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| 近年の景気低迷によるリストラや、定年後の年金不安の問題等から、アパート経営による「サラリーマン大家」の人気が高まっています。しかし不動産投資には、プロの目から見ても多くのリスクが存在します。ここでは投資マンションやアパートの販売会社が決して言わない、不動産投資の現実をお伝えします。 |
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 まず、不動産投資で一番怖くて大きなリスクは「空室」の問題です。昨今の不動産投資熱の高まりは、多くの投資マンションメーカーや投資アパート会社にとって追い風となり、福岡市内でも古い建物が取り壊され、その跡地にはワンルームマンションや単身者向けアパートが軒並み建設されています。
しかし不動産は年数が経てば当然古くなります、借りる側の立場で考えると、同じ額の家賃を払うのでしたら中古よりも新築のマンションやアパートを借りたいと思われませんか？またオーナーは空き室を埋めるために家賃を値下げすると収益物件の意味がなくなってしまいます。なおかつ日本の人口は少子高齢化によって今後減少していきますので当然賃貸を借りる人口も減っていきます。
続々と新しい物件が建設されているこの状況で、ワンルームの投資マンションや投資アパートを購入・経営することで、将来の不安が無くなるというのは幻想でしかないと感じます。 |
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当方は、投資マンションやアパートの転換期は、購入して10年目と考えます。その理由の1つとして、建物修繕の問題があります。10年を超えた建物には修繕が必要になり、ビル一棟のような大型物件の場合には、修繕金で約1年分の家賃収入が飛んでしまいます。実際に知り合いの不動産業者も、利便性の良い場所にマンション一棟を保有していましたが、築年数が経ってくると負担も増えるので昨年売却をしました。不動産のプロである業者でさえそのように感じている現状で、一般の方がメリットを持って不動産投資を続けることは可能なのでしょうか？一方、このような投資マンションやアパートを持つことがメリットになる人もいます。例えば所有しているビルを自社従業員の社宅として利用することで、空室率を抑えることもできますし、税金対策の面からも有効な手段です。しかし、一般サラリーマンが家賃収入を目的とした投資方法には、あまりにも不動産保有のリスクが高く、当方としては別の投資法をお勧めしたいと感じます。
もちろん、堤エステートの会員様にも不動産投資を行っている方は多くいらっしゃいます。しかし当方では供給過多であるワンルームや、10年後の入居率に疑問を感じる投資木造アパートの購入は、絶対にお勧めしておりません。お勧めするのは新築より割安で購入できる中古物件で1LDK〜3LDKまでのマンション。もちろん立地条件と管理状況が良く、修繕積立金の確保ができている物件のみをお勧めし、後に売却を視野に入れたものを選定しています。
また利回りの面から見ても、新築の投資マンションやアパートでの利回表示は表面利回りで、実際はもっと多くの支出が必要となり、新築投資マンションの実質利回りは5％以下程度がほとんどです。当方はリスク等を考え不動産投資を行う場合には、実質利回り15％程度と考えます。しかしこれは、その物件の立地、店舗に賃貸をする場合の入居者の業務、建物に付加価値のある物件では可能な数字ですが、通常の賃貸運用ではなかなか難しいのが本音です。それでも当方の会員様は実質利回り７〜11%程度で運用されています。このようなことを検証した上で、それでも投資マンションやアパートを購入したい方は、営業マンに「そんなメリットのある物件、あなたも持っていますか？」と聞いてみてください。売っている本人はその投資の実態について、一番知っているはずなのです。 |
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購入するだけで儲かる投資。
そんなものはありません。 |
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