会に、ここから退去する予定である」と言われました。
「短期賃借権あり」の物件には、その物件の賃貸契約が終了する(最長3年）まで賃借人には居住する権利があります。(旧短期賃借権保護法を適用、平成14年4月より廃止) その為、たとえ落札をしても落札人がすぐに居住できる保証はありません。つまり通常は居住用としての入札には不向きな物件なのです。しかし、賃借人が退去予定ということであれば、居住用として安心して入札を行うことが出来ます。このように、物件調査をする際には、占有者や賃借人の話を直接聞くことが重要です。それによって、リスクを回避した入札を行うことが出来るのです。 |
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これらの物件調査や一般流通市場での販売価格をもとに、入札価格を査定します。
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一般流通市場での販売価格は1，０００〜１，１００万円
堤エステートが会員様に調査報告書で提示した落札予想ライン
６８０万円〜７２０万円
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| 会員様との話し合いの結果、702万円で入札することにしました。 |
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結果的に24件もの入札がありましたが、当方の予想通り
無事 ７,０２０,０１０円で落札することが出来ました。
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●その後物件を転売、大きなメリットがありました |
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| O様は初めての入札で希望物件を落札することができました。しかしその後、O様のご結婚が決まり、この物件では手狭になるとのご相談を受けました。そこで賃貸と売買の両方で募集を行ったところすぐに購入希望者が現れ、結果的に1,100万円で売却することになりました。 |
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| ではこの物件を、競売市場で購入したO様と、O様から売買でこの物件を購入したお客様の購入内訳金額を比較してみます。 |
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この物件を競売で取得した
O様の購入（落札）金額内訳
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| 落札価格(入札24票) |
7,020,010円 |
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コンサルティング費用
（入札価格×5%） |
368,550円 |
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物件整理費用
（入札価格×5%） |
368,550円 |
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| 登録免許税 |
84,700円 |
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| 不動産取得税 |
17,000円 |
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| 雑 費 |
1,540円 |
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| 内装工事代 |
400,000円 |
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| 滞納管理費 |
399,170円 |
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| 計 8,659,520円 |
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←
差額は２,９２３,９８０円 →
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結果的にO様は、このマンションを一般流通市場で購入した場合と
比べて２,９２３,９８０円も安く購入することができたのです！
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