福岡の不動産購入や売却、競売不動産取得や不良債権処理の堤エステート

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	売却は一般流通市場で購入は競売市場!

堤エステート取引実例集｜TOP > 資産運用相談の実例

売却は一般流通市場で、購入は競売市場！

会員のK様は、競売代理入札システムによる物件取得も含めて、6件もの不動産取引を行われました。そして現在も収益物件の取得を目的に、競売代理入札の会員システムをご利用いただいています。

●友人である会員Ｕ様のマンションを堤エステートの仲介で購入

K様と当方の最初の出会いは「競売で自宅・投資マンション購入と運用の実例」の会員U様からのご紹介でした。Ｕ様の事情を知るK様が、当方の仲介で利便性の良いＵ様のマンションを娘さんの居住用として購入されたのです。

●藤和コープソシエ薬院物件概要
所在地	福岡市中央区薬院2丁目
構造・規模	鉄筋コンクリート造陸屋根11階建
専有面積	59.02平米
築年数	昭和60年8月
●購入金額	７００万円

その後平成15年8月、娘さんがこのマンションから転居されたため、再度当方の仲介により850万円で売却しました。

●ご自身の新しい住まいを競売で取得

2度に及ぶこのマンションの取引をきっかけに、堤エステートの会員システムにご入会いただいたK様。ライフプランを聞かせていただきながら、大まかな今後の希望を決めていきました。

まず、ご自宅である別府の「第33プリンスマンション（4LDK）」は、現在お子様が独立され、お一人のK様には広すぎるということ、さらに利便性の良い場所への住替えをご希望されましたので、競売市場から物件を探すことにしました。利便性の良い人気のエリアは売りに出ている物件は少なく、また高額な場合が多いのですが、競売市場にはこのような希少物件が出ることがあり一般流通市場よりも割安で購入できる場合があります。

そしてK様が当方と共に選んだ物件は、中央区荒戸にある「ロワールマンション西公園3（2LDK）」でした。

●競売における公示内容
事件番号	平成15年(ヌ)28
最低売価	371万円
建物名	ロワールマンション西公園３
所　在	福岡市中央区荒戸

●物件概要
間　取	2LDK	専有面積	47.04平米
築年数	昭和61年1月	構造・規模	鉄骨・鉄筋コンクリート造陸屋根11階建
利用状況	賃貸中	滞納管理費	なし

近隣には大濠公園や西公園などもあり、地下鉄「大濠公園」駅まで徒歩圏内の人気エリアです。更にK様は高階層が苦手でしたが、本物件は6階部分で条件にぴったり合った物件です。当方は早速、物件調査に取り掛かりました。

●「賃借権あり」の物件について

しかしこの物件、競売物件で注意すべき占有権限が「賃借権あり」となっています。これは、この物件の賃貸借契約が、差押前に締結されていた為、「法的に認められる賃借権」になっていたのです。このような場合には賃借人保護の為、賃貸借契約から３年間(短期賃借権の保護)は、物件を落札した買受人は賃借人に対し一方的な解約はできないことになっています。

一見、デメリットばかりに見える「賃借権あり」の物件。しかし視点を変えればメリットもあります。まず、この「賃借権」がついている為、落札後速やかに明け渡しを要求する事ができません｡その為、居住用目的の入札者は少ないと予想されます。またこれらの事情から最低売却価格の金額も低く設定されており、取得金額を低く抑えられる可能性があります。

しかしK様はご自身の居住が目的なので、当方は入札前に賃借人とお会いし、落札した場合の交渉を行うことにしました。

※この実例は、平成16年4月1日の民事執行法が改正される以前の「短期賃借権の保護」に基づいて実務を行っております。改正後は廃止され、現在は抵当権設定登記前に賃貸借契約を締結しているケースを除いて、その後に設定された賃借権の場合には、落札後から6ヶ月間だけは立退きに応じなくてもよいことになっています。　　→詳しくはこちらから

●入札前に賃借人と交渉

この物件は、債務者兼所有者(法人)が67,000円の家賃で賃貸運用しており、賃借人は若いサラリーマンのご夫婦でした。物件調査時に直接ご本人(賃借人)からお話を聞かせていただくことができ、話によると同物件を住居としては気に入っているが、物件が競売になったことを受け、退去も考えているとの事でした。しかし資金的な問題と奥様の出産という事情から、当面は賃貸契約の継続を希望されました。その事情をK様にもお伝えし話し合った結果、落札できた場合は、賃借人夫婦の賃貸契約は1年間継続、K様は平成16年11月から入居という条件で話がまとまりました。

●いざ入札、そして僅差で落札！

その後、物件の内容と共に近隣で売買されている一般流通市場の相場価格や賃貸相場、賃貸運用の査定を行い、その上でK様に調査報告書を作成して入札金額の提案をしました。

堤エステートが会員様に調査報告書で提示した落札予想ライン
５８０万円～６００万円

K様とさらに検討した結果、6,399,000円で入札を行いました。

●開札結果

1	6,399,000円	K様
2	6,274,000円	個人
3	6,150,000円	不動産会社
4	6,122,000円	個人
～以下省略～

結果は入札総数16票、K様が落札しました！

2位との金額差はわずか125,000円。近隣で販売されている同等の物件価格が890万円～980万円ということから見ても、割安価格での取得となりました。

ちなみに1年間は賃貸で運用をすることになっていますので、会員様のメリットとして家主代理・家賃保証システム利用していただく事にしました。

K様の家賃手取りは51,518円になるので、実質利回りは9.7％となります。

K様の家賃手取り

家賃	67,000円

管理会社への管理費	12,132円

家主代理・家賃保証システムの管理費（家賃の５％）	3,350円

51,518円

次は、今まで居住していた別府の自宅マンションの売却です。

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