堤エステートが不動産業界の裏話からノウハウまでアレコレ教えます！
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2ヶ月間動きのない業者
には売却依頼見直しを
買主が検討できない
契約の場…？
競売の取下げが
増加している理由
サラリーマン大家の
落とし穴
不良債権不動産の
処理を弁護士に依頼?!
売買を行う業者には、他社の物件を紹介して販売を行う「仲介業者」と、物件を仕入れてお客様に直接販売をする「売主業者」がいます。これは、それぞれ行う業務によって区別されます。一般エンドユーザーが「仲介」と「売主」の判断をするには、物件情報等に記載されている「取引態様」で確認できます。
しかし、多くの売主業者はあまり仲介業務を行いませんし、仲介業者も自社で物件を仕入れてお客様に販売する、という業務はあまり行いません。なぜなら以下のように、それぞれ業務スタンスに違いがあるからです。

■売主業者
売主業者には物件を仕入れる資金が必要となる上、物件が売れない期間は在庫を抱えてしまうため、リスクが高くなります。　更に売主は販売した物件に対して、瑕疵担保責任を負わなくてはいけません。
しかし売主業者の利益は、売却価格−（仕入れ価格+諸費用）となり、当然仲介手数料より利益率は高くなります。つまり「ハイリスク・ハイリターン」の業務と言えます。
また売主業者の中には、自社で直接お客様に売却することはせず、お客様との交渉や契約の手続きは仲介業者に委託して売買契約を行う売主業者もいます。そのような売主業者は、仲介業者にとって「両手の手数料を得られる物件」を提供してくれる「仲良くしたい業者」ということになります。
仲介業者が売主と買主を直接仲介する場合
仲介業者が売主と買主を直接仲介する場合
仲介手数料は、売主・買主双方からもらうことができます。
これを不動産業界では「両手の手数料」と言います。
そんな売主業者も不動産業を始めて間が無いときは買取資金がないため、まずは仲介業者として仲介をメインに業務を行い、そして物件の仕入資金の調達が出来るようになると、自分で物件を仕入れ売主業者となる･･･という流れが多いかと思います。（当方はそうでした…）

■仲介業者
仲介業者は、購入希望のお客様に物件を紹介して販売をする業務を行うため、物件を抱えるリスクはありません。しかし利益である仲介手数料は、売却金額の3％＋6万円（両手の場合だと倍の金額）となり、直接売買を行う売主業者より利益率が低いため、それだけ数多くの契約を成立させる必要があります。
更に業界全体の中で、圧倒的に仲介業務メインの不動産業者が大多数を占めています。これは不動産仲介業が少ない資金と電話、FAXそしてコンピューターさえあれば開業できる独立しやすい業種のためだと考えられます。そのため、不動産業界にとって不景気による過去10年間の厳しい状況の中でも、仲介業者の数は増加の一途を続けていました。しかしここ数年、ＩＴ化が進んだことにより業者数は減少してきています。
今後日本は少子高齢化によって人口が減っていくため、不動産を購入する人も確実に減少していきます。そのため、仲介業者にとって厳しい時代を迎えることになるでしょう。これからの仲介業者は専門的で質の高いコンサルティング能力を持ち、その人ならではの強みを持っていなければ、淘汰され営業を続けることが難しくなると言われています。

●買主にとって知っておきたいこと
買主にとって、売主業者から直接物件を購入する場合と、仲介業者から物件を購入する場合では、購入金額に大きな価格差が生まれます。
買主が売主業者から直接物件を買う場合
売主業者から物件を購入する場合は、仲介手数料はかかりません。
（この場合は物件価格の他に消費税がかかります）
これら２つの取引を比較すると、同じ物件なのに
購入金額には約100万円の差がでてきます！
買主が仲介業者を通して売主業者から物件を買う場合
仲介業者が間に入る取引では、購入金額の他、
仲介業者に対して仲介手数料を支払わなくてはいけません。
市場全体の物件数の中で売主物件は大変少ないのが現状です。それでも物件情報を見ていると「売主」である業者と「仲介」の業者両方が、同じ物件の情報を出していることがあります。その時は、売主から直接物件を購入した方が、「仲介手数料」が発生することなく購入できるのでお得となります。
しかし、売主業者と一般エンドユーザーの直接取引は、不動産知識に格差があるため、どうしても売主主導の取引になりがちです。本来ならこのようなときに、公平な取引や買主のサポートをすることが仲介業者の役割なのですが、自社の利益のために業務を行うことがほとんどです。このことに疑問を感じた当方は、新しく依頼者のための仲介サービスを始めることにいたしました。　　　　　　　　　
物件購入時に、買主が業者の種類を知っておくことで
価格的に大きなメリットを得られることがあります。