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仲介手数料って何？

●仲介手数料は不動産業者への報酬=利益です

一般ユーザーが不動産の売買を行う場合、ほとんどの方が不動産業者を介して購入や売却を行うかと思います。そして売買の契約が成立した時に、仲介業者に支払う手数料が仲介手数料です。しかし仲介手数料は売買の時に必ず発生するわけではありません。売主が不動産業者であった場合は、仲介業者を介さずに物件を購入できるので仲介手数料は発生しません。

また、業者が受け取れる仲介手数料には「両手」と「片手」といわれる2種類があり、「両手」の場合は「片手」の2倍の手数料を受け取れるため、不動産業者は効率よく利益を得られる「両手」の手数料が得られる物件の仲介をしたいと考えます。中には「両手」の物件だけをお客様に紹介する業者も存在します。

●仲介手数料の算出方法

では実際に仲介手数料がどのように算出されるかといいますと、売買金額が400万円を超えた物件は、売買価格×3％＋60,000円＋消費税という簡易計算式で算出され、この金額が業者が受け取れる正規仲介手数料の上限になります。

例えば4500万円の一戸建の仲介手数料の上限は…

　女性に人気のホンダ／フィットが買えますね。

さらに、福岡で売れ筋の価格である1500万円のマンションの仲介手数料の上限は…

　37型プラズマテレビ・430L冷蔵庫・ドラム式洗濯機など
　一式が買えてしまいます！

実は仲介手数料は、必ずしもこの金額でなければいけないということはなく、これ以下であればいくらでも良いのです。しかし多くの不動産業者は「他社もそうしているので…」と横並びの感覚から、上限である金額を当たり前のように請求しています。

●仲介手数料の問題点

この計算式を用いて計算すると、売買価格が高額になると手数料も比例して高額になります。しかし、実際は売買価格が高額になっても不動産業者が行う業務内容に変わりはありません。つまり現在の仲介手数料の制度は、不動産業者が行った業務に対して仲介手数料を支払うのではなく、売買価格に応じて手数料を支払うことになっています。そもそもこの手数料が定められたのは、昭和45年に遡ります。当時の物価から考えると確かに妥当な金額（※）であったかもしれませんが、現在まで変わらないとは驚きです。
（※）総務省配信の参考統計です。ページ下の「指数・価格」の15-20をご覧下さい。

このように行った仲介業務に対する対価ではなく、売買金額によって算出される手数料体系が、不動産業者がお客様により高額な物件を販売するための強い営業力ばかりを身につけさせ、業者の視点でのサービスが、定着してしまったとも考えられます。また、地方都市では大都市に比べ物件価格も低く、業者数も少ない上に情報開示も進んでいません。これも売買価格を基準とした弊害の一因と考えます。

●仲介を行ってくれる業者を選ぶということ

日本では不動産を購入する場合、まずお客様が気になる物件を探し、その物件情報を提供または情報媒体に掲載している業者に問合せることで、その業者が必然的に仲介を行うケースがほとんどです。

一方、不動産についても先進国であるアメリカでは、ユーザーが物件を自己発見した場合でも迷わずかかりつけのエージェント（＝不動産業者）に相談、そして仲介を依頼するというスタイルが定着しています。また、不動産業者は必ずライセンスを必要とし、不動産情報がオープンであることから業者の力量が問われます。さらにユーザーからの業者指名が進むことで自意識が向上していき、エージェントとして依頼者から大きな信頼を寄せられています。不動産業者は弁護士と同等の社会的地位にあるのです。

実は日本でもアメリカと同様に、購入や売却の際に仲介を行う不動産業者を選ぶことができます。しかし不動産業界の慣習から、一旦業者に仲介を依頼してしまうと途中で別の業者に変更することは難しく、また「業者を選択できる」ということ自体ユーザーにあまり知られていないのが現状です。

しかし、インターネットの普及によって情報が以前に比べてオープンになり、不動産業界も徐々に変わりつつあります。これからの不動産業者は、ユーザーの支持を得るためには営業力ではなく知識と向上心が必要です。そして手数料体系についても売買価格で算出するのではなく、行った業務によって対価を得られるようにすることが不動産業界を変えていくことに繋がり、最終的には一般ユーザーにもメリットがあることだと考えます。

堤エステートの仲介サービスとメリット

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